三、四线城市：小地方大故事-战略定位策划应擅于“演绎”

三、四线城市：小地方大故事——追忆的味道（上）-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》，连载8

应用篇　超常规战略定位策划思路及应用

第一章　城市及区域定位策划思路及应用

第三节　三、四线城市：小地方大故事——追忆的味道（上）

1. 战略定位策划应擅于“演绎”

在我心中，那些“小城市”都有很美好的回忆。用我工作室专家的话说：“戴老师来到一个地方就不想回深圳了！”

我长期生活、居住、工作在深圳，深圳是我的根据地。北京、上海、广州我都生活过一段时间，加起来也有7年以上，都是学习、工作的事情，一个字“累”。我在这些大城市的事情很难形成有追忆的记忆，或者大城市就不是用来回忆的，而是用来做事业的，反而那些小城市，每每我去都能有很好的回忆，有些还能形成追忆，时不时再去一次。所以，我更加钟情于三、四线城市的战略定位策划，每每我做这样的策划都会融入感情在里面。

城市越小，故事越精彩，那些精彩的故事多发生在小城市、小镇、古城、小县城这些被称为“小地方”的地方。

为什么？

“小地方”大故事，似乎成了文学作品中的重要素材地，也就有了所谓的“小城故事”。更何况，摆在我们面前的这些“小地方”似乎都有明显的属于自己的人文故事，也由于城市小，没有大城市那些复杂的营商环境，社会问题，各个方面显得非常纯净，也让战略定位策划有更好的演绎基础。

什么是战略定位策划演绎，就是“故事化”、“感情化”，并从中导出与经济的，或者旅游的价值，是把某个点进行条理性放大，加入更多的人文文化，创意艺术内容。过于理性是“小地方”战略定位策划的大忌。演绎的同时，还要在“七合一”方面有理有据。

之所以称为“小地方”是因为其产业状态，经济状况决定的；产业单一，经济模式简单。这些“小地方”一般定义为人口在10万－100之间，“大城市病”不太可能在这些城市看得到，但这些城市一方面是大城市产业转移的聚集地，另一方面又不甘于落后与经济大趋势，在强调产业承接，资源开发的同时，又希望发掘自己的优势。

这些优势谁来发掘哪？

一般来说，一个城市的领导决定了城市的发展，这话不假，因为这样的领导一方面想树立自己的政绩，另一方面也会利用第三方来解决城市发展问题。但是，这会形成两个方面的倾向，一是找规划院或者策划机构来协助，而找规划院协助的占绝大多数，这也是很多城市发展面临的窘境，“千城一面”的作者；二是找策划机构，但多是从营销角度去做战略定位，很容易形成口号式的战略定位。

当然也有不错的口号，只不过这样的口号真正表现了一个城市的真正的内涵。像桂林的“桂林山水甲天下”的城市战略定位就非常好，这是对城市特性比较好的理解，也孕育了独特的故事。桂林是最早定位为旅游城市，也是没有更换城市定位的城市，因为没有什么优势能够替代桂林的旅游产业定位，也没有必要。我认为桂林的城市定位就是即“接地气”，又能反应产业经济的一个典范。但绝大多数城市就不是这样，需要挖掘。

没有多少城市能够像桂林城市这样个性鲜明，这就要求三、四线城市的战略定位要通过演绎的形势进行。

没有艺术的存在，就没有城市味道的存在。城市战略定位策划有一定的艺术成分，创意成分，这也就是为什么很多咨询机构，策划机构的战略定位策划老是出问题的最重要的原因，主要与这些机构与艺术完全不沾边的缘故。另一方面，纯粹的设计机构有走向了另一个极端，几乎不懂战略策划。因为有艺术内涵，才能有“味道”，无论是城市，还是商业地产，都一样，所以，不懂艺术的策划人，没有艺术修养的策划人做城市战略定位策划往往形成不了“味道”，这也从另一个角度解释为什么那么多城市都是“千城一面”。

之所以说城市战略定位策划需要“演绎”，因为这个策划决不是考古，不需要一是一二是二，可以抓住一些特定、特性进行演绎，比如拥有的或可以利用的资源，有历史传承的产业，这样的有历史传承的产业一定是有地域因素导致。另一方面，现在的产业都需要具有创意成分，产业与创意结合，单独的产业研究已经跟不上时代了，或者说，单一产业的研究也不需要战略定位策划，只需要投入产出即环评要求。

下面的三个案例，辽宁省葫芦岛市南票区、新疆维吾尔自治区伊犁州察布查尔、平遥古城城市战略定位策划就是遵循了“演绎”的原则。

2. 发现创意产业的命脉，形成产业故事

在各地忙着上产业园区的时候，伴随着一个不容忽视的问题，那就是为了上产业园区而上，俗称“圈地模式”。“圈地模式”就是为了低价拿地，从政府角度是为了完成招商业绩，从企业角度是“占地为王”，这也是目前产业园区面临的最大问题：同质化的操作模式造成产业园区要不是闲置，要不就是很难招商，即使招到商，在运营上也会出现难以为继的状态。

随着产业政策的调整，以创意为主导的产业园区开发开始占到主导地位，比如创客（从某种角度上看是一种信仰，通过语言、行动、习惯、文化及思想的积累与沉淀，进而讲述信仰的故事，表现形式如空间、工厂、产业园区等），因此，产业园区广泛流行的“圈地模式”需要反思，应以产业优势确定区域（地块）的选择，即每一个地块都有自己的属性，只有找到这个产业与区域（地块）的匹配才能实现产业园区价值。

现在，“一带一路”对18个省份的战略定位也说明各地在其特有的区位会形成自己的产业特色，那么，在产业园区的实际开发与操作上只能顺应，不能特立独行，更要强调地域优势以及产业生态相结合，这是在演绎基础上的第一步。第二步需要融入创意思维，即“全球化视野”，在这样的高度看待自己的区位优势，在这样的战略定位中就能够寻找到属于这块土地上应该有的产业。

当产业与土地（区域、地块）的匹配度高才能形成有价值的产业故事，这种高度的匹配就是要发现产业的“命脉”，同时融入创意，融入经济大趋势，成为生态经济价值链中不可或缺的节点（能够形成交易的点），所以，产业故事的演绎应该是有根的。比如，2007年开始的深圳科技园金融基地的故事其实就是金融产业的故事，构建了金融服务人士的实现其梦想的平台，一度成为全国金融产业朝圣的地方：只要准备构建金融产业地产就会来深圳科技园金融基地看看，走走，学习。在这里，首先是有“金融后台服务”产业（故事）才选择了科技园这块土地，才有金融基地的知名度，顺着这个思路进行扩展，又形成“集聚园”等系列产业园区，一系列金融故事在此演绎。

【案例】葫芦岛南票区产业故事演绎

2012年，笔者工作室受辽宁省葫芦岛市南票区政府的邀请，为其1000平方公里的产业升级及高桥镇升级进行战略定位策划。

南票得名于乾隆皇帝颁发的两张“龙票”（采矿许可证），一张划定的采矿范围在朝阳以北，就是现在的北票，一张在朝阳以南，就是现在的南票。所谓1000平方公里是由原来煤矿区500平方公里再扩展到渤海湾形成1000平方公里的地域，有出海口的情况下进行新区域战略定位，以及新城定位。

三、四线城市的产业因为承接大城市的产业，往往产业特征比较突出，或者需要转型，我们承接的葫芦岛市南票区及新城战略定位策划就是因煤炭枯竭而必须实现产业转型的城市。这个项目的难点在于煤炭枯竭城市如何转型，转向什么产业，如何转成为难点之一。

那么这样的1000平方公里的区域，以及城市味道如何发现？如何塑造？面临的问题是什么？产业资源什么？如何能够形成“创意产业”的资源？这是城市战略定位的基础。

笔者工作室在承接辽宁葫芦岛市南票区及高桥镇战略定位策划之前，同南票区张区长的一席谈话也就成为了“要约”。

我说：我希望能够在东北四季分明的地方打造出一个有南方经济模式的北方城市。

张区长说：是的，赞同！我就需要这样的“味道”的城市，能够区别于别的城市的“味道”。

我希望的，张区长赞同的其实就是超常规战略定位，因为“四季分明”和“南方经济模式”基本上是分开的，相对于葫芦岛市南票区来讲，等于在这里建个广东的佛山一样的城市，难度可想而知。笔者工作室就是在这样的“要约”前提下开始策划工作的。

之前也有北京的学院派的专家对南票区产业进行诊断，前提是煤炭枯竭后，南票区产业发展应该怎么办？给的结论是利用现有煤炭行业经验，把煤炭开采产业链后移，利用港口储煤优势进行煤炭再加工。我不知道如何会得出这样的结论，但学院派得出这样的结论也不出奇。

在调研分析阶段，工作室6位咨询专家，15天现场，3位专家15天翻阅资料的结果，200多页PPT的汇总后，脉络也逐步清晰起来……

我们在策划时完全抛开煤炭这条线，同时，我们看到了另一个比较容易开采的矿藏——紫砂矿，再有就是独特的水资源——酿造用水。

现场勘查与研究发现，原来南票老区有紫砂矿藏，同时，问过相关专家，其讲可以满足100年以上的紫砂制造。这些紫砂矿藏属于红山文化覆盖的区域。还有在新划归的500平方公里的螺蚬镇盛产干豆腐，大、小虹螺山山腰处都有个泉眼沟，淙淙泉水从山岩隙缝中涌出，成潺潺溪流，形成酿造产业，虹螺岘的干豆腐绝中之绝缘自于水，高桥陈醋源于水，还有高桥小菜，由于纬度的原因盛产做冰酒的葡萄等。

（1）从“七合一战略定位法则”思考

五个角度研究

人文要素：红山文化，有陶土；酿造文化，有皇家陈醋、小菜、豆腐干。

社会：城市小，地处咽喉。

消费：两极分化严重，产业经营成本低，城市生活消费高，利于产业发展。

经济：煤炭枯竭，物流发展前景广阔，产业用地空间大。

管理：转型得到政策支持，这次由原来不靠海的500平方公里，上级政府划了新500平方公里靠海的区域给南票区，这样南票区由一个山区区域变成沿海区域，有了出海口。

两个角度导出：

设计：趣味导向，功能及新秩序。

营销：配合旅游，形成旅游的品牌故事。

葫芦岛南票区高桥镇定位调研归纳总结：

调研归纳：

一、从“等待辐射”到“主动融城”：（从社会角度思考）

主动融入需要繁荣或再繁荣的东北产业经济的发展

二、从“咽喉经济”到“杠杆经济”：（从人文角度思考）

由“留不住”到“撬动”（再繁荣）东北某个产业

三、从“过路经济”到“流量经济”：（从管理角度思考）

经济发展缓慢，人多是过客，要建成枢纽中心，留住人，成为区域经济的聚合中心

四、从“量入为出”到“量出为入”：（从消费心理角度）

考虑在整个辽宁省乃至东北三省、内蒙古中的地位，强调大循环，形成商贸中心

五、从“均衡发展”到“重点突破”：（从经济角度思考）

城市通常都是均衡发展，在均衡发展的同时，抓住影响东北经济发展的命脉性、关键性、龙头性、战略性的产业，实施重点突破

六、从“工业发展”到“高附加值”：（从营销角度思考）

工业发展顺其自然，通过高附加值产业突出城市竞争力

七、从“配套发展”到“跳出发展”：（从设计角度思考）

从“依附式”发展到“攀附式”，现在的城市发展（葫芦岛市）是阶梯

通过调查研究与分析得出，逻辑上（演绎）可以形成《世界陶瓷古道》——《南票紫砂》、《世界酿造古道》——《高桥酿造》文化，城市定位策划非考古学上的研究（成果），同样具有创意成分，对真实的“点、线、面”进行放大，做到传承与创新，为接下来的新城高桥镇的定位做铺垫。

鉴于区域之大，具有突出产业优势，所以，将以复合型定位模式定位葫芦岛市南票区、高桥新区。复合型定位模式的好处在于城市开发战略执行时可以形成多层消费群，有利于聚集城市人气。

（2）超常规战略定位策划的三部曲具体操作

■发现味道——南票区地气：老南票和新南票具有与生俱来的贵气，研究发现存在两大独一无二的人文价值：龙山、凤水，因此孕育着独特的文化，会产生独特的味道，就此展开战略定位策划演绎。

■演绎实施——南票区策划主题：发现两大古道，缔造世界两大传奇，打造具有过去、现在、未来时空穿越感的梦幻城市

■味道营造——南票区味道主题：『陶瓷古道』、『酿造古道』的古韵与时尚协奏曲

就此，工作室对南票区，“世界陶瓷古道”，“世界酿造古道”两大古道演绎。

第一条战略定位策划脉络：

『龙山凤水』之『龙山』演绎，对应《世界陶瓷古道》

以紫砂为主的陶瓷创意产业，争取做第二个宜兴，文化旅游产业＋节、会经济产业＋海洋经济产业（由传承展开）。

“陶瓷古道”演绎：

红山，意为“红色的山峰”——本次城市定位策划的根。中国考古界对红山文化有了一个全新的认识:把史前文化研究重点由黄河流域向北转移，认为红山文化在我国文明史上有特殊的地位和作用，它具有中华5000年文明发源的性质。红山文化影响了中原文化，红山文化也形成了中华民族的陶瓷古道“陶瓷古道”也因此演绎产生。

南票发展陶瓷产业的方向：

南票发展陶瓷产业的方向——创意型紫砂＋精磁，建设创意走廊产业园区。

具体实施：

《紫砂风情小镇》，《世界陶瓷古道》商业街镇，陶瓷创意产业园区

第二条战略定位策划脉络：

『龙山凤水』之『凤水』演绎，对应《世界酿造古道》-《天下第一神泉》

酿造创意产业，海洋经济产业＋节、会经济产业＋文化旅游产业（由过去展开） ，一产变三产，汇总东三省酿造资源，酿造体验区（产业园区），世界酿造大会所在地。

葫芦岛南票区高桥本身有酿造业，纬度也适合酿造业，皇帝经过的圣道，军事要道，这个产业可以整合东北酿造产业向高附加值迈进，由于地理位置等因素可以形成世界级的体验式城市氛围。

人文及世界级根基发现：对酿造古道的人文支撑,西方发达国家沿用，有世界化根基。

高桥镇古称高桥铺，是东北入关的必经之路。镇中有个甜水村，此村有一古泉，由于附近的大小虹螺山矿物质极为丰富，沉积下的岩泉水水质清冽甘甜，历史久远，喷涌生生不息。

　　唐贞观十九年，李世民亲征平讨高丽，军中缺少水，后下令命人找水。路过此泉，闻之“醋、酒、豆制品”均用此水酿造，遂命人城上品尝食之以后连连称奇，口味极佳。唐太宗即传旨刻碑，以碑为证，此碑名为“高桥铺”，因此高桥陈醋的美名便传播开来。

　　时至明末清初，后金可汗皇太极驻跸高桥城,亲自指挥与明朝的“宁远大战”，高桥甜水和用此水酿造的陈醋等食品都起到了重要作用。康熙帝每次回盛京祭祖至此，对这里的甜水、陈醋等地方特产都要亲自品尝，大加赞誉，将高桥陈醋钦定为贡醋。

后来，高桥人还研制出米曲制醋法，据说此法流传到日本，一直沿用至今。"高桥陈醋"经过历代酿醋大师的不断推陈出新，使其真正达到了"色泽棕褐、浓郁清香、酸甜可口、久存不变质"，成为东北具有独特风味的调味佳品。除本身用处外，还可以直接饮用，具有调味营养，保健、医疗和药用价值，对身体有延年益寿，增进健康之功效。

延伸演绎：韩国白菜减产，葫芦岛市白菜就涨价。东北是韩国的泡菜之路源头，东北可算是日本的酿造之路源头。韩国泡菜把生意做成文化。对于韩国人来讲，泡菜不仅仅是一道道小菜，更是一种力量、一种文化。韩国各种关于泡菜的博览会、展示会、研讨会很多。

定位《世界酿造古道》优势：

1) 符合葫芦岛市战略规划

2) 酿造能够与皇帝挂上钩，人文历史丰厚

3) 可以从振兴东北的角度，试图撬动东北的酿造产业升级

4) 用酿造把旅游联系起来，实现体验

5) 一产变三产，引导一产向高附加值产业转变

6) 咽喉之道，酿造在高桥有历史，也是南来北往的古道，酿造古道

7) 辽西走廊，沿海经济带，需要特色产业才能让“走廊”变成天堂

8) 自古以来，咽喉之地，通常是商业贸易繁荣之地

通过『 世界陶瓷古道』与『世界酿造古道』形成一个一个被不同人士共同追求的“城市味道”。

由“紫砂”、“酿造”营造出的商业与文化融合的氛围，即形成世界级独一无二的“城市味道”。

葫芦岛市、南票区新老城区主题味道：

《世界陶瓷古道》——南票紫砂；《世界酿造古道》——高桥酿造

老南票区－老区政府：由“紫砂风情小镇”产生的味道；

　　新南票新城－高桥：有“陶瓷街坊”，“酿造故里”产生的味道。

　　南票区 高桥镇味道——创意田园梦幻城：高桥古城

体现在《南票紫砂》，《高桥酿造》两大人文主题『古道』——世界陶瓷古道和世界酿造古道，与创意产业精髓，通过这两个具有人文文化内涵的创意设计，形成时空穿越的田园城市，借此营造出世界上独一无二的“创意田园梦幻”城市。

以风情体验式街镇（特色商业街）为城市灵魂体现，融入《世界陶瓷古道》、《世界酿造古道》人文特征，形成城市独有文化。

形成《世界陶瓷古道》——《南票紫砂》、《世界酿造古道》——《高桥酿造》文化，在城市体现上做如下塑造：

塑造一个以紫砂艺术家聚居地的『紫砂风情小镇』——南票紫砂（规划用地15000亩，10平方公里，分三期建设，首期5000亩，指标需要专项研究与分析确定），应在“老南票”，或者城市边上（如果过高速通道不能解决，“小镇”就只能放在“老南票”），如果在城市边上可以与『陶瓷古道街镇』商业街合并。

创意产业街区之一：“龙山”文化具体体现

一个以艺术陶瓷为主题的『陶瓷古道街镇』商业街（靠近山边）＋陶瓷博物馆（合计约350亩），原则上在高桥新区中心地段 。

创意产业街区之二：“凤水”文化具体体现

一个以酿造作坊体验为主题的『酿造古道街镇』商业街（靠近河边）＋酿造博物馆（合计约350亩），原则上在高桥新区中心地段。

【案例】察布查尔县城战略及县域旅游战略定位

　　发现吸引旅游者驻留的“人文味道”

以旅游为主的三四线城市战略定位策划

新疆伊犁州察布查尔锡伯自治县城市旅游战略定位（部分）

新疆伊犁州察布查尔锡伯自治县，西域避暑水庄演绎，如何发现、提炼城市味道，并加以塑造。

西域避暑水庄这个战略定位是任何人都没有想到，就连我们工作室的专家也没有想到。是在我们深入了解当地的资源情况，以及文化特征演绎的成果。

超常规战略定位策划的三部曲

■发现味道——伊犁河水衍生的水的味道：

在“察布查尔”战略定位时，我们专家经过调研发现，察布查尔最不缺的是水，但目前状况是水白白地溜掉了。水从哪里来的？从伊犁河来。通过250年前图伯特修建的百公里察布查尔大渠引水到察布查尔广阔地域。

水资源特性：

在新疆，水是比较缺乏的，但在伊犁河谷，特别是察布查尔境内，水资源非常丰富，特别是图伯特开凿的，有百公里的水渠，长年累月地把伊犁河谷的水通过察布查尔大渠送来察布查尔，这些水除了生活、生产用水，灌溉耕作用水，绝大部分的水就是一走一过，用察布查尔水利局局长的话说，在这里利用水资源是零成本，如果不用合理利用还是副成本。

人文文化特性：

察布查尔是满族文化保存最完好的地域。这里出来个图伯特，并且开凿了察布查尔大渠。图伯特为什么要开凿大渠，这与戍边有直接的关系，可以追溯到清朝时代，他修筑的察布查尔大渠灌溉了灌溉了大片田地，让锡伯族人民得以繁衍生息，很好地保存嗯哪满族语言文化，而察布查尔大渠是新疆锡伯族人民的生命线。

因此，经过与近百位的领导、专家、学者，以及察布查尔局面的访谈，以及翻阅大量的文献，10多位工作室的专家研讨后得出，水资源利用是这次战略定位的核心与灵魂。

据此，我们在战略定位时综合各个方面（从七个角度研究分析）得出战略定位意境：

察布查尔城意境：……249年后（2013年），锡伯人在西域经已安居乐业，他们因水而盛，如今依水而居；此地，西域锡伯水庄，冬暖夏凉，湖光山色、鸟语花香尽情飘洒……

那么，如何利用水？城市味道如何通过战略定位策划演绎出来？

察布查尔城市“味道”构建——水系韵律

察布查尔，一个因水而盛的城市，应塑造因文化而传承的城市，通过水的策划与规划创新，在城市味道（营造）塑造上领先。

■演绎实施——西域的味道提炼：

察布查尔“味道”的头香－水

辅助头香－林（红柳、沙枣树、幔头柳、圆冠榆树、小叶白蜡、杨树等）　

实现战略－创意水世界，拥林听风

察布查尔“味道”的中香－渠－察布查尔大渠

辅助中香－溪流、湖泊（锡伯湖）、湿地，“锡伯古城”，图伯特大道、图公堤等　

实现战略－水与城市的融合 　

察布查尔“味道”的深香－锡伯族文化　　

辅助深香－其它民族文化的融合等

实现战略－文化与城市的融合　与城市开发紧密结合，价值提升

水系韵律：演绎水的不同姿态，形成水的韵律，与文化、城市结合形成察布查尔城市的韵律

动静结合：

伊犁河谷——湿地结合

山涧——水潭

小河——溪流结合

瀑布——湖泊结合

大渠——水道结合

目前，伊犁河谷、湿地（只有一小部分）、大渠、小水道，基本上以孤立的状态存在，只是技术层面的存在，尚没有形成生态、文化、艺术、城建一体化格局。

城市规划系统是一些列小系统的组合，这些系统的复合的，涉及方方面面。

常规规划模式主要注重技术上的规划“系统”，在文化、艺术、创意上的关注较少，这种技术性主导的城市战略规划就构成了中国千篇一律的城市面貌，无论是楼宇、道路都是南方模式抄袭。

规划脉络梳理：『创意源泉』与『创意规划成果』

■味道营造——西域的山水：

提炼察布查尔城市（县城）三大味道：

水脉是锡伯族得以繁荣昌盛的最重要线索，直接表现的是察布查尔大渠开凿，因此开发出良田，并逐步形成“味道一、绿树掩映，屋舍俨然；味道二、溪流纵横，湿地绵延；味道三、重峦叠嶂，碧波荡漾（此意境为工作室应水而形成的，未来的城市“味道”的阐述）”的生态环境，经过249年（2013年）的延续，具备了“民风淳厚，异域风情”社会环境。

灵感来源：锡伯文化、满族休闲文化(满族休闲文化经典《避暑山庄》)、张大千理解的西域敦煌文化、西域（含新疆）地域自然与文化。

世界级察布查尔锡伯自治县县城规划战略定位原则：

1. 规划格局思考大中小，结合远中近：从整体到局部系统梳理，梳理大格局，突显区域，重节点布局，开发层次分明，主次搭配合理

① 近山（微景观＋人工小山地），亲水（人工小湖泊），拥林（大树），灵动（人文文化）；

② 保存、保护、活化（老城区），更新（新城区，部分老城区）。

2. 营造原则：寻根问祖（清朝满族休闲文化营造始祖——《避暑山庄》），但不失时代特征，并就此形成特定的察布查尔文化层，纵横有度中强调适合原则——接地气。

① 立足差异化，以浓郁的锡伯族等民族人文文化为切入点，塑造独一无二的城市。

② 通过“过去、现在、未来”的“人文轴线（时间轴线）”，以及“伊犁河水的故事”为主题讲述地域特色故事并融入规划营造，形成自然古拙（虽然是现在建设的，但是应自然天成，道法自然），格调朴素，民族味道浓厚，尽可能塑造出具独特经历（大西迁），有阅历（民族融合），有思想的浑厚气质（思想与灵魂塑造），缔造具有特色人文关怀的“生态经济”平台，特色县城城市营造典范。

察布查尔文化层纵向三结合城市定位

强调“生活方式”的哲学思考，“营商方式”的哲学思考，“城市营造模式”的哲学思考，并贯穿始终……

通过“过去（昨天）、现在（今天）、未来（明天）”的“人文轴线（时间轴线）”，体现“察布查尔城市主张”、“察布查尔城市主义”。

过去——古典主义（意境、味道方面）＋印象主义（西域特定自然色彩）——西域特有的自然环境＋锡伯文化。

现在——表现主义（意境、味道方面）＋现实主义（创意、创新思想）——现代城市的居住与营商思考下的城市表现。

未来——超现实主义（意境、味道方面）＋信息主义（“信息主义”发端于信息社会学，智慧城市）——对城市未来发展的思考，特别是国际化情况下的城市可持续发展。

通过这样的组合与要素把握形成察布查尔城市营造思想，形成察布查尔城市主张，进而形成“察布查尔城市主义”。

察布查尔城市主张：营造以锡伯族为主的多民族特色生活方式，营商方式，形成具有西域特色人文关怀的，与世界对接的城市运营平台，吸引世界范围的游客。

察布查尔城市主义：是种独特是信仰——对“西域休闲方式”的追求，在城市营造上的表现与传递，“察布查尔”名字本身就应该如“香格里拉”一样，具有信仰上的崇拜，心灵上的对话，时尚的追求。

世界级城市文化——特定传说；特定传说与城市区域的融合

锡伯民族来到伊犁河谷，并生根发芽，繁衍后代，鲜卑瑞兽也可以歇歇脚……

鲜卑瑞兽的前蹄踏出“源圃园”，后蹄踏出“锡伯湖”

鲜卑瑞兽的翅膀化作湿地，有了湿地，让鲜卑瑞兽万里飞翔的翅膀可以静静地休息一下

鲜卑瑞兽的后翼化作大道

鲜卑瑞兽与城市的动静结合的演绎：

静：不远万里跟随锡伯人来到边疆，化身察布查尔城市的守护神，保佑人们平安幸福

动：水的守护神，经常在人们不经意间在察布查尔大渠上查看，让生命线得以畅通。

鲜卑瑞兽身体化作树林，经脉化作水路，坐与其间能够听到鲜卑瑞兽的呼吸声（风吹树林，翠鸟啼鸣）

云端飞舞－鲜卑瑞兽与锡伯湖水共舞，静静的湖水映衬蓝天白云

察布查尔县城城市的整体格调（味道）规划控制

关于城市整体格调的控制：

由北向南形成城市规划意境，并在大的格局上进行规划，也是自然天成（湿地＋老城区）到独具匠心（新城区），再到产业创新（中小企业创业园＋伊南工业园），形成：

生态湿地＋老城区（人文风情聚居地）——过去

创意西域水城（主要在新城区＋老城区）——现在

可持续工业园（中小企业创业园＋伊南工业园）——未来

过去——给游客创造价值

现在——游客价值＋宜居价值＋旅游集散地价值

未来——城市发展的基础，未来发展的基础

“湿地公园”战略的定位：如何对接世界级察布查尔锡伯水庄

战略定位为“西域湿地”：功能上是公园无疑，但在营销上应叫《西域湿地》；公园作为技术性词汇，兼民俗词汇，正式宣传的应叫《西域湿地》，强调西域这个特定名称，与内陆的湿地形成对比，为差异化宣传、差异化经营打下基础，也为世界级《西域湿地》的定位做铺垫。

战略定位上的递进关系：西域湿地应与伊犁河边的自然湿地形成呼应，形成自然观光、旅游休闲、生态宜居的递进关系，是锡伯水城的一部分，与老城区形成锡伯水城。

城市味道上的递进定位：

过去：伊犁河边的自然观光、西域湿地的旅游休闲、

现在：老城区改造成生态宜居，与老县城形成锡伯水城

未来：新区、湖泊、源圃园等，全部内容形成西域水庄

时间轴线：西域水道

城市味道上的递进定位——三大格调区域：

湿地及老城区、新城区、产业区

“三区”形成“过去”、“现在”、“未来”的县城城市味道总体格调规划布局

过去：伊犁河边的自然观光、西域湿地的旅游休闲

现在：老城区改造成生态宜居，与老县城形成《锡伯水城》＋湿地公园

未来：新区、湖泊、源圃园等，全部内容形成《西域水庄》

时间轴线：《西域水道》、图公堤

格调轴线：“过去”、“现在”、“未来”，自北向南形成生态休闲、城市文化、产业服务轴线

县城城市味道总体格调规划布局：

察布查尔县城城市的过去、现在、未来，藉此融合“湿地”、“老城区”、“新城区”、“产业园区”四种味道（多重意境）。

自北向南形成生态休闲、城市宜居、产业服务轴线。

　　我们在战略定位策划时的考虑是道法自然，拙朴的味道，哲学的思考，西域的情调，形成差异化，不可以复制的意境营造。

西域湿地特色是察布查尔城市最大的自然特色，也是特色休闲的主要要素，强调这些特色就会形成差异化。

从特色城市角度来讲，“湿地公园”应是城市的重要组成部分，特别是本次战略定位的八卦图型月潭（北面湖泊）、禄山（对应“月潭”）位置实为中心区域，中心点。

湿地公园战略定位八个要点：

1. 回归自然，营造西域特色环境，提升周边地块价值

2. “世外桃源”式湿地公园，返璞归真，表现在四周为小山环抱

3. 一个主山——禄山，一个水面——月潭，形成山水八卦湿地

4. 划出专用地块进行配套开发、房地产开发

5. 尽可能减少人建设性景观（没有价值的景观）

6. 尽可能不修建笔直道路，要做到曲径通幽，与城区的笔直大路成对比

7. 天际线控制，此区域最高处为“禄山”凉亭

8. 户外自行车运动天堂，打造西域湿地自行车道

察布查尔县城再造“山系”、“水系”构建

察布查尔县城周边是没有山体的都是大缓坡，南高北低（伊犁河边湿地），东高西低（伊犁河下游），很远的地方是高耸的大山。也就是说在察布查尔县城不缺水，缺山，没有山，也就无山水可言，没有山的对比，水的美，韵律也带不出来。再有也可以疏通河道，因为从察布查尔水利角度也要疏通河道。

以“月潭”、“禄山”作为与察布查尔城区的联系，构成“日月星辰”湖水（潭）体系，“福禄寿喜”山峦体系。

“月潭”，“北面湖泊”现状（战略规划前现状）：

过去：据调查得知，此地早年都是芦苇、沼泽，一派自然湿地风光

现在：目前现状勘查，生活、放牧污水直接排放，主要由水稻田、草地、林木组成，没有规划痕迹，也不是纯粹的自然环境，属于没有旅游、休闲价值的荒地。

察布查尔县城再造“水系”构建

我们经过走访居民得知，早年察布查尔老城去区水道纵横，家家户户门前清水湍急，能够听到水流的声响，后来的城市改造也没有逃脱大城市改造的弊端，这些小溪不是阻断就是搞到地下，这样在老城区很难看到这些溪水潺潺的景象。

合并湿地公园、源圃园、察布查尔湖、西域水道、锡伯湖

同时建议：设计规划院从技术角度恢复部分老城区水道。有价值的院落仅恢复门前水道就有旅游价值，因这些院落本身就是文化，这样做更符合“文化、旅游、城建一体化”理念。

察布查尔县城再造“山系”构建

山从那里来？

挖湖堆山，顺势而为。最高建筑物为堆出来的山顶上的“阁”，登顶有一览众山小的味道。

再造的山体，形成山系，对应阴阳五行等堪舆，为儒释道的文化融合进行铺垫：

东山（察布查尔湖东侧）、南山（锡伯湖南侧）、西山（源圃园内的山－寿山）、北山（湿地公园的禄山）

　　这些哲学上的思考，味道的营造最终要对接到规划设计上，那么就要给规划设计以明确的指示、提示。

战略定位的规划实施对接提示：经济、旅游轴线

两道、一路、一堤，两湖、四潭、六山、十八景：

两道：西域水道（市民休闲、旅游）、图伯特大道（产业大道：南北向，通中小企业园区、工业园）

一路：锡伯路（旅游大道：东西向，通锡伯古城）

一堤：图公堤（察布查尔的过去、现在、未来人文文化展示轴线）

两湖：察布查尔湖（中心湖泊，在未来的城市发展中，逐渐向伊宁市靠拢，形成一体化，这时察布查尔湖会形成地理上的中心湖泊）、锡伯湖（“图公堤”堤上，南面）

四潭：日潭（西面“源圃园” ）、月潭（北面湖泊）、星潭（“源圃园”南面）、辰潭（“锡伯古城”内），用日、月、星、辰串起察布查尔城市故事

六山：大兴安岭山（中心山，对应察布查尔湖）、小兴安岭山（对应“西域水道”），福山（对应“日潭”）、禄山（对应“月潭”） ，寿山（对应“星潭”）、喜山（对应“锡伯古城”中的“辰潭”）

十八景：在城市开发中相互配合，相得益彰……

“图伯特大道”、“锡伯路”是这次战略定位策划的人文文化注入的骨架：

营造“图伯特大道”——森林大道（因为这条大道是伊宁人，外来旅游者来察布查尔的必经之路，所以，以城市拥抱森林，森林拥抱城市为主题，并突出这个主题，立即给人以独特的味道）＋产业大道，连接产业园区，“图伯特大道”终点——贯穿伊南工业园。

“图伯特大道”成为有文化内涵的森林大道 ，用“图伯特大道”串起“过去”、“现在”、“未来”的城市营造意境层次。

营造“锡伯路”，把这个路上的珍珠（旅游景点）串联起来，形成锡伯人文文化旅游大道，到《锡伯古城》，再到“西迁故里”爱新舍里镇。

这样，城市战略定位得以与城市基础设施对接。

　　从城市规划策划角度看： “图伯特大道”为“骨”；湿地、老城、新城、创业园、工业园为“肉” ；锡伯文化为“血脉” ；察布查尔大渠——水为“灵魂”，以此再造城市水系。

　　我们工作室专家在察布查尔未来的新区的泄洪渠（西域水道营造位置）一带进行实地勘察，以确定“西域水道”的营造可行性。观察发现这里的水非常的凉，水流湍急，有一公里长，这让我想起了承德《避暑山庄》内一公里长的热水河。因此在旅游上可以突出这些特征：承德《避暑山庄》有世界上最短的“热水河”，察布查尔有世界上最短的《冷水河》。这样也加强了和承德《避暑山庄》的联系。

老城区水的“味道”构建：

察布查尔老城区域（老城区），组成—— 锡伯水城

新城区水的“味道”：

察布查尔县城新城区域（老城区＋新城区＋湿地等开放式组合），组成——锡伯水庄

新城区核心区水的“味道”：

察布查尔县城新城核心区域（原有绿化带＋泄洪渠＋新老城城区水系），组成——西域水道

注明：由于历史原因，老城区大规模修建水道不是很现实，在西域水道营造上主要考虑新老城区水道的技术上的问题解决，让上水尽可能畅顺地留出。

两道：西域水道（市民休闲、旅游）、图伯特大道（产业大道：南北向，通中小企业园区、工业园）。原有绿化带＋泄洪渠，组成——西域水道。

西域水道：水路旅游、市民休闲轴线

西域水道——新城区核心区：观光景观带，让西域水道成为新老城区的“轴线”——水路旅游、人文文化展示、西域自然味道体现，以及市民休闲轴线。

西域水道连接察布查尔县城老城区、新城区。

察布查尔老城区，新区的衔接策划：

伊犁河谷及湿地是“过去”的意境及味道，老城区是“现在”的意境及味道，新城区是“未来”的意境及味道。新老城区衔接是最能体现城市味道的地方，所以利用原来预留的长2.5公里，100多米宽的绿化带，营造成西域水道。

察布查尔西域水道细化分为：

水云坊、窄西湖，新城区水系、老城区水系。

　　并与察布查尔湖、锡伯湖、湿地、察布查尔大渠等形成“察布查尔水系价值链”。

战略策划绝不能纸上谈兵，必须实地勘察，这种勘察还要利用现代科技。这样的PPT报告在汇报会上的说服力非常强，就连规划局、旅游局局长都说我们观察的非常仔细。其实，这种仔细来自于我的艺术和设计方面的天赋。

营造窄西湖：西域水道

营造锡伯民俗文化食街：左街＋右街，民俗建筑为主，实为以“旅游集散地”为主题的商业文化街区。

左街＋右街（巷）：察布查尔最著名的商业街“左街、右街”，取平衡之意。

水云坊：休闲街道，也是市民休闲公园

锡伯民俗文化食街，左街、右街（右巷）营造模式：

1. 以锡伯民族建筑为主，融汇哈萨克等各个民族的建筑特色，按“景点”的规制营造。

2. 不能完全照搬古建筑，应该在古建筑的基础上，融入现代人的思考，但又不失民族味道，古朴中透露着时代气息，体现一代人的思考，形成这个时代的文化层，并反应在规划布局，及建筑营造特色上。（见本页平遥古城《锦宅》营造案例）

3. 需要作坊式经营，暨“前店后厂模式”，减少淡季客流不足带来的经营问题。

4. 是“商业街”和“文化产业园区”的集合。

5. 政府扶持，企业合作。

6. 规划设计需在政府大的战略指导下（战略定位要求），相关创意设计需要政府有关方面进行审核。

这个城市战略策划一般的策划机构是不太可能做出来的，需要首席策划具有设计师的功底，但是这又不是完全的设计。设计机构是不可能这样做的，俗话说这样做要亏本的。然而，几乎策划机构不太可能有这样的设计师，除非首席策划自己就是设计师。

作者戴欣明介绍

戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

推荐序　

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长　刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015年3月21日二月二写于深圳市

自序 感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春写于深圳市

官网：

动能智库-戴欣明工作室：

www.daixinming.com

中国城市开发网：

www.cnud.net.cn

声明：

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本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载并关注本号，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。