绿地控股过冬

　　斑马消费 杨柘

　　万亿负债压身、业绩增长疲软，这个冬天，绿地控股倍感寒冷。

　　在遭遇一系列危机之后，绿地控股已被“碧万恒融”甩在身后。掌门人张玉良曾对外反思，有市场压力的客观因素，也有来自内部团队的问题。

　　虽然目前公司仍处于行业前十之内，但是，仅高负债、资金吃紧这两项，就难让这位“绿巨人”轻装上阵。

　　万亿负债压身

　　今年前三季度，绿地控股实现收入3209.01亿元，归母净利润120.41亿元，同比分别增长9.14%和1.94%。而去年同期，这两个数字分别为26.01%和32.83%。

　　上世纪90年代初，绿地控股（600606.SH）从上海郊区棚改业务起家，当时注册资金仅2000万元，在张玉良的带领下，成为万亿资产的地产航母。

　　资产规模超万亿，公司的债务规模也越来越大。截至今年三季度末，公司总负债规模1.032万亿元，资产负债率达到88.62%。

　　华西证券研报显示，截至今年9月，绿地控股剔除预收账款后的净负债率为183.45%，较去年同期上升10.40pct，杠杆率小幅上升。公司在手货币资金805.7亿元，现金短债比0.78，较去年同期下降0.14，短期偿债风险增加。

　　今年8月，央行、住建部等监管部门公布的“三道红线”，绿地控股是TOP50房企中唯一一家全部踩线的国企。

　　事实上，作为“摩天大楼专业户”，绿地控股一直在高负债、高杠杆运转。

　　2019年，公司净负债率156%、剔除预收款后资产负债率82.8%、现金短债比0.76，全部踩线。到了今年三季度末，公司剔除预收款后资产负债率82.38%、净负债率183.45%、现金短债比0.78，各项指标有继续恶化的迹象。

　　4000亿关口徘徊不前

　　在中国房地产市场调控以及疫情等因素影响之下，今年以来，头部房企积极利用打折、促销等各种加速去化提速。

　　反观绿地控股，存货规模不断上扬。截至今年三季度末，公司存货规模达到6572亿元，同比增加127亿元。同期，公司存货周转天数为650.20天，较去年同期增加3.35天。

　　前三季度，公司累计实现合同销售金额2179亿元，完成年度目标（4000亿元）的67.98%。

　　克而瑞研究显示，今年前11个月，近8成房企累计业绩远超去年同期，超6成房企已完成或接近完成全年目标。

　　早在2018年，公司董事长、总裁张玉良提出当年销售目标实现4000亿元，而2018年-2019年，公司的销售金额分别为3875亿元和3880亿元。从绿地控股今年前11个月的去化速度来看，今年完成这一目标几率不大。

　　克而瑞披露，今年前11个月，绿地控股全口径销售金额2763.8亿元，权益销售金额2487.4亿元，均排名行业第7位。

　　自我造血能力弱

　　伴随着绿地控股资产、负债双双迈进万亿规模，对公司自身经营效率和能力提出了更高要求。

　　在“房住不炒”的总基调下，中国房企规模增速整体放缓，利润受到挤压。

　　克而瑞《2019年房企盈利能力报告》显示，50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%、加权归母净利率为10.9%。

　　绿地控股的盈利水平均低于行业平均值。2017年至2019年，公司毛利率分别为14.34%、15.35%和15.46%，净利率分别为4.68%、4.60%和4.90%。2020年前三季度，公司毛利率和净利率分别为14.14%和5.20%。

　　对绿地控股来说，在高负债压力之下，最大的考验来自现金流。

　　2017年至2019年，公司销售回款率分别为79.97%、76.59%和77.58%，均低于一般性房企80%的销售回款率，远低于头部房企90%左右的回款率。今年以来，公司销售回款率明显提速，前三季度达到91%。

　　截至今年9月，公司经营活动产生的现金流量净额为50.40亿元，同比下降45.17%。这只是公司经营性现金流暴降的延续。2017年至2019年，这一数字分别为588.6亿元、421.7亿元和192.6亿元。公司三季报披露，经营性现金流量大幅降低，主要是土地及工程款支付同比增加所致。

　　公司持续扩张，支出不断增长，仅靠销售回款保持流动性显然不太现实。公司融资渠道火力全开，涉及发债、银行、ABS等。最近一期融资是170亿公司债券，在11月11日获得上交所通过，用于偿还即将到期的4支公司债券。

　　虽说资金压力悬顶，但公司在拿地方面从未手软。截至今年前三季度，公司累计获取项目77个，权益土地面积1053万平方米，权益土地建筑面积2196万平方米，耗资731亿元。