要论今年广州最火的网红盘，非中海花城湾莫属。
在今年这一波涨潮中，它不仅傲立珠江新城中区，还赶超了东区的一些豪宅盘，前不久，更是凭“小三房成交价破15万/平”，在房产圈狠狠刷屏，风头一时无俩。
中海花城湾为什么能领涨全城？它值不值得这么贵？带着强烈的好奇心，一朵特地实地探盘，为大家揭开它的神秘面纱。
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从区位上看，中海花城湾无可挑剔。
小区位于宇宙中心珠江新城，而且是珠城最核心的「中区」，它与广州第一高楼东塔仅500米，猎德大道与花城大道在这里交汇，楼下就是5号线猎德地铁站，周边配套，全城无敌。
商业：除了楼下底商和优托邦，还有天汇igc、K11、高德置地春夏秋冬广场、兴盛路风情酒吧街，都可以轻松步行到达。
学校：楼下就是体育东路小学兴国学校、广州市天河中学（花城校区），这也是它对口的中小学，可以排上天河区第一梯队。
医院：广州妇儿中心就在珠城，周边还有私立的卓正医疗等。
公园：与珠江公园仅一路之隔，花城广场、海心沙也在步行范围内。
文体：走路可以到广州市图书馆、广东省博物馆、广州大剧院等。
其他：周边30多家领事馆、各种五星级酒店、网红酒吧......
一言以蔽之，广州市几乎所有的顶级配套，都在中海花城湾的步行区间内。
凭这个地段，就是只盖个草棚，都足以引发全城关注。
02
不过，这么牛的地段，并非中海花城湾独享。从微观层面看，同属中区的嘉裕公馆、利雅湾位置其实更好。
三个楼盘中，属利雅湾的位置最好，它与花城广场地标（东塔、广州图书馆、省博物馆）仅一街之隔，而且周边不靠主干道，相对安静一些。嘉裕公馆其次，和花城广场也只有一街之隔，但旁边靠一条花城大道。
相比而言，中海花城湾和花城广场的距离最远，而且毗邻两条主干道，噪音干扰相对较大，仅就地段而言不如前二者。
但尽管如此，中海花城湾的价格，一直是三个楼盘中最坚挺的，而且每次都是它领涨，其他跟涨。
为啥？这要归功于它的品质。
小区建筑采用常见的围合式布局，分为A面和B面。A面在北侧，靠近主干道花城大道，共6栋。B面在南面，靠近次干道兴民路，共5栋。
所以，B面的楼比A面要安静，楼王单位也在B面东南角的B5、B6栋，原因有两个，一是它比A面要安静一些；另一方面，这个位置没有被IGC的写字楼完全遮挡，景观价值较高，可以望江。
既然是楼王单位，B5、B6这两栋全部是大户型，只有285m和315m两个户型。
围合式布局有利于营造一个安静、完整的社区花园。事实上，中海花城湾的花园，的确是它最大的亮点之一。
这个花园其实并不大，但胜在打理得好，氛围营造得不错，园林设计有层次，大堂也有绿化装饰，有豪宅的格调。
而且花园还配备了游泳池，小区配游泳池没什么稀奇，但在珠江新城核心区，真的就是稀缺。整个中区，自带花园的没几个，带花园、物业好还配泳池的就更少了。
只要地段牛逼，大家对房子其他的要求真的会很低。就好比，一个女孩子遇到吴彦祖这样的帅哥，真的会毫无脾气。
当然，不足还是有的，由于是围合式花园，而且花园的很大一块面积被泳池占据，开放式绿地不多，再加上两侧的楼比较高，这个花园多多少少有点压抑。
我查了下，小区的容积率高达7，真的蛮高的，一般豪宅不会把密度做到这么大。
03
事实上，从户型配比来看，中海花城湾一开始还真算不上豪宅。
当我拿到小区户型的布局图时，有一点凌乱，这到底是有多少个户型？大家可以再看看这张图，数一数。
安居客上面显示，中海花城湾有23个户型。当然有的户型其实是一样的，只是面积有个几平米的差距。
可以看到，中海花城湾的户型跨度特别大，最小的有67平米，最大的有315平米。一般豪宅不会把户型的跨度做到这么大，更不会做60m的刚需户型。
一朵看过不少豪宅，例如汇悦台、天誉半岛、南天名苑的户型全在200平甚至300平米以上，整个小区就没有200平米以下的，南沙的明珠湾一号更强，只做320、380平两个户型。买不起？不好意思，你不是我们的目标客户。
当然，因为产品的确好，所以它的小户型也是很抢手的，这里挑几个比较受关注的户型，和大家一起品鉴一下。
67m北向小两房
这个户型是北向，而且靠花城大道，估计要装隔音玻璃。
但亮点是户型方正，而且是双阳台，总价低，购房门槛应该是整个小区最低的。
但个人觉得，买这个户型的群体，应该考虑投资的因素更多，毕竟面积太小，居住体验还是有限。
83m南向两房
这个户型的亮点同样是方正，双阳台，而且客厅、房间全南向，很加分。唯一的不足是只有两房。
按照珠江花城这些网红盘的打法，83m完全可以做到2+1户型，但这个户型毕竟是10年前的产品，83m做两房是没问题的，比上述67m两房要舒适得多。
98m小三房
三室两厅双阳台，虽然是北向，但这种实用小三房的功能性很强，瑕不掩瑜。
从成交来看，花城湾这个户型非常能打，基本上挂一套出一套，还没等你看到，就卖掉了。
119/123m3+1房
虽然是北向，但胜在户型方正，双阳台+入户花园，灵活可变，实用性强。
178/174/171m南向4+1房
三个房间朝南，6-8米宽绰阳台，入户花园可以改保姆房，一步到位。这种户型任何时候都不过时，面积介于享受与奢侈之间，容易打动新贵阶层。
285/315m南向5+1房
楼王单位，三个房间朝南，主阳台据说有8米，阳台A可用做保姆房。这种户型没什么好说的了，买得起的话可以闭着眼睛买。
其他户型大同小异，这里就不一一赘述啦。
总之，中海花城湾的户型很丰富，67-315方的都有，覆盖的户型非常多，而且方正实用，没什么硬伤，小户型有小户型的性价比，大户型有大户型的体验感。
唯一的问题是，可售房源太少，很多业主惜售心理很强。
04
从以上户型品鉴可以看出，中海花城湾虽然卖出顶级豪宅的价格，但从产品定位来说，一开始并不清晰，似乎是想把刚需、改善、豪宅都涵盖了。
它的价格之所以能涨到这个程度，一方肯定要归功于珠江新城的赋能，另一方面要归功于其物业公司 。中海的物业有口皆碑，广州凡是“中海”开头的小区，物业一般都不会差。
住珠江新城某小区的一个朋友就说，希望小区物业换成中海的，“如果中海的物业过来，我们小区至少还能涨1万！”
所以，中海花城湾就像一个伴随着珠江新城一起成长的孩子，后者从一片农田长成了CBD，前者也从一个普通楼盘蜕变成了全城皆知的富人社区，这其实有点屌丝逆袭的意味。
当然，它自己也慢慢意识到了珠城的强势赋能效应，所以最后两期楼王单位，全部做成了285/315方的大户型。
圈内两栋为B5、B6楼王单位
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下面我们来看看这个楼盘的升值历程。
资料显示，2006年刚开盘时，它的单价大概9000左右，而现在均价卖到了13万+，14年间翻了15倍。这收益率，在整个广州，不敢说排第一，至少也是排第二。
当然，有人会说，最早在番禺买房的那些人，也翻了十几倍啊。但是请注意，基数不一样啊，花城湾是从9千涨到15万，而番禺是从两三千涨到三四万，这个难度系数是完全不一样的。
一般来说，房价越高，继续往上涨是越难的，中海花城湾在10万+的基础上，还能有如此大的爆发力，是非常不容易的。
而且一朵还发现，中海花城湾最厉害的地方，不是有单位卖到了15万/平（小三房单价破15万？！珠江新城能否追上深圳湾？），而是，每个单位都能卖出高价，就连北向的单位，也能卖到13万/平。
这说明什么？这个盘的均衡性非常好，即使是最差的户型，也比周边其他小区最好的户型价格坚挺，这个本质上就是IP强。
值得一提的是，曾经比它高出一个档次的，位于珠江新城东区的凯旋新世界枫丹丽舍，现在已经明显落后于它了。
究其原因，我认为有两个，一是学位因素，中海花城湾对口省一级的体育东小学，而凯旋对口的是天河第一实验小学，比体育东肯定是差一档了。
另一方面，枫丹丽舍的户型也不够实用。看贝壳APP在售的户型，都是80平的一房、171方的两房、191方的三房，最小的两房也去到了118平，舒服是舒服，但有些奢侈啊。
中海花城湾跑赢枫丹丽舍，这说明什么？
还是一朵姐姐之前强调过的，当房价上涨到一定程度时，人们将更看重房子的功能性，而不是舒适性。
或者说，功能性已经取代舒适性，成为珠江新城的主旋律。这也是中海花城湾能赢过珠江新城东区诸多小区的关键所在。
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总结一下，中海花城湾的产品力，虽然和顶级豪宅有差距，也存在容积率较高、噪音干扰、圈层不够纯粹等问题，但由于地段超好、品质过硬、学位优质，可以让人接受它的一些小瑕疵。
它作为珠江新城领涨楼盘，也是完全服众的。毕竟，没有任何一个楼盘真的可以做到完美无缺。
一句话，这个盘，很OK，挑不出什么硬伤，任何时候都建议买入。
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