成渝“双城记” 塑造楼市新动能

中国经济正在迈向以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在驱动经济增长的“三驾马车”中，尤其在未来“双循环”经济发展模式下，消费必然占据关键位置。在以城市群发展带动腹地区域共荣发展的当下，消费对区域经济的驱动效应愈加凸显。

一、消费能级与人口聚集相辅相成促发展

2019年，成渝经济圈实现地区生产总值6.4万亿，社会消费品零售总额达到2.7万亿，分别占全中国的6.5%、6.6%。2020年前八个月，成渝两市社零总额均已由负转正，较去年同期实现正增长（数据来源：搜狐财经）。

不可否认，作为国家战略之一，成渝地区双城经济圈实际上已被提升至京津冀、长三角、粤港澳大湾区之后的“中国经济第四极”的地位。同时，在“一带一路”节点城市，西部陆海新通道中，成都和重庆都位列最重要的城市。这些无疑都提升了成渝在国内以及国际上的地位。在“中国经济第四极”的标签背后，人口的增长聚集效应贡献了巨大的推动力。据成都市统计局发布，2019年末成都市常住人口为1658.1万人，比2018年增加了25.1万人。重庆市此前也发布，2019年重庆全市常住人口3124.32万人，比上年增加22.53万人。(数据来源：中商产业研究院)根据第一财经近五年数据梳理，成都和重庆两个西部特大中心城市，两地合计几乎每年都增加近50万人，其人口新增规模在全国城市中领先。尤其在成渝地区双城经济圈的带动下，成渝将可能成为中国人口流向新的目的地。随着人口进一步向城市群都市圈和中心城市聚集,消费能级和购房需求也将随之进行提升。

图1：2015-2019年成都常住人口及增长量

图2：2015-2019年重庆常住人口及增长量

二、成渝双城经济圈三季度交出满意答卷

在今年三季度，成渝双城经济圈也亮出精彩成绩表，整体实力再上新台阶。根据第一财经-新一线城市研究发布的《2020城市商业魅力排行榜》，连续第五年按商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度为中国内地337个地级及以上城市的商业魅力指数排名。根据该排行榜，2020年，在15个进入“新一线”的城市中，成都与重庆分别位列第一第二。

图3：2020城市商业魅力排行榜

在2020年前三季度GDP前十城市中，重庆和成都分别取得第四和第七的榜单排名。值得注意的是，重庆挑战了传统的“北上广深”位于榜单前四位的常态，成功取代了广州市，位居榜单第四位，广州下滑到第五位。

图4：2020前三季度十强城市GDP排名

此外，还有一系列喜人的经济数据如：今年前三季度重庆、成都的中欧班列开行量均超过1500列，同比增长30.7%和55.9%。前三季度成都双流与重庆江北两大国际机场累计吞吐量分别为2888.84万人次、2410.85万人次，在千万级机场中排名分别为全国第二和全国第四。前三季度全国进出口总值同比增长0.7%，而重庆、四川则分别同比增长11.4%和22.7%，远超全国增幅（数据来源：搜狐焦点）。

消费能级提升与人口增长聚集不仅赋能了经济发展，而且也悄然地反哺着成渝房地产市场。

三、充满潜力的成渝房地产市场

成渝联手起来，将形成巨大规模效应。2019年，成渝房地产投资7051万亿，占全国的10.40%；商品房销售面积9639万方，占全国的16.2%；商品房销售额8980亿元，占全国的11%（数据来源：川渝高峰论坛）。两地本身成交量大，加在一起规模更大。

1. 成渝房价上升空间广阔

根据房多多大数据研究院去年5月发布的一则数据显示，全国五大典型城市群房价均价从高到低分别为：粤港澳大湾区(21047元/㎡)、京津冀城市群(15047元/㎡)、长江三角洲城市群(11658元/㎡)、长江中游城市群(7447元/㎡)、成渝城市群(7262元/㎡)。

成渝城市群主要受成都和重庆两个大都市的影响，与北上广深这样的国际大都市比起来尚有差距，房价也仅为大湾区房价均价的三分之一，京津冀城市群的二分之一，但随着交通、经济上的打通，相信成渝两地房价还有很大的想象空间。

图5：成都和重庆商品住宅价格走势

2. 重庆需求旺盛，商品房量跌价稳去库存

分别来看，2019年，重庆主城商品房成交量达到3133万平米，同比下降了13.7%。商品房成交均价为10610元/平米，同比上涨2.3%。全年呈现出量跌价稳的趋势。不过成交量下滑并不是由于市场饱和，供过于求。因为2019年主城商品房成交量下滑，恰恰是由于供应量缩减造成的。去年主城商品房供应仅为2746万方，同比大幅减少24.1%（数据来源：房天下产业网）。市场总体仍然呈现出成交大于供应的状态，库存量持续减少。

从下图可以看出，从2016年开始主城房地产市场就一直呈现出成交大于供应的去库存进程之中。最近4年累计去化库存2088万方（数据来源：房天下产业网）。这一方面说明重庆购房者的购房需求还是相当旺盛，另一方面则说明商品房的供应有缩减的趋势。

图6：2008-2019重庆主城商品房供应成交量价走势

3. 成都楼市开发积极

今年1-8月，四川全省房地产开发投资4632.63亿元，同比增长9.9%，比全国的增速多增5.3%。开发用地面积、房企实际到位资金等指标均有较好增长。从成都来看，全市房地产投资1870.38亿元，占全省的四成，同比增长12.6%（数据来源：搜狐财经）。成都对外来人才的吸引力在不断增强，其中人才吸引力指标也在全国位居前列。

为推进双城经济圈战略，成都在加快“成德眉资阳”同城化发展。与此同时，成渝毗邻地区已开始受益双城经济圈发展，比如内江楼市迅猛发展，今年上半年内江商品房成交均价已达6205.63元/㎡，同比增长10.67%（数据来源：搜狐财经）。

另外，与北上广等发达城市70%以上的城镇化率相比，川渝两地城镇化还都在路上。2019年，重庆城镇化率在66.8%，而四川在53.79%，因此说川渝还将继续享有城镇化的红利。近十年来，成渝两地城市人口在不断增长，这也是房地产市场发展另一大动力（数据来源：川渝高峰论坛）。

总体来看，成渝双城在消费能级提升和人口聚集的互相作用下，不仅促进了城市经济发展，也赋能了房地产市场潜力。未来“双循环”经济发展模式下，成渝双城将携手共进，唱响“双城记”。