郑州已经迈入存量房时代，房子库存多了

郑州到底有多少库存待售房产？

50个版本以上，绝不夸张。

不过，最近官方公布了一组数据，可称为目前最新、最具价值、最详细、最权威的郑州库存数据。

里面包含了市内五区、经开、东区、高新以及上街等区域的数千条地块信息，详细到项目名称、位置、住宅类型、土地面积、建设状态、未销售房屋的土地面积。

官网截图

官方数据

官方数据

我们花费几天时间，通过对这组数据的分类汇总和分析处理，得出了这样的结论：

郑州半条腿已经迈入存量房时代。

详细说来，它表现出3个明显的特征：

1. 区域库存出现云泥之别

2. 郑州还需要100万人来消化现有库存

3. 闭眼买房的时代宣告结束

１

郑州不同区域的存量房表现不一，甚至出现云泥之别。

以往大家讨论各区库存只是凭感觉，但是现在【官方数据】详详细细摆在眼前，对照之下也能与之前的市场表现对上号。

根据官方数据，郑州各区库存整理如下：

港区

商品房所有指标都霸榜。

土地是最多的，商品房是最多的，没卖完的商品房也是最多的。

需要说明的是，港区的官方数据统计地并不是非常细致，只分了3类房子：0701、城镇住宅-普通商品住房用地、其他普通商品住房用地。

所以无法知道港区安置房、经适房、公租房的数量，可实际上这并不影响商品房的最终排序，因为港区的土地供应量级已经远远甩来其他区。

惠济区和东区

很意外，这两个区域商品房库存是相当的。

东区总供应量不大，因此库存不大。

惠济区总供应量郑州第二，但目前库存不多，很显然前两年去库存的效果很明显。而且由于黄河天堑的存在，未来土地供应量应该也不会很大。

高新区和中原区

这两个互相竞争的区域，总供应量和商品房库存也相差不大。

高新区的市场表现更好一些，从4月份起到10月份，除8月份以103套败给金水屈居第二以外，其他6个月都是全郑销量第一。

中原区除西郊几个改善盘集中入市外，主要是常西湖还有大量土地。

经开区

商品房指标并不像大家想象的那样无房可买，主要原因是经开物流园有大批量土地供应。大量城镇用地后期将会慢慢展开，也许属于经开物流园的时代正在徐徐展开。

实际上，经开的土地总供应量仅次于港区，但其特点是非商品房存量较多。全郑州几乎三分之一经适房、公租房都在经开区。

金水、管城、二七

这3个区域通常大家认为，管城的库存是最大的，金水是最少的。实际这3个区域商品房库存是相当。

原因是管城这几年大盘云集，地块集中，所以感觉有很多房子可以买，二七新城是进度本身不快，整体去化一般，而金水还包含杨金片区，那里的土地存量不少。

目前郑州各区都有新区，新区发展整体放缓，新区占比大的区域官方数据非常不好看，库存巨大。这种实实在在的数据，购房者可以酌情参考。

2

官方数据还显示，郑州有一半的住宅用地变成了库存，郑州目前还有2295.75公顷（约3万亩地）的库存：

按照4.5的容积率（商品房+非商品房）来算，还有1亿方（2295·8*15*666·6*4·5≈1亿平米）。

2010年，郑州常住人口862万，累计共销售2.2929亿方。

2018年，郑州常住人口1013万，累计共销售3.6831亿方。

为消化掉1.4亿方，郑州增加了150万人口，花了8年。

但是现在，

郑州还剩余库存1亿方！

现有库存至少能满足100万人口的增量！

意思是不考虑财政，停止新增供地计划，还需要100万人口来消化现有库存。

长期以来，人们习惯于将楼市的问题归因于供求的问题。

而实际，郑州楼市发展到现在，不单是供求关系的错配，而是需求的单方面掉队。

由此可见，土地稀缺是个伪命题，真正稀缺的是人，特指【有购买力的人】。

理论上来讲，城市扩张是有计划的，库存实际上是可以控的。所谓土地的稀缺，在城市版图不断扩大的情况下是根本不存在的。

因为当城市版图不断扩大后，更稀缺的是为它买单的人。

一个没有人的地方，几乎没有什么东西会存在巨大价值，包括土地和房子。

而一个人满为患的地方，别说土地了，就是买一碗泡面，也会比其他地方贵。

那么拥有购买力的人口从何而来？

改革开放时期是，先富帮带后富。

近几年则是，全民创业，万众创新。

盘子大了，先富的那一部分人已经不能满足经济发展的胃口了。

要吸引人口，一定要做的就是【重视商业】。

这一点比之科技，具有立竿见影的效果。

商业，对城市的人流吸引力是巨大的，包括那些贩夫走卒、引车卖浆的小买卖。

从外地来的普通人，到一个城市最先选择的就是服务业或者自己干点小买卖。

经商环境宽松，从外地流入的普通人就有生存空间。商铺，租房市场被救活，也能顺带为房地产去库存，城市扩张才会进行下去，城市地位和吸引力也会提升，这是一个良性循环。

有了商业，有了人，很多问题都能被解决。

目前科技发展和人才引进条件严苛，可郑州是“火车拉来的城市”，发展商业，天然具有优势。这是田忌赛马的策略。

3

存量房时代会带来什么？

有人说存量房时代到来，房子库存多了，房子卖不动了，该降价了吧。

其实，由于存量房时代会带来更残酷的竞争，更充分的分化，刚需的日子可能会更难。

因为：

1，购房成本增加。

2，购房风险增加。

购房成本增加：

购房成本增加的前提是，房价不会大降，维稳。

2020年上半年，地产业负增长，而地产top10房企，销量反而平均增长了6以上。

2019年，百强房企销售额占全行业60%，平均一个头部房企赚到的钱，等于600个小房企赚到的钱。

而全国注册的地产公司超6万家。

未来房地产市场将会上演寡头垄断，大批小房企会退出历史舞台。

这种情况的好处是，人们的居住条件和物业服务会改善，但是，恐怕我们因此付出的成本也比之前更多。

有能力的刚需可以伺机而动，纯粹的刚需能买就买。

购房风险增加：

郑州土地库存巨大，郑州进入存量房市场只是中国城市中一个很小的样本。相反地，深圳一天卖地340亿刷屏。

未来，不同城市的房地产供求格局差距会越来越大。城市内部不同板块（比如港区和东区）的供求格局的差距也会越来越大。

这就是分化，但分化却又不是瞬间就完成的。过程中，就存在风险。

未来房地产一定会在很长时间会出现市场分化与政策调控并存的特征，本应该被市场分化出去的劣质楼盘，由于政策的托底，依然能顽强地在市场上存活一段时间。

在这段时间里，普通的购房者，很容易被打折、降价等一系列的营销手段所迷惑。所以【短期购房风险】是存在的。

所以，有一点希望大家能够明白，即使是热点城市，也不是所有区域，所有房产都具备高价值。

买房，买到哪里，买什么样的房子，越来越需要理性。存量房时代的到来意味着闭眼买房时代的结束。