近五年房价涨幅第一，深圳也自愧不如的城市，终于还是迎来了调控

　　12月1日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，这则通知看似简单，只提高了2套房的首付比例，但其实背后隐藏着全新的调控思路，那就是购房者目前拥有的住房面积，将决定第二套房的首付门槛。

　　西安的“新规则”是：已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

　　简单来说，即将购买的第二套房面积的大小会影响首付比例，而已经拥有的第一套房的面积也同样会影响。

　　从新规来看，对于首套房90平米以下，有实际改善需求的购房者几乎没什么大影响；而已有144平米以上的人，一般资金充沛，购买力较强，商贷比例上涨对他们有一定影响，但不会太大；但是，对于首套房90至144平米之间的人群，影响很大，因二胎、改善等实际因素，换房人群在首付上涨10%的情况下，可能更倾向于144平米以下户型。

　　此外，在资金压力下，部分人群可能会选择出售一套房，一段时间内市面上100平米左右的二手房数量，很可能会增加。而且西安还规定，在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。这等于又给房贷划出了一条比较高的“下限”。

　　新政的另外一个亮点是，提高了商品房预售的门槛。新政规定：全市范围内所有已出让，新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度需主体结构工程封顶；7层以上的需达到地上规划总层数的1/3，且不得少于七层。

　　今年疫情之后，各地一度全面放宽了预售条件，很多楼盘挖个坑就可以预售，门槛堪称史上最低。现在随着楼市走稳、经济回暖，降低了的预售门槛又逐步开始抬升。如果从这两方面来看，这条政策能够执行到位的话，这对购房者来说是一件好事，变相强迫房企提高工程进度，防止开发商随意挪用资金，最终避免烂尾楼的产生。

　　而对于开发商来说，却代表着回款周期变长、资金压力更大。如果是大开发商，资金实力雄厚，倒也好说。但对于小开发商，怕是会受到强烈冲击被迫出局。当然不论房企大小，融资手段变窄和融资成本变高，是共同面临的难题，政策收紧都不好过。

　　西安调控升级的主要原因，毫无疑问就是因为房价上涨太多，地方政府必须得出手，这是一种政治正确，虽然调控力度不大。这几年间，北方几乎大部分城市都经历了过山车似的楼市历程，如果从时间节点来看，这些城市的房价出现拐点，基本可以分为两类：一种是2017年上半年前后，以京津冀为代表的房价下跌，主要是受到当年的一二线楼市调控加码的影响；另一种是2018年下半年前后，以三四线城市为代表的房价下跌，主要由货币化棚改退潮所引发。

　　但西安却是一路上涨，在国家统计局11月中旬公布的10月70城房价中，西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，已经连续上涨55个月了。西安的房价是从2016年开始上涨的，2016年，根据安居客的统计，西安市商品房成交均价为7286元/平方米，相较上一年同期下降1.69%，每平方米涨121元，全年共有10个月成交均价在7000元/平方米以下。到了2019年，成交均价14198元/平方米，同比上涨 9.0%。四年时间里，房价每平米涨了7000多，接近翻倍。

　　房价持续涨，地方政府就没有任何动作吗？当然有，2017年，西安市政府出台了《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展的通知》，对限购区域，本市市民暂停三套以上住房购买，非本市户籍暂停2套以上住房购买；11天后，西安市再次出台政策，要求住房项目在办理预售许可前，一定要向物价局进行住房价格申报；2018年3月，西安市再次发布进一步加强商品房销售管理的通知，要求购房人数多于房源的进行摇号，开发商不得捂盘；3个月后，西安市确定了刚需家庭和普通家庭的摇号顺序；又过了1个月，西安市说，购房人数少于房源的，可以自己组织销售；同年10月，要求住房公积金贷款不得超过30年；2019年6月20日，史称620调控政策出台，非西安户籍的居民要有5年社保才能买一套房，迁入户籍的要连续缴纳12个月社保才能购房，这算是二线城市最严的了。

　　在多项调控之下，西安到了今年，依旧还是继续上涨。从西安市统计局发布的《2020年前三季度西安经济社会发展报告》中有提到，9月份西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.8%，涨幅较8月份回落0.3个百分点，环比涨幅居15个副省级城市第1位，70个城市第5位；9月份同比上涨8%，与1-8月持平，同比涨幅居副省级城市第3位，70个城市第11位。在土地市场方面，根据中原地产研究中心的统计，今年前11月，西安土地出让金达到了972亿元，位居全国第12位，同比上涨了51.09%。

　　西安应该算是“最早一批开始抢人”的城市了，从最早的本科落户，最后零门槛，西安在抢人大战中战绩辉煌。2017-2019年，西安通过大幅降低落户门槛，以三年新增128.87万常住人口的成绩，排名15个新一线城市常住人口增量的第一位。落户就获得购房资格，看西安楼市这几年的涨势，人口的流入毫无疑问起到了推波助澜的作用，甚至可以说是起到了关键作用，这让楼市调控的力度大打折扣。

　　今年以来，西安2万以上的新房越来越多，截至11月25日，西安已公示价格且均价在2万以上的项目有36个，在主流项目中占比12.5%，甚至已经有3万以上的住宅开始冒头。不过值得注意的是，从国家统计局的数据来看，目前西安的新房涨幅自8月破1%后，9月、10月的新房房价涨幅连续回落。这说明西安新房开始增长乏力了，能够接受高价房源的购房者开始变少。

　　目前在链家平台上，西安的二手房库存接近10万套了，库存量过大，选择面广，导致二手房的成交均价并未有明显的上涨。

　　而从去年开始，西安的人口增长也呈现趋缓态势，现在零落户门槛的二线城市越来越多，西安的吸引力不再，反过来看，这对西安楼市同样是一个威胁。

　　所以真正影响西安楼市的，不是这次“隔靴挠痒”的调控，而是其背后的基本面。未来一段时间，西安楼市，很可能将面临一次明显的降温。