今天 " 活下去 " 成了特别真实的存在，每家企业都在赛场上，没有退路。
三道红线令所有房企闻风丧胆，今年以来，所有房企都忙于降负债。拆分上市、抛售资产、打骨折卖房 …… 几乎能做的都做了。
而有一家房企，嘴喊着 " 加强资金管理，进一步优化资产负债结构 "，但净负债率却从去年末的 156% 干到了今年三季度末的 183%，上涨了 27%。
它，就是绿地控股。在 TOP30 房企中，唯一一家三条红线全踩的国企。
三道红线压顶，绿地负债率不降反涨
截至 2020 年 9 月 30 日，绿地控股的净负债率为 183％，剔除预收款项后的资产负债率为 82.4％，现金短债比为 0.69，" 三条红线 " 全踩雷，而且离安全地带还很远。
经过接近一年的努力后，负债率不降反涨，这让绿地开始慌了神。
在 11 月 16 日，一份绿地的商办项目推荐书显示，绿地集团有意整体出售上海和江苏两地共 14 个项目 27 个物业，挂牌价 231 亿，交易方式多为整栋销售。据了解，推介项目中不乏优质资产，包含地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。
绿地方面回应称，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。
但在明眼人看来，对于踩在钢丝线上的绿地来说，抛售资产套现无异于断臂求生。
除了减负回血之外，绿地还展开了一场资产腾挪。
10 月 12 日，绿地香港（00337.HK）发布公告称，收购母公司绿地控股旗下的广州绿地公司，总代价 72.6 亿元。
这样的资产腾挪术，可以使绿地控股达到降负债的目的，让成绩单好看一点，也能扩充绿地香港的规模，获得发展空间，可谓两全其美。
另外，绿地还频繁发债用于偿还高额债务。
在 11 月 3 日和 11 月 11 日，绿地集团分别通过了 180 亿元和 170 亿元的小公募债券，用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券，合计 349.98 亿元。另有消息指出，绿地集团计划在 12 月发行至多 30 亿元的公司债券融资。
在旁人看来，国企一向资金雄厚，为什么绿地的负债率却居高不下呢？
为了经营政商关系，压垮了自己
近几年，绿地也一直执行 " 地产 + 基建 " 的双轮驱动战略。
与政府合作搞基建的最佳好处就是可以低价勾地。根据中指院数据统计，今年 1-11 月绿地控股以 822 亿元收割了 2690 万平的地，平均楼面价 3055.76 元 / 平，远低于其它房企。像同一梯队的保利和龙湖，平均拿地楼面价分别为 5888.32 元 / 平和 6919.60 元 / 平。
但这种甜蜜的诱惑，却成为了绿地的另一种负担。
绿地大力发展的基建项目及多元产业不仅投入大、回报周期长，而且毛利更是比不上地产项目。
据绿地半年报数据显示，今年上半年基建产业实现营业收入 906 亿元，同比减少 16%，降幅较 1 季度收窄了 10%。
过去三年，绿地的综合毛利率大幅低于同类房企，主要在于大基建板块的毛利率较低，基本在 4% 左右徘徊。再加上基建业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点，也直接拉低了绿地的利润率。
同时，与政府合作也给绿地自身带来了另一个麻烦。
与政府的土地合作项目，往往包含住宅、商业、办公等多个业态。近年来，商办的销售去化压力较大。据国家统计局数据，2019 年，全国办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额下降 16.5%。
中报数据显示，绿地的商办销售额同比下降了 33.56%，跌幅超过三分之一。
" 绿地的理念 , 就是做政府想做的事 , 做市场需要的事。" 这是绿地集团董事长张玉良常挂嘴边的一句话。
一边做着政府想做的事，一边却被政府所出台的政策压顶。2020 年的绿地，从年头绿到了年尾。
上市五年，绿地市值蒸发了 2265.5 亿
在今年年初，绿地爆出了个地产界大瓜。
5 月 11 日，微博用户 "VS 生生不息 "（本名史睿生）连续发布两封 " 致绿地集团张玉良董事长及各位执行总裁 " 的实名举报信，称 " 绿地集团现任高管陈军与其合法妻子、绿地集团现任员工张雨婷发生不正当男女关系以及严重经济违纪 "。
吃瓜群众看热闹不嫌事大，一天之内绿地的桃色风波就被传了个遍，品牌形象大大受损。
被盖了绿帽后的绿地，又接二连三地出现问题。
今年 6 月，深圳前海天玑财富管理有限公司被曝私募基金产品爆雷，爆雷的产品天玑绿地中央广场私募投资基金一期，投资标的正是绿地 GIC 成都中央广场。
两个月过后，深圳绿地新都会项目被曝从开盘后就停工长达 8 个月，存在烂尾风险。这个一开盘便售罄的楼盘，曾经风光无限。当年抢到房子的那批业主，还没等来房价上涨，就先等来了停工的消息。
此外，绿地在武汉、佛山、济南、郑州、西安等地都在爆出了维权的信息，有的是因为停工，有的是货不对板，房屋质量等各种问题，还有因为拖欠农民工的工资 ……
直到 10 月 28 日，一则被刷屏讨债广告，更是让绿地站到了风口浪尖。
" 绿地集团西南事业部，请你支付欠款。"
过去，绿地也曾有一段高光时刻。2014 年，绿地以 2408 亿元的房地产销售额成绩，超越万科跃居行业第一。2015 年，绿地控股借壳上市，市值高达 3054 亿元，位居当时房地产行业板块首位。
当年张玉良在敲钟的时候，怎么也没想到，2020 年 12 月 4 日，绿地控股的市值跌至 788.5 亿元，整整蒸发了 2265.5 亿元。
ZAKER 新闻出品
文 / 谭晓洋
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