农民朋友注意：签补偿协议有了新规定，涉及被征收人房地补偿利益

导读：从2020年1月1日起，最新修改的《土地管理法》在全国范围内开始正式实施。由于今年受疫情影响，新《土地管理法》对人们的影响似乎还没有大范围地体现出来。但随着经济形势的缓和下来，征地拆迁工作也将紧锣密鼓地展开。对此，新《土地管理法》关于征地拆迁的相关条款将全方位的运用到征地拆迁工作的各个细节处。在这里，北京在明律师首先要提醒大家的是关于签订征收补偿协议的新变化。

新《土地管理法》第四十七条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施…… 拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。 相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

该条款明确了在政府实施征地拆迁必须先与被征收人签订补偿协议。即征收方与被征收人在对补偿数额、安置方式等补偿内容达成一致意见后签订好补偿协议是征收方实施征收工作的前置程序。

一、提高能动性，获取房地利益的最大保障

相较于从前《土地管理法》规定，补偿协议的签订由"批后"改动到了"批前"。

将征地时的签约时点由"批后"改动到"批前"，其本质是为了更加全面的保护农民合法权益，这是符合我国以人民利益为出发点和落脚点的根本政策性原则的。但这在客观上就要求农民朋友要大幅度提高自己的能动性和法治意识。

签约时点由"批后"改动到"批前"，提高了被征收人的主动地位，给了被征收人对自己财产处分的更多掌控空间。根据上述法条规定，征收方必须要先得到被征收人的同意，才能启动征收工作的开展。也就是被征收人对自己的房屋值多少钱、需要换置到什么地方、以什么样的方式换置、在什么时间段内补偿到位等情况有足够的话语权。这样从征地拆迁工作开始，被征收人就处在主动地位，一定程度上制约着行政机关滥权贪利的行政空间。

当然，被征收人不能因为占据主动权，就漫天要价，这不合理。前文提到该条款要求被征收人提高能动性，意思是说被征收人需要全面地去评估自己的房屋和土地价值，参考周围市场价以及如何置换、置换到什么位置上等最有利于自己的因素，然后以最有利于自己的价值内容去和征收方协商交涉。这样一方面自己有谈判筹码，能使自己的房地利益获取最大保障，另一方面也能制约征收行政机关的行政操作。

二、勿轻信征收方话语，一切以“白纸黑字”为准

根据修改前的土管法规定，以前征收方要先拿到审批机关的征地批文，才能开始正式组织征地、签约。也就是说，征收方和农民协商补偿条件、签订补偿协议时，征地已经是板上钉钉的事了。除了极特殊的情况外，签字都要"落笔无悔"，签了字很快就要拆房了。

但新规定不一样，它把签约的时间提前到了征地批准前，征收方只有拿到和村民签的补偿协议之后，才能向征地批准机关申请征收土地。

这样一来，农民朋友们如果都不愿意被征地，都不肯签字，那批准机关看到这种情况，就要思量一下这个征地是不是能批准了。这就意味着，即使征收方来和你协商签约了，也不代表征地一定会被批准和实施。

看到这，农民朋友们应该都会觉得这是一件好事吧——不管实际生活中它能实现到什么程度，起码农民朋友的意愿，能对"会不会征地"产生一定影响了。

但是农民朋友要注意了，征收方可能会利用这一点，说服大家在自己不满意的补偿协议上签字。他们可能会告诉你：你签了字也不一定会按照这个征收，你先配合我们工作签一下，等真正征地的时候，我们再重新谈补偿！

农民朋友你听听，你要是真的被这个理由说服，在自己不满意的补偿协议上签了字，过后征地审批下来了，征收方还会主动给你提高补偿，和你重新签约吗？

在明律师在这里提醒农民朋友，尽管签约的时间变了，但是咱们签了字的协议的法律效力不会变，一旦征地被批准，咱们签了字的协议就要生效的。所以一定要协商好了补偿条件，写清楚了补偿协议，再在上面签字。