2011年,张先生花了50万左右在政务区的万达广场买了一套50多平的商住公寓,虽然之后合肥房价一路上升,政务区的房价更是登顶合肥各区,隔壁的水墨兰庭小户型已经卖到了4W左右的价格,但是张先生的房子价格不涨反跌,降幅最高达30%左右。
商住房的价格如此之低,还是在寸土寸金的政务区,显得性价比极为突出,部分位置优越的楼盘租金也非常可观,租售远高于同区域的普通住宅,相比其他动辄数百万的普通住宅,低总价、低门槛的商业公寓,是否还值得购买呢?
即便在合肥最火的区域,商业公寓的市场依然冷淡
在2017年央视新闻联播曾因为合肥商业市场库存432.95万方,需要3-4年才能去化而被点名。虽然后期也持续推进商业的去库存,但是至今合肥的商业依然供大于求。今年合肥发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》,在合肥市区范围内,不动产权证或其他合法权属证明用途为商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型,且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋,可以改建为租赁住房,想要去商业库存,尤其是办公类产品的库存。
通过下面的易居发布的数据可以看到,合肥商办市场一直非常冷淡,成交量和成交价格都是不如人意。
商业公寓为什么这么难卖?
普通住宅虽然也有小户型公寓,但是与商业公寓有着本质的区别。商业公寓是属于商业、办公性质,产权为40年,部分早期产品也会有50年产权,而且不能落户、没有学区、商业水电、公摊大,大部分公寓因为达不到要求也不能通燃气,二手交易的税费也要远远高于普通住宅,而且每层户数较多,绝大多数都做不到南北通透,整体上来说居住舒适性较差,生活成本高,更是无法满足家庭对于教育的需求。
这里可能会有人反驳班长:你懂不懂,合肥有商业公寓是有学区的。确实,市面上有些公寓的宣传是有学区的,这里其实是学位,可以分为长期学位、一次性学位、买学位几种情况,是开发商与教育局或者学校达成协议,让公寓住户可以上学。长期学位是一直可以用,一次性学位是仅限一人使用,买学位是你出钱帮你入学。还有一点需要注意,有的公寓所带学位是仅限一手房业主使用,如果你买了二手公寓,是没有学位的。
为什么租售比超过住宅,不受投资人青睐
租售比,也就是房屋月租金与房屋总价的比值这个评判物业价值的标准,在国内是很少被提及的,因为这些年房价涨幅较快,不管是自住还是投资用途,购房者都更关注于房屋的未来增值空间。
上文说到的天鹅湖万达广场的公寓可以租到2000+每月,简单计算下一套租金2000、售价38万万达广场公寓,它的租售比是1:190,若计算为年收益:2000元X12月/380000=6.3%。而隔壁的水墨兰庭的租金相差无几,但是住房价格是万达广场的5倍以上,以一套租金2000、售价173万的水墨兰庭来计算,它的租售比是1:865,年收益是2000元X12月/1730000=1.39%。单从租售比上来说,商业公寓的租金回报远高于同区域的普通住宅。
流动性差是投资商业公寓最大的绊脚石
从上面的租金回报率来看,商业公寓的收益水平是比较高的。但我们分两个层面来看,如果作为居住属性,它的价值和未来的增值空间是非常有限的。现在的购房者非常重视居住品质,商住公寓因为种种弊端,并不会有很好的居住环境,更不适合家庭居住,也不能满足学区要求,更多的是满足一个过渡需求,并不能像住宅一样除了收益回报,还有居住的价值。
如果作为投资产品,投资的价值也不能以租售比这个单一的指标去衡量,毕竟租赁投资的回报周期比较长,而且作为投资产品,一定要具有很好的流通性,但是商业公寓的税费很高,极大的限制了它的流通性,这是商业公寓所面临的核心问题,直接影响到后期的增值空间。对于投资住宅、类住宅产品的投资客,最看重的就是出手时房价的涨幅和流通性,商业公寓恰恰这两点都不具备,出手难度较大。
所以,如果你并不准备变现,只想有一个长期稳定的收益,商业公寓是可以满足的,毕竟有一个很好的租金收益,但是一定要选择位置优越、交通便利的商业公寓项目,因为是否容易出租、能否租上价格,是你的核心问题。如果考虑到后期变现、希望通过后期增值来获利,商业公寓并不是一个好的选择。
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