一、打对折的返乡潮
尽管形势要比去年好,但毫无疑问,这将是历史上第二冷清的春节。
1月20日,交通部给出的预测数据是,2021年全国春运期间预计发送旅客17亿人次左右,日均4000万人次,比2020年增长一成多,但比2019年下降四成多。
而到了1月29日,交通部的预测数据再次下调。2021年春运期间预计发送旅客11.52亿人次左右,日均2880多万人次,比2020年下降两成多,比2019年下降六成多。
疫情的地区性零星反复,就地过年的倡议,无法让人们安下心来共庆团圆。
返乡过年的人流,或许会出现打对折的情况。
除了旅游业再遭打击之外,返乡置业潮也会再次面临收缩的局面。
回家过年的人变少了,县城的房子也不好卖了。
根据58同城、安居客发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示,2021年想要返乡置业的意愿大幅下降。
2020年时,想在老家买房的人群占比合计达到68.6%,这其中在省会城市和非省会城市买房的人群基本各占一半。
而到了今年,这些调查数据全都变了模样。
第一个明显的变化是,想在老家买房的人群占比合计只有37.8%,比2020年下降了一半左右。尤其是在老家非省会城市买房的人群,意愿缩水到了11%。
想在老家省会城市买房的人群占比,降到了26.8%。近年来,新一线城市、强二线省会城市的强势发展,肉眼可见,人口流动、优质资源也加速向这些城市聚集,吸引力强了不少。
第二个明显的变化是,当三四五六线老家的房子变成第二选择,生活在当下的城市,就成了第一选择。
2020年时,想在工作城市买房的人群占比只有29.8%,到了今年,这一比例上升到了47.6%。而想在工作城市的周边城市买房的人群占比上升到13.6%。
这个关键反转,便是突如其来的疫情危机,对人们的生活带来的最实际的变化。
无论如何,今年三四五六线城市所期盼的返乡置业潮,恐怕不会出现了。
二、返乡置业的转变
时代的千变万化,只在一瞬间。
2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,加快去库存。所谓的棚改货币化安置,也就是拆迁之后不给房子(或少量房子)给现金,由拆迁户自己去市场上购买商品房。
这成为那一波房价暴涨的重要背后推手。
2016年,由深圳、上海开始了新一轮的房价上涨。涨势从一线城市,慢慢轮动到二线城市,由此出现了“房价四小龙”——南京、苏州、合肥、厦门。
直到2018年,涨势终于轮动到了三四五线城市,老家县城的房子也开始蹿升。
眼看房价噌噌的涨,这时还不赶紧为家里老人孩子配置一套房子,以后更买不起。
2018,也成为返乡置业意愿飙升的一年。
在安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》里,59%的受访人群有返乡置业意愿。
一直以来的一个重大误区是,返乡置业并不是真的回到自己出生的乡村,而是到县城、地级市,甚至到省会城市买下房子。
但高光时刻总有消失的时候,也正是从2017年开始,中国城市的大分化时代开启。
从“抢人大战”开始,人口持续流入的城市,便集中在一二线城市+弱二线的省会城市,而三四线城市从2018年的巅峰时刻,逐渐变得冷清。
返乡置业的目标,也开始转向以二线城市为主和部分三线城市。
2021年贝壳给出的数据中,返乡置业最热门城市前10名,均为新一线城市。其中,成都、杭州、武汉成为最热门的三个城市。
当北京、上海严格限制人口规模,严格调控房地产市场,当广州、深圳在今年又再次上涨30%左右的时候,这些经济实力深厚、人才落户政策宽松的新一线城市,就成为置业的第一选择。
即便是热门的三四线城市,也是唐山、温州这样具有一定实力的城市。
当大部分三四五六线城市被抛弃,“返乡置业”的字面意义已然失去意义,其真正内涵已经变为资产配置。
三、这些城市要小心了
当然,也并非所有的三四五六线城市毫无希望。
人口是判断一个城市是否值得长期投资的最重要标准。
那些在珠三角、长三角核心城市周边,人口还在流入、产业还有活力的三四线城市,对刚需来讲依然值得下手。
那些人口在持续流出的“收缩型”城市来说,房产投资就要十分小心了。
所谓“收缩型”城市,指的就是城区人口连续三年下降的城市。根据“城市进化论”的统计,2019年,中国的收缩型城市已经扩张到87个,分布于22个省份。
这其中,有18个城市最为典型,有的已经是连续5年城区人口下降。
图片来源:城市进化论
这18个城市中,全部属于四五线城市,其中东北11个,成为重灾区。
黑龙江的鸡西、虎林、鹤岗、北安,吉林的临江市,辽宁的凤城市、开原市等7个城市人口收缩的情况,一年比一年严峻。
若从近3年的人口流失率来看,内蒙古的根河市人口流失率高达36%,高居第一。黑龙江的密山市人口流失率高达28%,排在第二。
吉林的双辽市、湖北的汉川市、青海的德令哈市、湖南的津市市、四川的邛崃市、辽宁的灯塔市,人口流失率也都超过了10%。
从城市体量上看,这些城市除了鸡西、鹤岗之外,都是人口在50万以下的小城市,体量最小的根河市,甚至只有不到5万人。
虽然说起来有些残酷,但事实是,这些城市的未来,已经蒙上一层阴影。
而这些城市的房子,自然也没法卖上价钱。
去年频繁登上热搜的鹤岗,房价只有2340元/平,排在中国320个可统计房价城市的最后一位,真正的“白菜价房子”。
这些城市的故事告诉我们:当一个城市的人都没了,还有什么希望?即便这里有免费的房子,也没有购买价值。
中国人讲究“衣锦还乡”,但有些家乡是注定回不去的。
城市大分化时代里,真相就是如此残酷。
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