雅居乐的下坡路：文旅地产落寞，多元化路漫漫

　　11月30日，各地产研究机构陆续发布了房地产企业十一月销售榜单，数据显示，雅居乐前十一个月销售额为1158.1亿元，完成目标的96.5%。另外，半年报显示，集团毛利为115.2亿元，整体毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点；净利润65.18亿元，净利润率为19.4%。雅居乐在2018年毛利大幅下滑后开始回升，往日荣光似乎要再现，但种种迹象表明，远没有那么简单。陈卓林想要通过文旅来扩张时，各地项目却受到不同的阻碍，脚踩“两道红线”的雅居乐，正加快多元化，负债与现金流压力则又成了两道坎。

　　海南势弱、云南苦旅

　　2007年2月，雅居乐以226元/平方米、总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权，随后，摩根士丹利花费52.83亿元收购该项目30%的股权，这是雅居乐从默默无闻走向“辉煌”的起点。

　　2009年清水湾项目首次开盘，全年销售额为64亿元，到了2017年，该项目的年销售额达到顶峰170亿元，该公司的全年销售额也达到了897亿。转折点来得很快，2018年，海南实施最严全域限购，雅居乐海南区域销售降至113亿元，2019年则不到40亿。在今年中期业绩会上，陈卓林很乐观地说，海南是“金蛋”，有1000亿的货值，足够开发五六年。

　　2011年，在海南市场整体转淡时，陈卓林考虑过要复制清水湾的“荣光”。当年，陈卓林和黄奉朝率队征战云南，在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲连续签下三个旅游项目。云南合计537.09万平方米的建筑面积在签约后的三年间陆续到位，但三个项目多数土地依然只是土储。2017年，云南雅居乐原乡及西双林语仅录得10亿元的销售额。

　　急切想拿到“便宜地”的陈卓林，甚至曾因在云南项目运作过程中，可能存在向当地部分官员进行利益输送的行为而被调查，并被检察院执行了“指定居所居住的措施”。他赌错了。

　　雅居乐在海南的落寞，使其盈利能力有下降趋势。2015年至2018年，该公司的毛利率从25%攀升至49.6%，到了2019年该项数据急转直下，降至30.3%。对此，公司副总裁潘智勇在业绩会上表示，2019年上半年，海南市场项目入账仅10亿元，上年同期则有90亿元。毛利方面，2018年同期海南项目毛利贡献66亿元，2019年只有6亿元。

　　其净利润率也逐年上升，2015年至2018年净利润率分别为5.4%、6.5%、13.1%及17.7%。2019年，在其毛利率大幅下降时，净利润率却升至21.7%，净利润达75.12亿元。

　　事实上，根据年报，该公司的其他收益净额48.02亿元，较2018年的19.86亿上升141.8%。雅居乐称，该增幅主要来自将一家项目公司34%权益出售予一家独立第三方，同时失去控制权的净收益29.89亿元，及一家合营企业转至一家附属公司重估收益5.79亿元，以及按公允值计入损益的金融资产公允收益10亿元。也就是说，通过转让项目股权，该公司有意或无意地“润色”了财务报表。

　　2018年12月，雅居乐公告称，中国平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元以收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权，2019年2月，则改为以13.94亿元收购34%股权。双方将共同开发六个地块，总用地规模约59万平方米。

　　2019年12月，中国平安深圳市盛露企业管理有限公司将出资7.33亿元以收购雅居乐旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权，并向其出资9.33亿元。

　　今年半年报数据显示，雅居乐上半年毛利率小幅回升至34.4%，而其净利润率则跌至19.4%。该公司高层表示，海南地区去年占比不到10%，今年多了很多，所以导致毛利率上涨。

　　踩“两道红线”，陈卓林说要多元化

　　近几年是雅居乐扩张迅猛的时间段，据悉，2015年至2018年雅居乐新增土地储备21.15万平方米、232万平方米、964万平方米和1111万平方米。截至上半年，土储面积达到5303万平方米，不过，其楼面平均地价也由2016年的1501元/平方米涨至今年上半年的3521元/平方米。

　　随着雅居乐的杠杆扩张，负债端也在不断承压。2015年至2020年上半年，雅居乐调整后的资产负债率分别为61.89%、63.54%、69.30%、73.17%、72.73%和72.79%。

　　2017年至2020年年中，有息负债分别为616.75亿元、885.29亿元、966.70亿元和989.39亿元。截至上半年，其短期借款共403.03亿元，占比为40.74%。而其拥有的货币资金为464.07亿元，但其中80.46亿元为有限制现金，仍然存在19.42亿资金缺口。

　　今年，监管层根据负债率为房地产企业划定了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。据雅居乐中期报告，剔除预收款之后的资产负债率为72.79%，现金短债比为0.95，踩中“两道红线”。另外，雅居乐钟情于永续债，2017-2019年，雅居乐的永续债规模分别为55.29亿元、83.35亿元、135.67亿元。若剔除永续债的影响，该公司的净负债率可能超过100%。值得一提的时，永续债的存在，侵蚀这该公司的利润。

　　文旅地产是雅居乐的标签，一心想复制清水湾的雅居乐，各地的文旅项目均受阻，在云南，西双林语项目被曝出违法占地；据媒体报道，近期，位于郑州的雁鸣湖项目，因雅居乐地产置业有限公司自身原因不能履行约定，合作已终止；今年4月份，南京项目无证施工被叫停，200亿文旅小镇已遭立案。

　　在地产主业前景不清晰的情况下，雅居乐正加大多元化发展。从2017年开始，陈卓林将“以地产为主，多元业务并行”设定为雅居乐的运营模式，计划建设涵盖地产、物业服务、环保、施工、代建、投资、商业管理、城市更新八大板块的产业集团。此后，该公司管理层又补充道，雅居乐将重点聚焦文旅、体育及康养三大核心产业上。

　　在去年中期业绩会上，陈卓林曾表示，我们希望到2022或2023年，多元化业务与地产业务将各占营收的一半。

　　然而，截至今年上半年，物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%与12.6%，被寄予厚望的环保板块业绩贡献仅占2.4%。

　　近期，雅居乐在多元化上依然动作频繁。其中，6月24日，正式宣布分拆雅城上市；9月28日，香港医思医疗公告称，达成了一项股份认购协议，拟以先旧后新的方式配售1000万股，此次股份配售协议的买方其为一名雅居乐集团控股有限公司的非执行董事。