自中央发文定调房地产！“房住不炒”首次写进未来五年规划后，下半年全国27个城市收紧楼市调控！一大波新政落地！其中11月份尤盛。
而这风也吹到了西安！
NO. 1｜壹
11月30日西安住建发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。通知指出：将调整购买第二套住房的商业贷款首付比例，贷款未结清，再次使用商贷买房，首付比例不低于六成。
1.在我市已有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：二套买144平以下首付40%，买144平以上，首付50%；2.在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：二套买144平以下首付50%，买144平以上，首付60%；3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：二套买144平以下首付60%，买144平以上，首付70%；4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。另外，对于公积金贷款首付比例也做了相应调整。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：面积144平以下，首付50%，144平以上，首付55%。
对于这一新政，熟悉西安房产市场的或许并不意外。截止2020年11月，西安市的房价已经迎来第56个月的连涨！
所以说，但凡调控政策已经出台的城市，都从侧面反映了楼市太过火爆，需要开始“降温”。也表明，疫情后放水救市的阶段，基本宣告结束。
NO. 2｜贰
新政会产生什么影响？
支持改善需求”取代“抑制投资需求
新政刚发布，接下来，还会对市场预期、刚需和改善不同的购房者、新房和二手房市场、西安产生什么影响？
目前可以看到的影响有以下几点，供大家参考：
1、重点针对信贷风险，改变楼市预期
二套房提高首付比例外，其他政策提高预售门槛、加强预售资金的监管，政策都是针对信贷、金融风险。
2017年北京317新政、2020年深圳715新政，将首付比例最高提到到8成后，楼市热度迅速下降。特别是北京的317新政后，楼市经历了近3年的调整期。
2、绝大多数改善自住的首付门槛大幅提高
政策针对购房需求进行了进一步的细化，只有有90㎡以下住房，且名下没有贷款的二套，买144㎡以下的改善户型，首付比例在40%。
而对于绝大多数的购房者来说，首付比例最起码50%以上，只要还有贷款，首付比例最起码60%。
举个例子：我如果说现在住房面积94㎡，想置换150平大户型，首付之前政策走为40%，现在首付至少需要60%，如果说按照单价1.6万/㎡计算，首付增加了48万（相当于一套刚需首付了）！
再举个例子，如果你现在有商业贷款未结清，再次商贷首付至少也是60%。
3、支持改善需求，抑制投资需求
之前有相关数据披露西安主城区库存仅够卖1个多月，而且主城区目前以改善房源为主。提高改善门槛，有利于缓解供应紧张。
同时，真正的二套改善需求，为了降低首付比例，可能会选择出售首套房，提高二手刚需房源的供应。
4、未来市场144㎡以上纯改善户型或将减少
从之前北京政策来看，这种政策未来大概率很难松绑，在供需关系下，未来西安开发商供应端大面积改善的趋势会有一定调整。
这一轮调控后，不管是开发商还是购房者，都将保持足够的谨慎和理智，进而让房地产市场回归到合理健康的水平。
NO. 3｜叁
11月百城新房价格涨幅收窄，部分城市政策效果显现
2020年11月，百城新建住宅平均价格为15755元/平方米，环比上涨0.32%，涨幅较上月收窄0.08个百分点（中指研究院）。
2020年11月部分城市房地产相关政策
再看10月的调控城市。
10月9日，苏州率先对楼市出手！严格限定精装标准，装修综合单价不宜低于楼面地价5%-10%，且不低于1000元/㎡；不得随意降标。10月9日，徐州楼市连夜出台楼市新政，规定备案价格一年内不得调整！市区户籍居民拥有1套住宅，产证未满2年，或网备不足5年，不得交易。
此前7月、9月已有多个城市出调控措施。
9月14日，成都：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、热销盘先保障无房居民购房家庭；9月11日，常州：发布新政：限售2年变4年、办证满4年才准卖、二套房首付6成起；9月4日，杭州：再次发布楼市调控新政：父母投靠落户，满3年才能独立购房；热点楼盘80%房源给无房家庭，买房后限售5年；8月30日，无锡：二套首付比例上调为60%，严禁假离婚买房；7月23日，南京：不低于30%房源优先无房家庭认购，追溯离异2年记录；7月20日，杭州：收紧房贷政策，有房或有过往按揭记录，公积金贷款首付必须60%以上，加上之前的人才购房限售5年；7月20日，宁波：不低于50%房源，要优先无房家庭认购；7月15日，深圳：调控升级，名下无房但有商贷、公积金贷款记录的，住宅首付比例不低于50%，非住宅首付比例不低于60%。
通过以上信号来看，全国楼市调控，明显是倾向于无房家庭以及刚需购房者的，把炒房客挡在门外，给刚需更多的选择。每一次调控的目的都是为了稳住楼市，使其更好更持久的发展，不让短炒投机客有短期套利的机会。
以前的调控，往往一个政策出来都是一刀切的态势，存在较多的漏洞，后续存在很多的擦边球，造成失手的情况。
而近几年的调控，注重微调、补漏洞，使得整个房住不炒的有模有样，即使再有擦边球，就会立刻打上补丁。所以现在的调控，鲜有失手，炒房客也很难利用其中空间钻空子。整体看下来，都指向一句话：“稳房价”确实不是一句空话。
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