变道旧改、商业加持 万科上海滩的破局与选择

上海历来是房企们的兵家必争之地，即便是在这里已经站稳脚跟的头部房企，也丝毫不敢掉以轻心。

曾在今年4月被卷入“虹口北外滩”宅地围标疑云，并一度传出公开土地市场拿地受限的的万科，如今正试图用另一种方式——旧改，来加固自己在上海的护城河。

9月8日下午，宝山区杨行镇老集镇再次出让了一幅由城中村改造而来的纯宅地，总建面高达23万方，成交价格为底价47.24亿元，成交楼板价20041元/平，由上海诚卫兴置业发展有限公司摘得，而其背后股东方正是万科、中建一局、杨行资产联合体。

宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块

（“城中村”改造项目—杨行镇老集镇）地块位置图

据网易房产统计，自2018年至今，宝山区杨行镇老集镇已经累计出让了8幅“城中村”改造地块，其中4幅纯宅地，3幅动迁安置房用地，1幅商住地，且均由万科、中建一局以及杨行资产联合体竞得。

万科2018-2020年上海市场拿地情况一览

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盘点万科中报中上海剩余的存货情况可以发现，被并入表内的基本都是已经卖过几期的老项目，且下一批竣工时间均在2021年之前，而尚未开工的只有上海闵行七宝19-04地块，真正意义上属于万科的可售货值已经不多。

未被并入表内的合作项目中，目前似乎也仅有与香港置地合作的近市中心项目——虹庐湾，在首期开盘售罄后可能会推出二期，但截至目前尚未公布明确的入市时间。

此外，作为被万科视作切入高端市场的重磅项目——中興路一號，也剩余了不少货值。虽然万科不惜重金请来了知名英国建筑师理查德·罗杰斯来设计整个项目，但项目却仍因过于超前的户型设计无法被市场接受，去化情况不容乐观。

拿地方融信在今年中期业绩会时曾向媒体表示，截至8月31日，该盘首期开盘推出的229套房源售出42套，尚有187套房源待售，去化率仅为18.34%，并已为其计提了坏账准备。

除了上述项目之外，剩下的待开发地块就都来自于宝山杨行的城中村改造地块，但万科在其中也仅占了1/3的权益。

尽管旧改的这些地块仍然可以保证万科未来2-3年的发展，但想要在上海这个城市中立于不败之地，万科显然还需要做更多的努力。

02

自1992年进入上海，万科在上海滩的闯荡已有28年，早期万科在上海商品房权益销售金额可以说一直稳居上海首位。

但随着这几年竞争对手的逐渐涌入，万科的先发优势正遭遇着挑战，2016年后，万科再未重回过第一。

据媒体报道，2015年，上海万科曾以商品房总销金额283亿元、市场占有率4.67%，占领上海市场第一，远超当年亚军中信泰富70亿。

2016年，万科销售权益金额为236.94亿，在上海一众房企中居第二位，并被销售权益金额218.36亿、排名第三的融创紧追。

2017年，上海万科的销售权益金额降至150.15亿元，甚至不及兄弟公司杭州万科。虽仍保住了上海楼市排名第二的宝座，但与第三名的差距进一步缩小。

2018年，上海万科的销售权益金额继续下降，仅录得128.28亿元，并最终落到了上海楼市的第三名，距离第二名融创的距离只差了2.97亿元。

2019年，随着多个项目的入市，万科的权益销售金额再度回升至190.6亿元，并重新返回上海楼市第二名，但和第一名融创的差距拉大至35.2亿元。

不仅如此，在万科内部，万科上海区域在集团房地产主业上的领先优势也正在缩小。

据其2018年半年报的数据，在分区域的营业收入和净利润情况这两项数据上，上海区域为整个万科提供了35.83%的营收占比以及52.98%的权益净利润。

2018-2020万科上海区域业绩占比集团情况

2019年半年报则显示，上海区域的营收与权益净利润占比双双下降，分别为32.92%及45.41%。而到了今年，在万科集团房地产开发及相关资产经营业务收入中，上海区域营收占比又再次下降至32.08%，权益净利润占比也下滑至42.64%。

（数据来源：2020年万科中期报告）

对比之下，中西部区域的这三年间的发展就十分顺利，2020年中期，中西部区域的房地产开发及营收的占比也接近了集团房地产业务总营收的1/3（29.11%），所产生的权益净利润在集团中的占比也从2018年中期的7.21%逐渐上升至2020年中期的32.6%。

从这个角度上看，万科集团的经营重心似乎自东向西进行倾斜。不仅如此，8月27日，万科还宣布成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省，目的就是为了进一步加强万科在西北地区业务的发展。

03

好在万科在过去几年的发展过程中，曾通过收购印力集团来强化自身的商业地产业务能力，这对住宅业务营收及净利润双双下降的上海区域来说无疑是一步好棋。

以商业板块为例，今年上半年，上海七宝万科广场以95.7%的出租率，18240.56万元营业收入排行集团第一。

在集团商业项目TOP 10中，接近半数的项目都归属于上海区域管理，除了上海七宝万科广场外，还有排名第3的杭州西溪印象城、排名第6的宁波鄞州印象城以及排名第9的杭州金沙印象城。

（2020年万科中期报告截图）

虽未在今年的半年报中披露，但在七夕节开业的上海南翔印象城MEGA也在开业首日收获了不错的成绩：95%的招商率、90%的开业率、开业首日30万人次客流、2500万销售额，34万方的巨型体量打破了上海商业购物中心单体量的纪录，也为上海万科的商业板块找到了一个新的盈利点。

未来2年，万科在长三角范围内还将会有10个商业项目相继面世，下半年有南昌、宁波、成都的项目开业，明年则会有惠州、杭州、温州、上海等地项目开业。

除了商业综合体项目之外，万科在上海的持有型物业数量也在持续增加。截止6月30日，万科在上海持有及管理的长租公寓数量已经高达18个，总房量达到了5800间，其中3300间已经开业。

可以说，尽管上海万科在住宅销售市场上已“不当大哥”很多年，但它依然没有放弃寻找那条最适合自己的路，并在上海这座城市好好地“活下去”。

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