我在2015年1月写过一篇文章，谈到深圳地产圈因“旧改寻租”和“蒋尊玉案”，将会出现继2001年王炬案后最大的“地产强震”。

昨日，蒋尊玉涉嫌7000多万受贿案一审在广州开庭，检方公诉书披露了所有涉嫌卷入的开发商，也等于是说：这个已经持续了1年多的“地产强震”的全貌，终于算是浮出水面了。这总归是个好消息，相对于这一年多所有的消息都闷在葫芦里让很多地产商终日提心吊胆夜不能寐来说。

但剧情又一次狗血了，先是爆出此前一直几乎是被确认涉案的佳兆业没有被列入起诉书，然后又爆出蒋尊玉当庭翻供，否认了大部分指控。

据媒体统计，蒋尊玉受贿案呈现出三个特征：1、主要与房地产有关，被检方列出的14宗罪里面，有6宗直接涉及到房地产。2、卷入的开发商很多，至少有6家，都是民营房企。3、权力寻租主要发生在城市更新领域。

简要回顾一下历史，来看这场持续了1年多的、深圳历史上第二波的“地产强震”，到底是个什么样子。

这个地产强震，包括三个部分，爆出时间跨度集中在2014年10月-2014年12月三个月间，涉及到的内容也高度一致。

一部分是蒋尊玉案发卷进来的开发商，蒋尊玉案发被省纪委带走是在2014年10月13日，2015年4月被双开。这个案件涉及了至少6家开发商：某房企何某、旧改项目张某辉、龙园山庄实业公司、承翰投资开发集团、雪麟投资集团、地业房地产公司、宏发投资集团。

第二部分是2014年9月10日-12月5日，省委巡视组展开了对深圳为期3个月的调查，这个过程中，深圳发生了三件事：回龙埔旧改村委受贿二审（涉及尚模地产）、国土官员协助英龙商务大厦私改容积率，以及影响重大的佳兆业锁盘风波。

第三部分是2014年12月。发生了京基集团、润恒地产两家开发商卷入原广东省委常委周镇宏案。此后，《财新》又爆出京基集团也卷入了蒋尊玉案。但在这次蒋尊玉案的检方公诉书里，佳兆业、京基都并没有出现在起诉书中。

也就是说，1、这场“深圳地产强震”，是由省委巡视组调查和蒋尊玉案两者共同引发的，深圳房地产界的丑闻由此被揭开。2、从2014年9月到今天蒋尊玉案开审，涉嫌卷入深圳这场“地产强震”的开发商数量，至少有11家，基本都是民营房企，有一家公众公司，大多数和蒋尊玉有关，个别无关，少数不确定。

这样的地产强震，对深圳的房地产行业产生了怎样的影响？很大，至少有三个方面。

首当其冲的当然是佳兆业锁盘风波，直接到了这家公司债务危机，并濒临死亡。

从2014年11月29日到今天，佳兆业的年报都没能发出来，在2015年7月之前楼盘无法销售，最为倚重的城市更新业务全部停滞，中间也一度几乎易手他人。如果不是后来的解禁，这家公司注定会死。

其次是，部分公司开发商老板遁逃或者声名不振，公司业务大受冲击，全行业人心惶惶。

如上所述，这1年多来，关于深圳开发商接受调查、被控、外逃香港、公司项目被叫停等等的传闻事件，此伏彼起，类似“某某老板又跑路了”的大量小道消息充斥着网络。而真正坐实的涉事开发商，心情名声和公司经营也大受影响，比如尚模老板把项目转手万科退出房地产。

第三是，深圳的城市更新业务严重受阻。

和内地大部分城市由政府主导城市更新不同，深圳的城市更新路径借鉴的是台湾：市场主导，政府较少介入这样的政策设计从2009年底推出便在全国得到了非常高的评价，深圳主管城市更新的官员也经常在其它场合进行宣讲。但在2014年12月省委巡视组调查结束给深圳市城市更新的定性却让人心惊胆战：深圳城市更新开发商主导并发症严重。当时我采访了一些开发商，大家对并发症的理解是这样的：城市更新在招拍挂市场外另立系统，开发商主导削弱政府管控，以及带来严重的权力寻租。这个定性之后，深圳的城市更新业务基本陷入了很长时间的停顿，并一度引发深圳地产界对深圳城市更新政策设计会否转向政府主导的方向性怀疑。直到2015年下半年，城市更新业务和业界的担忧才开始慢慢恢复和平息。

客观说，和2001年王炬案直接造成深圳开发商老板集体跑路、烂尾楼集中产生以及国土系统人员真空不同，这次的强震在长期后遗症上的表现上好一些，到目前为止，还没有出现楼盘烂尾、公司倒闭、员工失业的现象。但从涉及开发商数量上看，这次的地震是不比当年轻的，完全可以造成更大的后遗症。

之所以没有，在我看来，原因是这两点：

一是，政府处理类似事件更有经验，也相对克制一些。在调查涉案人员的同时，没有严重影响到公司的经营行为，以确保最坏的情况不出现。像佳兆业锁盘事件算是个例外，但这样的事件发生后，引发了舆论的集体质疑，最终也迫使政府效法香港新鸿基案把个人涉案与公司经营分开，方使佳兆业逃过一劫。

第二个原因，我认为是当前的市场环境整体比2001年好很多。这个市场环境包括市场秩序的更加规范、市场参与者数量的增加、法治环境的整体进步、开发商公司治理的进步等等。这次卷入地震风波的开发商，并没有全国排名前20强的，总部在深圳的全国性的巨型房企集团，也都平安无事，这些都对稳定市场预期起到了主心骨的作用。

行至目前，由于蒋尊玉的当庭翻案，财新的报道指出：“蒋尊玉案既已出现重大变故，距离尘埃落定为时尚早”，所以，还不好判断这个地产强震是棋至中局还是行将尾声。反正是在宣判之前，这个强震都很难说是划上了句号了。

如果要谈到这个第二波地产强震的积极意义，我认为是：经历一波洗牌也好，把不干净的寻租行为进行市场出清。让整个房地产行业在进入下半场的时候得到更多更大的警醒，对于房企完善公司治理产生很好的教育意义。

我希望以后深圳和中国的房企在表达自己公司的核心竞争力时，没有一家再会说：和政府关系好。

【附2015年1月13日文章】

为什么说深圳当下是王炬案后最大的地产强震？

我刚发了一条微信，说这是继2001年王炬落马案后，深圳地产界最大的强震，而且剧烈程度有过之。很多朋友以为我掌握了内幕信息，其实没有，基本是基于公开信息的分析与判断。

我让朋友看三篇南都最近几天的报道，很多答案都在里面。

（一）

第一篇是，省委巡视组2014年9月10号-12月5号，在深圳进行了3个月的巡视调查，然后各喉舌媒体发了一篇通稿，标题是：“省委巡视组:深圳城市更新开发商主导并发症严重。”然后，省委巡视组提出3点意见:“深刻吸取许宗衡、梁道行、蒋尊玉、叶民辉等案件教训，加大警示教育力度，保持反腐高压态势，严肃查处领导干部搞权权交易、权钱交易、权色交易等腐败问题，严肃查处土地出让、建设规划和工程项目等领域的违纪违法问题，形成强大震慑等。”

我很关心最后一句，统观全文，这意味着深圳会在土地与规划领域，做出非常彻底的调查。也意味着，城市更新会受到严重的阻碍。当然，那些深度介入城市更新甚至靠其起家的开发商，可想而知会面临怎样的境遇。巡视组说城市更新开发商主导并发症严重，意思可能在几点:城市更新在招拍挂市场外另立系统，开发商主导削弱政府管控，以及带来严重的权力寻租。发生在佳兆业身上的事情，就在巡视组巡视期间。如果这可以用巧合来解释，那么下面的事情，就很难再用巧合来解释了。

（二）

今天的南都，一篇报道指向了尚模地产，法院发布了关于回龙埔旧改村委收受900万贿赂的二审判决。无巧不巧，在巡视组结束后发布，并且涉及旧改。

圈内都清楚，回龙埔旧改如何折腾。想当年，尚模陈洪拾好不容易拿下旧改（彼时城市更新规则还未出台，协议转让还未被许可），却必须要走招拍挂程序，现场佳兆业抬价，尚模8亿拿地，后自黑取名尚模八意（亿）府。开发没几年，2012底卖给万科。当时对外的口径是:老板年事已高，而儿子无意承接家族生意。但现在审判书披露，回龙埔村委收受贿赂在2012年6月前，即尚模卖项目的半年前。因此，为何卖项目，真相大白。

我关心的是，为何法院此时宣判。如果这还是巧合，再看第三。

（三）

同在今日爆出，深圳规土委第一直属管理局三名官员被立案调查，立案时间是上月。案件是，三名官员违法帮助福田一个商务大厦更改容积率，从9.8调到13.04，建筑限高从128增高到137米，增加建面1.8万平。消息特别点明，案件线索直接来源于省委巡视组（这听起来很可怕），这说的是英龙商务大厦。

至此，巡视组提的3条意见，尤其是国土、城市更新以及规划领域，无一不被同步应验。政府反应速度之快，史所罕见。佳兆业、尚模、英龙，这三家都在巡视组调查期间发生。而且，尚模事件更涉及更多开发商。

到今天为止，关于佳兆业锁盘的事件继续恶化，虽然汇丰暂时豁免，但如果政府一直保持此等高压，这家开发商死掉是迟早的事。而除了佳兆业，还有其它开发商陆续中枪，或者躺枪，比如京基。更有，行内近期在流传一份涉及10多家开发商的名单，无论真假，至少反应了全行业的风声鹤唳。

以上种种，足已令人担忧:王炬案后更厉害的第二波地产强震，正在袭来。想当年王炬案，深圳整个国土系统的官员几乎搬空，人手严重不足。地产圈也闻风丧胆，诸如温莎广场烂尾，以及著名的CBD地标洋酒瓶等，都折腾了很多年，还不算完全处理好。

谁也不知道这次会怎么收场。

据说“少儿不宜”是金瓶梅

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