成都楼市：买房全款和贷款哪个更划算？很多人都错了！

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

提问：房神你好，我有一个关于还贷的问题。目前名下房贷还欠80万，手里有100W，想再买一套，但怕后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法？因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上车了，久而久之就想开了。

因为中国没有真正房子是需要还贷30年，中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发人民币，人民币就会继续贬值，这是一个不可逆转的经济规律，

按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。

你的情况你可以先把首套还掉，然后再做二套首付3成，再贷足30年，贷到就是赚到。新手感觉压力大可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

提问：新人提问，房神你好！我在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄一岁半。

还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子请房神给点建议，谢谢啦！

回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。

你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。

提问：房神你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样？我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手？有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地，再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小，那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍，你卖了有购房资格再买其他的吗？按现在的行情，你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：房神你好，万科公园5号今年会开盘吗？咨询销售说如果开盘800多套全开，您觉得全开靠谱吗？如果万科一直不开盘，我就想买金融城的二手房了，4万的单价，但是考虑曾经桐梓林，外双楠等区域以前的成都的富人区现在风光不在了，您觉得金融城在成都的地位能保持多少年？

回答：万科公园5号估计年底开，价格在3万左右，房源全开不确定。当然，政府给不给证，这个有不确定性，但万科的意向是很强的。我建议如果有第一顺位资格那就等万科，不要买二手，金融城的地位一直保持，当然会有其他一类板块分流它的价值，但它自己的地位应该还是可以稳个十年以上吧。

提问：您好，房神。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。

小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：

一是去库存刺激转变为调控压力；

二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；

三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；

四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。

建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问：房神你好，我现在特别纠结！能不能请你帮我分析一下如果买房，怡心湖岸和东安湖的华润未来之城哪个楼盘更值得投资和自住呢？因为我是首套房，也不好摇号。就想早点把房买了。

回答：你好首套房，如果是刚需话为什么不好摇号？这两个楼盘都是顺销盘，有资格都可以买。然后说说两个楼盘，两个楼盘其实价格差不多，都在单价2万左右，而且都是两梯四户的产品，产品定位也比较类似。然后一个是双流区，一个是龙泉驿区，也都是二圈层比较核心的地段。从地段定位来说，东安新城可能要高一点，但是怡心湖并不是双流的cbd，双流的cbd在杨柳湖，怡心湖只是副中心，但是，怡心湖紧挨着天府新区核心区，所以它甚至比二圈层cbd还要厉害一点。

总的来说，我觉得两个板块差不多，也符合向东向南的发展趋势，从土地拍卖来看，怡心湖目前的地价还要贵一些，东安新城当然后劲也足。所以，我觉得可以从两个角度来考虑，一是你的工作生活半径在城南还是城东，虽然是投资考虑，但我们也兼顾一点使用功能会更平稳。第二呢，就是你看短线还是长线，从短线来看，3-5年内，怡心湖应该更成熟更有优势，但10年以上看，东安湖地铁落实了后劲更足一些，毕竟有后发优势，体量也大很多。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

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