土地财政是房地产成为“灰犀牛”的主因，房地产不能过度金融化

中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》。在其文章中提到了一个十分受人关注的观点“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛””！郭树清的这个观点#郭树清：房地产是最大“灰犀牛”#可以说对于房地产市场具备极大的震撼力，原因很简单就是因为其身份：中国人民银行党委书记、银保监会主席，对于房地产行业的判断足以对房地产行业未来的发展盖棺定论。

房地产与金融业深度关联是造成房地产出现泡沫的原因，这么多年调控过去了我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业进一步推动了房地产泡沫的发生

房地产泡沫化的根本就是在于房地产过于金融化导致的，金融和资本的本质就是逐利。当房地产行业过金融难度化的时候就意味着其运作方式会遵循金融资本的方式，也就是高杠杆、高周转、高负债。为了维持房地产行业发展，那么高房价的出现也就是必然了。

近20年来房地产开发企业总资产及负债率走势图

1. 房地产是最大的“灰犀牛”，什么是“灰犀牛”？就是指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件，毫无疑问房地产行业如今的发展情况十分贴切。房地产高速发展的这20多年伴随着的是房价高涨，负债率高升。2000年房地产开发企业资产总计25185.99亿元，整体负债率75.6%（后期开始锐减）；这个数据在2018年就变成了资产总计852720.54亿元，负债率也达到了历史新高79.1%！大家需要知道的是绝大多数行业当资产负债率超过70%也就基本到了破产清算的边缘，房地产行业却一直在这个风险边缘发展。

2. 房地产出现风险是一个大概率事件，为何这么久没有引起重视？究其根本原因就在于房地产行业发展的这20多年产生了太多利益相关体，彻底抛弃房地产的阻力一直不小。房地产行业在发展的这20多年过程中经历了几次被调整的机会，只不过每一次都能化险为夷。就以2008年为例，其实在2006年国家已经出台了国六条，2007年央行和银监会联合发布《加强商业贷款信贷通知》效果十分显著。只不过随着2008年美国次贷危机引发的全球经济危机，国内不少亲房地产派开始鼓吹“房地产救经济”，从此以后国内房价再开始一轮又一轮的上涨。2008年的事件只不过是多年来房地产调控“紧3年松2年”的缩影，包括后来的2016年也是类似情况。

违规资金流入楼市是常态

每一次房价大涨引起民怨后，都会引起监管的注意只不过每次调控都不持续，当房地产遇到丁点困难大量的所谓房产专家就出来站队，房地产经济下很多地方被土地财政“裹挟”是事实，包括很多非法金融活动出现的根源也在于此

之前我发表了一篇文章售卖独栋别墅！中小城市成房产乱象重灾区，整治不应再分三六九等这篇文章中提到了一个观点“提防中小城市失去对房地产的监管能力”！可以说每一次房地产调控收紧后对房产销售造成影响都会影响不少利益相关体，比如：各地的房地产协会。通过所谓协会发声来干扰地方决策已经是惯用的套路。

土地财政在多数城市普遍存在

1. 房地产行业快速发展20多年带来的影响远非高房价这么简单，因为与银行金融业等深入关联导致地方对于房地产经济依赖度过高才是最可怕的。目前来看越是中小城市对于房地产经济、土地财政的依赖度越高，因为大城市起码还有相对比较好的其他产业可以作为支撑，中小城市本身在产业和资源聚集度不够的情况下要想取得“经济成绩”就不得不依赖房地产经济和土地财政。

2. 目前来看全国几乎多数城市的很多关于房地产决策或多或少都受到房地产经济和土地财政的制约，哪怕是深圳这样的城市也不例外。近段时间深圳的房价持续高涨毫无疑问背后也有着资本的力量作祟，深圳地方的决策明显滞后于炒房客，这到底是怎么回事？大家心里自己猜测就是。包括从2016年底国家提出“房住不炒”后，直到今天才深入人心的主要原因就在于房地产经济和土地财政背景下政策实施被干扰的缘故。

3. 房地产经济下很多地方被土地财政“裹挟”是事实，包括很多非法金融活动出现的根源也在于此。比如：首付贷、首付分期等早在2017年9月份就被定性为违规行为，直到今天为止在国内多数城市这样的情况还普遍存在。郭树清表示“各种“无照驾驶”的非法金融活动，管理和整治的主体责任都在地方”，很多违规非法金融活动之所以在很多地方很普遍其主要原因就是“地方不愿意管”，而不是管不了。

“实体经济是货币经济的根基，服务实体经济是金融的天职”，金融本身逐利的特点很容易“迷失”，加强金融监管才能有效避免房地产行业金融化，严监管、重处罚才能解决房地产市场乱象

金融本身就是为实体服务的，因为实体经济的发展需要资金支撑才有了所谓金融行业。只不过金融的本性决定了其在缺乏有效监管的情况下很容易过分追求短期利益，包括被金融行业同化的房地产行业、长租公寓行业都是如此。

房地产金融化催生了房地产泡沫

1. 房地产行业泡沫化的本质其实还是房地产行业过度金融化，当房地产金融化程度过高后必然会追求高周转、高杠杆、高负债的运营模式，这个是房地产风险的根源。“房住不炒”的提出其实就是要让房产回归到住的本质，本身房地产的发展就是为了满足居民住房需求而存在的，其次才是逐利，这个顺序不能颠倒了

2. 房地产之所以成为今天的“灰犀牛”，其主要原因就在于其跟银行等金融业深度关联有关系，当大量的银行贷款都是流入房地产企业及其相关企业的时候，银行其实也被房地产“裹挟”了。相信多数朋友都听过这样一句话“当你欠银行10万是你怕银行，当你欠银行10亿甚至更多是银行怕你”，如今每年银行新增贷款数万亿都是流入楼市的情况下，不仅仅是房地产离不开银行，银行也离不开房地产。

3. 严监管、重处罚才能解决任何市场乱象，用解决“酒驾”的勇气来解决房地产金融问题房地产乱象也就解决了。这么些年如果说国家对于什么治理最深入人心且效果显著的话，那么解决“酒驾”问题毫无疑问是第一。如今房地产乱象包括房地产金融乱象很大程度上都是因为监管不力，处罚力度不足导致的，包括今天为止大量首付贷、首付分期还普遍存在的很大一部分原因在于违规成本过低，仅仅通过处罚几万、几十万等方式很难杜绝房地产乱象。

综上，#郭树清：房地产是最大“灰犀牛”##郭树清：房地产泡沫威胁金融安全#郭树清对于房地产的判断是十分准确的，这也从侧面反映了高层对于房地产市场的判断也是一致的。不过房地产市场乱象出现的原因除去监管不严外，也跟处罚力度过弱有关系，要想彻底解决房地产市场乱象问题必须增加违规、违法成本。