文/房涛

按照孙宏斌之前的讲话，经历了过去两年的原地踏步之后，融创把2016年视为新的起点。融创中国不仅改变了激进的拿地策略、超大规模的并购偏好，也开始有意倚重自己的产品品牌和物业服务体系。

不过依靠高售价、高周转、高利润快速增长的融创，在失掉了绿城这个合作伙伴之后，在2014年、2015年显现出规模增长和利润两个方面的瓶颈。为了打破瓶颈，融创下沉到了更多的二线城市，通过更多的并购拿到更便宜的土地，融创的“高精尖”产品线也有可能会下移，覆盖到改善型需求群体。问题是，分散力量之后，融创的拳头是否还能像过去一样迅猛？

克服毛利率下滑“惯性”

融创中国近两年再未交出2013年那样漂亮的报表——收入、盈利的增长全部在30%以上，净负债率下降了9.2个百分点。尽管毛利率比2012年下降了2.5%个百分点，但融创认为这是“集团于二零一二年向绿城房地产集团有限公司收购的项目（「融创绿城项目」）的收入占截至二零一三年十二月三十一日止年度的收入总额22.1%，且毛利率仅为7.0%”所至。

剔除公允价值计算影响之后，融创中国2013年的毛利率高达31.4%，如果不考虑“收购绿城项目拉低利润”的影响，这一数据更是达到37.2%。但此后的2014年、2015年，融创中国的毛利率以每年约6个百分点的速度持续下滑，分别为25.4%、19.0%。

融创中国表示，“毛利的下降主要由于本集团销售收入及毛利率的降低”。

从账面上看，融创2015年的物业销售收入同比下降了8.9%，至约225.1亿元，同时物业交付面积却增加了163813平方米，对应的售价下滑了2571元/平米，成为毛利率下降的主要原因。

孙宏斌解释说，“我们毛利不高，只是暂时账面上不高，过几年就会慢慢好起来，因为我们有很多地很多项目，不是一下子就能看到毛利上的明显增长。房地产有滞后的情况，买地建设买房最后才能做到账上面，不是很快就能看到毛利的增长，我们的毛利是很正常的。”

也就是说计入营业收入和利润的项目和2015年实际销售的项目之间存在时间差，2015年报表中来自销售物业的利润反映的可能是2014年的销售结构。等到融创2015年682.1亿元的合同销售额真正进入会计报表的时候，利润率将会回升。

不过一些其他方面的成本却没有会计准则上的时间差，这些成本的降低掩盖了利润率下降的实际速度。比如借款成本的大幅下降。2015年融创的总利息成本比2014年下降了1.273亿元，4.4%的降幅虽然不算大，但考虑到负债率却在大幅上升，净负债率由2014年的44.5%上涨到75.9%，仅非流动负债就增加了约66.7亿元，负债总量增加但对应的支出减少了，利息成本支出的减少极大缓解了销售利润率的下降压力，借低利息周期来调整长短债结构也对现金流有利。

从总报表上看，融创中国集团2015年的盈利还增长了12%，这主要得益于“其他收入及收益”的增长，这一项增加了30.9亿元的收益，分别来自于“因出售本集团若干附属公司股权及本集团若干联营公司股权和债权”、“因企业合并及收购若干合营公司股权”。这些因素为融创的调整提供了缓冲期。

二线货值增加 避开雷区

从2015年开始，融创中国开始在更多的城市布局，包括西安、武汉、南京、海南。在收购佳兆业失败之后，融创中国还在寻求其他方式进入广深市场。

曾经坚决在北京、上海增量的融创，开始担心一线城市的风险。孙宏斌在业绩发布会上表示，“大家（开发企业）都不在一线城市，我们就坚守，大家回一线，我们就跑二线。”

在融创目前约4400亿元货值的土地储备中，北京市、上海区域、杭州区域的面积占比下降了，天津、重庆和成都、武汉的储备量上升。在融创目前拥有的92个项目中，成渝片区的两个城市项目数量增加到了22个，济南有5个项目（建面超过200万平米）。融创把新进的济南市场归到了北京片区，把西安市场归到了天津片区，南京划归了上海，合肥划给了杭州。

但与此相矛盾，二线城市的业绩在销售收入中占比增加，盘子大而不精正是导致融创利润率下降的主要原因。

为了破掉这个两难选择，融创一方面在寻求公开市场之外的拿地方式。在2016年前两个月内，融创就公布了4起收购方案，涉及中牟美盛置业有限公司、德尔集团旗下的苏州太湖湾和德尔太湖城、苏州新友置地有限公司、上海枫丹丽舍房地产开发有限公司，从拿地较早但开发能力不足的企业分享土地红利。

今年1月初市场上还传闻融创会在北京收购东方普罗旺斯和另外一个位于密云雁栖湖的项目，不过这两个项目都尚未进入正式交易阶段。

另一方面，失去了绿城这个产品“品牌代言人”之后，融创开始大力推广自有的“壹号”系和臻生活。融创中国投资者关系部总经理兼联席公司秘书高曦说，“去年（2015年）做了很多的活动，健走未来等，让品牌得到很好的发展。”

一条能够打得响的产品线，可以在二三线城市快速复制、占领高端市场，这也是北京壹号院追求极致而不追求销售速度的原因，房地产企业的品牌价值是建立在产品的市场认可度之上的。

2016年底，融创把布局扩展到了20个城市，随着覆盖面的增加，因城市消费能力差异而出现了业主梯队分层，之前的目标客群高度同质化土壤逐渐改变了。

2015年业绩发布会上，孙宏斌还提出，“我们以往都是做中高端产品，改善性产品的优势和需求量越来越大，我们也准备多做这方面的工作。”我们担心融创开始从之前的“高精尖”慢慢转向“高大全”。

经历了绿城、佳兆业的收购风波之后，融创的战略获得了暂时的稳定。为了继续冲击规模增长，2016年融创将推出1300亿元可售货值，其中会有22个全新项目，“高质量的可售资源将保障本公司在2016年销售实现较快的增长”。