研究郑州房地产,我认为核心是研究三个主要事项:
1、城市及城市组团发展;
2、人、人口和人性;
3、供求关系——宏观供求关系、中观供求关系和微观供求关系。
关于人的研究,宏观样本的设立很重要。
比如,第一点就要明白:
郑州的房子到底是卖给谁的?到底是谁在买郑州的房子?
——这是谈论郑州楼市的基础。
答案是什么?
你要明白:
郑州的房子,不管是新房还是二手房,不只是卖给郑州人——不管是郑州户籍人口或者是郑州常住人口。
理论上,任何一个中国人都可能买郑州的房子。
只是:
1、人家愿意不愿意过来买;
2、他们有没有购房资格。
中国有多少人口?
在5月11日国新办举行的新闻发布会上,公布了第七次全国人口普查结果:
全国人口共141178万人。
河南有多少常住人口?
在知道答案之前,我们先弄明白常住人口的概念。
常住人口包括:
1、居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;
2、居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;
3、户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人。
5月13日,这一数据公布:
1、截止2020年11月1日零时,全省常住人口共9936.6万人,位居全国第三。
2、与2010年第六次人口普查的9402.4相比,十年来增加534.2万人。
3、全省常住人口中共有家庭户31782693户。平均每个家庭户的人口为2.86人。
4、其中常住人口年龄构成为:
5、全省常住人口中,居住在城镇的人口为55078554人,占55.43%;居住在乡村的人口为44286965人,占44.57%。
与2010年相比,城镇人口增加18858787人,乡村人口减少13523207人,城镇人口比重上升16.91%。
6、全省常住人口数量排在前五位的城市是:郑州、南阳、周口、商丘、洛阳。
具体如下:
这些数字,都和郑州有千丝万缕的关系。
这些数字,都有可能和郑州楼市和郑州的房子有关系。
我们再看郑州的数据:
第七次全国人口普查结果显示,
郑州是河南省唯一一个常住人口超千万的省辖市,常住人口为12600574人。
我们知道,郑州分为:
5个行政区:中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区。
4个特别区:经开区、高新区、航空港、郑东新区
6个县市:中牟县、巩义市、荥阳市、新郑市、登封市。
他们的具体数据如下:
从上图数据看出,
郑州市,
常住人口最多的地方是金水区,约为162万人;
其实是新郑市,人口约为117万人;——其中,南龙湖的人口承载量,功不可没;
第三是二七区,人口约为106万。
常住人口最少的地方是上街区,不到20万人;
其次是经开区,约33万人。
倒数第三是高新区,约55万人。
比较意外的是,很多人认为没有人的航空港,目前常住人口是62万人。
令人大跌眼睛。
同时,据官方披露,郑州市辖区(含航空港区)人口达到765.5万人。
下面,我想从城市和楼市角度谈下我的看法:
一、做大做强省会,是当下中国各个省份的既定战略,河南也是。
城市的大,一是空间,二是人口。
从河南来看,郑州人口以绝对主力占据王者地位。
未来,这个趋势会更为明显。
2020年,郑州常住人口占河南省常住人口的比例是12.68%。
如果占比是20%,则人口是1987万。
这个数字是吓人的。
二、河南省的常住人口变化,整体上是增加的。但内在,也发生了变化。
譬如,南阳人口从第一变为第二,比如其他城市人口的流动。
地市人口的流动主要是两类:
1、直接出省了;
2、河南城市之间流动了;
3、到郑州了。
这种趋势,未来10年会更明显。
也就是说,在未来10年,河南省内人口还会继续实现“内循环”。这种循环一定是从下而上,从农村到城镇,从三四五线城市到省城郑州。
三、相比2010年,10年间,郑州常住人口增加了近400万人。
假设按这个速度增加,2030年,郑州常住人口将会是1660万。
这个数字是什么概念?
2020年,上海常住人口是2487万,北京常住人口是2189万,广州常住人口是1868万,深圳常住人口是1756万。
从各方专家的预判来看,郑州城市未来的人口增量是乐观的。
到2030年,郑州1600万的人口是在保守预期范围的。
甚至有人预测,在2030年——2050年间,人口可能会超过2000万。
如果真到那天,全国2000万+人口城市的不会超过8个。郑州是其一。
四、问题来了:假设2030年郑州常住人口达到了1600万,这新增的400万人口会填充在哪里呢?
我的看法:
1、主城区范围内基本会填满。
也就是下图:
未来10年,老三环的人口不会发生太大变化。因为这里的人口密度已经相当高了。
未来十年,主要填充西三环——西四环之间;西四环——西绕城之间;连霍高速——北五环之间;南三环——南四环之间;南四环——南绕城之间。
以及,白沙组团。
包括很多人不熟悉不了解的经开区国际物流园区组团。
2、航空港人口会继续增加。
2020年航空港组团人口是62万。
2030年航空港组团人口一定会突破100万。
3、在东强战略指引下,在郑开同城化战略影响下,绿博组团以及中牟组团的常住人口会持续增加。
当下中牟县常住人口是70万。
10年后,中牟县(中牟区)常住人口一定会突破100万,甚至120万。
其中,绿博组团至少承载30万的人口增量。
4、南部新城——包含南龙湖组团、薛店郭店孟庄曲梁组团的人口,还会增加。
5、其他区域,自然增长和分化。
6、还有可能,未来郑州各区域之间的常住人口还会发生板块流动。参考深圳的变化。
五、未来10年,400万新增常住人口,就是郑州城市、郑州楼市未来发展的驱动力和基石。
有此基础,郑州城市发展,毫无问题。
有此基础,郑州楼市发展,毫无问题。
你不信?
你知道下面这张郑州地图是哪一年的吗?
你再对比下现在。
再展望下未来。
你不信,也得信。
本文完。
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