谢逸枫：未来三十年告别“房价只涨不跌时代”为时尚早

文/谢逸枫

中国地产最值得回忆的年份是1978年、1988年、（1992年、1994年）、1998年、（2003年）、2008年、2018年、（2020年）。过去四十年，四十二年，带“8”的年份是中国楼市记忆最深。改革、调控、危机，房价在一条平行线里面波动上涨，形成最具有代表意义的城镇化房价新信号，即稳中上涨的主旋律、大趋势。

笔者非常不赞同“中国房价只涨不跌的时代已经过去”的判断，因为这个观点缺乏市场逻辑与经济规律的根据。所谓的“房地产告别只涨不跌时代，局部房价下跌监测预警将成为重点”观点，没有站在客观、市场的角度上分析，仅仅以短期的房价数据，加上片面的判断，得出的结论。因此，缺乏实际意义、市场导向价值。

简单讲，“房价告别只涨不跌的时代已经过去”，是违背经济学的供需关系与市场规律。忽略了当前的房地产存在着大量的房价限价限签政策，已经使一手二房价倒挂，失去市场真实性反映，也让房价失真，没有市场信号了。加上房价统计口径与数据采纳及计算方式、网签滞性、区域与产品结构性的严重影响。

不客气的讲，“社科”过20年的房价报告，判断的结果都是相反的。这样的报告，往前1987年全国商品房平均单价仅408元一平，到2019年9310元一平，足足上涨了20倍多。到目前看官方2020年10月、中指院11月数据，房价依然是上涨。值得注意的是超八成以上的城市房价还在涨，全国房价仍在上涨。

目前就下结论讲“房地产告别只涨不跌时代”，为时尚早。主要是基于城镇化、人口增长、家庭分裂、城市更新、改造拆迁与改善的需求增长、345新规下的房子建造周期拉长、 土地供应模式、地价上涨、土地供应逐年下降、经济增长动力与地方发展模式，未来三十年，房价长期上涨的方向、走势不变。

房价短期下降，只是政策短期内无法抚平供需关系，加上政策调控关系、人口变化、产业调整的因素影响而已。未来短期五年，中期十五年，长期三十年，“房价告别只涨不跌时代”为时尚早。短期涨幅波动、长期稳中上涨，才是中国长期大趋势房价新信号。短期的房价涨幅回落、城市分化，不是大趋势大方向。