昆明今年计划完成40万方城中村拆迁工作
2022年4月,昆明市印发《昆明城市品质提升七大行动方案》,其中,城市更新部分,方案明确提出了要在今年完成40万方的城中村拆迁、启动400万方的城中村改造和64个(约62.94万方)的老旧小区改造工作。
40万方的城中村拆迁加400万方的城中村改造是什么概念呢?6600余亩土地,粗略计算,可建超过十万套住宅。
由此,昆明停滞一段时间的城中村改造又将大规模上演。
有人说,10万套房,对于一个846.3万人口的二线城市而言,不算什么。但是,在当下疫情持续,房地产又持续不景气的大背景下,这“10万余套房”却影藏了重重危机。
据克而瑞发布的《2021年昆明房地产市场总结与预判》显示,2021年全年商品住宅供应768万方,较2020年全年下降33%,成交量676万方,较2020年全年下降28%。受疫情叠加行业下行影响,供求齐跌,去化困难,去化周期快速增长,去化压力剧增。
从近3年来看,2019年昆明商品住宅存量在612万方,2020年达829万方,2021年破921万方。2020较2019年增加217万方,因受疫情冲击,供应持平,成交下滑,存量高企,2021年又增加92万方,受疫情叠加市场下行,供销量齐跌,存量持续高涨。
而2019-2021年去化周期以年度均值去化周期为7、11、16个月,半年度均值去化周期为6、9、19个月,三个月均值去化周期为6、9、18个月,可见周期大幅增速,市场去化压力不断增大。
再来看看昆明各个片区的存量情况。存量在50万方以上的有呈贡经开及呈贡中心板块、东白沙河板块,呈贡新项目众多,待售库存多,去化压力大,东白沙河中交碧桂园印象美庐,大华公园天下等大盘项目拉高;30-50万方存量的有会展、度假区、马街、高新及巫家坝等板块,城市核心区高价值板块存量大普遍流速缓慢,去化周期长。
分区域来看,2020-2021年各区存量波动较小,其中盘龙区、五华区和西山区存量增长1%,官渡区减少3%,呈贡区减少1%,官渡项目多,存量比高达30%左右。
由此,广义库存方面来看,截至2021年底,全市商品住宅广义库存3380万平,去化周期约需5年左右。
另外,锐理数据显示,截至2021年底,昆明公寓库存量达到451.8万平米,去化周期达48个月(4年)。
那么,921万方尚且需要5年,再新增440万方……可以说不敢想象。
我们再粗略的做个计算,要填满昆明当下的存量房和增量房,比如一套房按最基础的2个人计算,20余万套房……除去城中村本来的人口以及投资需求,昆明城镇化可谓任重道远!
其实,昆明要向国际化大都市发展,城改是一定要继续的,我们也相信,在城镇化发展过程中,人口绝不是昆明楼市最大的阻碍。但是,“步子跨大了的确容易扯到蛋”,就现在来看,城中村的问题以及体现无疑。
这是截至2021年上半年的昆明楼危楼项目名单,除了少部分项目现在已经在化解过程中,还不知道能否化解得了,其余大多数项目仍是昆明城市之殇,数十万购房者深陷其中。简单统计一下,93个烂尾楼里,超过一半就是城中村改造项目。
重建改造决策至今,昆明五华、盘龙、西山、官渡四个主城区城中村改造,三环以内城中村片区近200个城中村,到2015年30余个城中村完成了改造,百分之八十尚未开始拆迁,其中连拆迁都没有启动的城中村占到42%,2015年城改计划为了不让房产商烂尾,加快城中村改造将以“分类推进”取代了“大力推进”,同时,对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求,实力不够者,要启动退出机制。然而,事实是房地产野蛮发展的阶段,大量房企只要有关系资源,或者说你有一块地皮都可以通过银行空手套白狼,金融政策在对待房企时毫无门槛……一晃十年,如今政策突变,银行资金收紧,面对“三道红线”,资金链断裂,这些狼扛不住,能转则转,不能转的就干瞪眼,导致如今昆明或已成为国内最著名的烂尾之城。
截至2021年,各区改造进度不容客观。
五华区城中村改造情况较好,进入改造阶段近85%。据不完全统计,五华区以内的54个城中村改造项目,30个城中村完成改造并交房,完成率达55%;还有24个城中村正在建设当中或已开始拆迁,烂尾楼未知。
盘龙区城中村建成项目未拆迁的也不少。盘龙区城中村改造共76个,在盘龙区三环沿线及以内区域共有49个城中村,有38个城中村完成改造并入住,完成率达77.5%;还有11个城中村正在建设或进入拆迁阶段,烂尾楼未知。
西山区在建项目成为城中村改造“大户”。西山区城中村改造共涉及109个项目(另有滇池度假区21个城中村)区内50个城中村,仅有35个城中村完成了改造并入住,完成率达68%;还有15个城中村进入建设阶段或未撤迁,烂尾楼未知。
官渡片区土地储备最多,42个城中村改造村子,仅有26个完成改造,完成率仅为61.9%;有16个城中村尚未进入拆迁,虽然官渡区城中村改造完成情况最差,但却成为了四个片区当中土地储备量最多的一个片区,烂尾楼未知。
整体来看,昆明虽然做出了382个城中村改造的庞大计划,但是目前取得的效果并不尽人意。从客观上来说,不充分考虑城市经济发展水平和宏观经济形势的影响,盲目造成的态度并不科学。从主观上来看,以行政命令、大跃进方式来推进大规模城中村改造不可取。昆明城中村改造本身就存在许多的难题,不仅是拆迁的经济成本高,同时工程指挥部效率低,使拆迁的时间周期长。其次是有的城中村周边的居住氛围较差,很多项目定位只能是刚需方向,开发商溢价空间会变小,影响到投入的意愿。
到了2022年,虽然明确在今年6月30日前,完成所有昆明烂尾楼的清理整治,但截至2022年一季度,昆明楼市继续震荡下行,据不完全统计,昆明新增的停工楼盘再多20个!而这其中,仍然大多为城中村项目。
当下,我们要考虑的或许不应该是城镇化发展的速度,而需要更多的关注一下城镇化发展的质量,在这样低迷的经济大环境下,昆明需要的真不是住宅,而是民生!
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