市南区政府确定西迁! 市政府北迁红岛还会远么!

13日上午，

市南区正式对外公布，市南区政府办公地址将搬迁至西部城区，目前准备工作正在进行当中，预计六月底将完成搬迁。

市南区政府相关负责人介绍，将市南区机关驻地西迁至中山路，主要有三个方面的考虑。

首先，想通过区机关驻地西迁，向广大市民朋友们、向社会各界释放信号，展现市南区振兴西部的决心，为西部老城焕新发展提振信心，市南区将与大家一道，凝心聚力、携手并肩，共同在西部老城区开创一方崭新的、充满活力的热土空间。第二，市南区机关驻地西迁也是该区加速老旧楼宇盘活升级的一次有益尝试。近年来，青岛市将历史城区保护更新作为城市更新和城市建设攻坚行动的一号工程，市南区坚决扛牢全市重托，积极抢抓区城市更新转型机遇，扎实推进“西提东优”战略布局，以自身行动盘活提升西部闲置的老旧楼宇（楼院），为西部老城区增加商务、政务功能，促进餐饮、服务等多元业态的集聚。第三，市南区机关驻地西迁后将进一步优化东部的楼宇载体，释放5万余平方米的优质楼宇资源，为产业发展腾出空间。市南将通过促进软件园的扩容提质、腾笼换鸟,对园区进行业态置换和特色楼宇培育，打造数字经济产业创新园，形成功能互补、链条完整的数字经济产业集群，促进东西部均衡发展，提升城市的整体功能品质。

借着市南区政府西迁中山路的热度，不少朋友脑海中又浮现出青岛城市发展的终极疑问——那就是市政府会不会北迁？何时会北迁？其实对市南区政府搬到中山路，绝大多数人都不看好，毕竟市南区有个最致命的问题，那就是缺乏发展空间，其实三十年前的市政府东迁，也正是为拉开城市框架，解决发展空间不足的问题。城市的发展史本质上就是城市的扩张史，所以市南连发展空间都没有，又谈何发展？再如何折腾，其实也不解决根本问题。

一、青岛城市发展的终极疑问

为何会有这么多人热衷于政府搬迁的话题，以至于最近我写的完全不相干的文章下面都有留言在问。这里还是要先来说明下市政府搬迁的重要意义，市政府搬迁是什么，那是权力中心的转移，不单单是办事机构，更重要的是围绕在权力中心周边的庞大资源。在中国你可以发现几乎任何城市权力中心的房价都是最高的，其次是金融中心，再次就是科技中心。比如现在当红的崂山，紧邻市南东部市政府，金家岭金融中心在握，张村河又在全力升级打造科技中心，房价不涨都不行。

实际上，崂山就是市南的借腹生子，是市南的延续和新生，或者说崂山就是新市南。为何崂山沙子口乡镇级的发展水平就能坐拥亿级豪宅，城中村张村河刚刚拆迁千万级豪宅就能热销，本质上都是在享受三十年前市政府东迁红利的持续释放。

那么为何会是北迁？会是红岛？正所谓无风不起浪，凡事都是有原因的，不说红岛胶州湾底、青岛城市几何中心的区位。单说红岛长期被冻结的发展状态就非常令人疑惑，几乎在所有表述中包括昨天规划局的问政，官方都会告诉你：红岛是青岛历版总规预留的重要城镇发展战略储备空间。留白才是最具想象力的，但问题是红岛的发展的如此不堪，或者可以说压根没发展，但红岛的定位却一直很高。

比如最近出炉的青岛中心城区范围，很多人还在疑问红岛居然也算青岛中心城区，但是实际上你去翻看青岛此前重要的规划。

红岛从来都是青岛中心城区，还是中心城区的中心，从本质上来说，同属青岛中心城区，那么无论是红岛或者周边，和东岸城区或者西岸城区的最终发展高度应该是相似水平的。只不过，红岛及其周边被战略预留啦，预留到啥时候呢？自然是青岛城镇化的最后阶段，从此前所有的规划来看，青岛的城市发展都是规划到2035年，如果结合青岛城市化的趋势来看，青岛城市化的终章差不多也就是2035年。那么最后的十年，红岛还会被战略预留吗？会不会天降大任，完成青岛城市化收官的最后重任？这里我们就要来关注青岛的三年城市更新。

二、三年城市更新和市政府北迁

很多朋友可能看不懂标题，青岛三年城市更新和市政府北迁有何关系，为何要搞在一起，逻辑其实极度简单，因为他们是先后的关系。

首先你要明白三年城市更新的本质是什么？本质就是把青岛中心城区范围内，特别是东岸城区还没有利用的边边角角，充分的利用起来。早在青岛城市更新几乎出炉后，我就不断说大家以后买房只能去这些地方买，这就是未来三年的买房地图。

逻辑很简单，城市更新哪里，哪里才有土地，哪里有土地，哪里才有楼盘，所以你看，最近比较热门的片区和楼盘，比如世园板块的和达和山和世园金茂府、张村河板块的鲁信友邻花园以及海信华润的新盘，都是因城市更新出现的。其实城市更新不是重点，重点是你有没有考虑过，三年城市更新后的局面，那就是中心城区范围内，除红岛及其周边，基本上都将相对甚至绝对饱和。但问题是，三年后青岛的城市化还会继续，人口仍旧将增加，城市向哪扩张呢？如果还是挤在这些地方，那么高房价、交通拥堵等城市病势必将拖累青岛的城市竞争力。

届时作为青岛中心城区留白的红岛及其周边（包括红岛街道、河套街道、高新区西部、上马街道等）拆迁将基本完成，几乎是白纸状态，我想只要不是瞎子都会注意到这里。当然这里其实有个不确定性，那就是青岛城市化的速度或者说人口增长的速度，如果人口不再增长，其实城市化也就停滞，即便是留白也用不上了。但是这个不确定性又相对确定，毕竟青岛坐拥亿万人口的山东作为腹地，干到一千二三百万的人口还是问题不大，参照此前青岛的人口规划，差不多也是这个数字，也就意味着青岛每年十多万人口的增长持续十年以上，还是很有希望的。其实不管是红岛还是麦岛或者石老人，在没有开发区前大家都是看不上的，不过小孩子才看喜欢与否，成年人只看利益，谁的利益，当然是青岛整体发展的利益。我们可以来算一笔很简单的帐，不说别的，单算市政府北迁带来的土地价值重估，本来卖3000的楼面价，卖到5000甚至6000问题不大，毕竟红岛及其周边未开发的土地是海量的，面对这种千亿级的红利，我想无论是谁多少都会心动的。

事实上如果青岛整体利益的角度上考虑，你也就能够想明白为何此前四五年红岛诸多市级大配套落地，但是最终那脚始终没迈出去。其实很简单，因为当时市区还有众多土地没开发，不少城中村没改造，贸然搬迁的结果只会带来市区未开发土地的跌价损失，拆迁也很难平衡成本，亏的钱可能远比红岛及其周边土地升值的钱多。说白了就是当时时机不到，亏钱的买卖，当然要缓缓。但是如果在三年城市更新后都开发完了呢，特别是城中村也拆完，给大家完美的交代了。那么市政府北迁带动土地升值拓展城市发展空间就会成为一本万利绝对划算的买卖。

当然退一万步来说，就算是不搬市政府，面对中心城区仅有大面积连片未开发片区，大概率也会出台类似三年城市更新的北岸集中开发计划，将红岛及其周边作为青岛城市化最后十年发展的重中之重，完成环胶州湾主城区的最后拼图。所以结论就是：完成青岛三年城市更新后，市政府北迁红岛的概率仍旧是存在的，青岛整体发展的越好，人口吸引力越强，城市规模扩展速度越快，市政府搬迁红岛的概率就越大。即便最终不以市政府搬迁这种形式带动，也会有平替的方案。不过最终会如何呢？我们可能还要等两年才知道...