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明年起,囤房族或迎来“艰难时刻”,新规下,楼市正逐渐回归民生

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根据国家统计局的数据显示:截止到2018年底,我国的城镇居民人均住房面积约39平方米,比欧美等发达国家的人均33平方米,还要多6平方米。无独有偶,我国著名的经济学家任泽平表示:我国的存量房产约合3.11亿套。3.11亿套存量房产说明了什么问题?如果按照一套房子可容纳3人居住(3口之家),那么,约合3.11亿套存量房产,则可供约9.33亿人居住,但是,根据相关数据显示,截止到2019年末,我国的城镇常住人口还不足8.5亿人。

从以上两组数据我们可以看出:我国的住房资源实际上已经过剩了。可能有人会说,城镇常住人口虽然不足8.5亿人,但是还有大量的城镇流动人口呢?是的,城镇流动人口的数量也是不少的,但是,大家要知道,我国的住房资源除了商品房以外,还有大量的小产权房以及社会保障房(公租房等),仅小产权房一项,总量与商品房的总量几乎旗鼓相当。比如深圳,根据相关数据显示,深圳的小产权房占全市住房总套数的56%左右,也就是说,有一半的深圳人居住在小产权房中,这样一来,住房资源过剩的推断也就不难理解了。前不久,易居研究院也曾公开表示:我国的商品房已呈现“供大于求”的现象。

既然如此,为何在近5年间,我国的房价还能“快速增长”一轮呢?造成“房价上涨”的原因有很多,但是,主要原因是因为:住房资源的分配不均。简而言之,就是我们经常提到的“炒房”现象,某些个人或者公司,大量囤积房产,造成住房分配不均,导致真正的刚需客买房困难。

根据央行的数据显示,我国有超过41%的城镇家庭拥有2套以上的住房。此外,根据相关数据显示,在A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,合计持有市值达1.3万亿的房产。当然了,还有未上市的公司呢?炒房团呢?以及一些个人炒房客呢?所持有的房产总量会更多,根据媒体报道,上海有一女房东,自己就有“两栋楼”,看清楚,是“两栋”不是“两套”!这样的操作,让那些和笔者一样,一套房都买不起的人“情何以堪”?

随着“炒房”乱象的“肆意生长”,人们对于“高房价”已然“心生厌恶”。所以,在2016年的时候,国家提出了“房住不炒”,指出:房子是用来住的,不是用来炒的。4年来,相关部门以及各城市围绕着这个“中心思想”进行了多达上千次的调控,根据相关数据显示,仅2019年一年,楼市调控就达到了600多次,调控范围也是涵盖了房地产从拿地到开发到销售的各个环节。当然了,效果也是很明显的,房价“持续增长”的苗头已经被遏制住了。

尤其是在今年的8月底,住建部和央行联合召开“房地产座谈会”,制定关于房企的“三道红线”,分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。简单来说,就是要求房企主动“降负债”“去杠杆”,这可不是一道选做题,而是一道房企的“必做题”。根据相关数据显示,只有极少数的房企可以满足“三道红线”的要求,绝大多数的房企是不满足要求的。

既然不满足要求,那么,就要想办法满足要求。首先,融资受阻是肯定的,负债本来就高,还会继续提高负债吗?这是房地产主管部门不允许的。其次,减少负债,也可以说“抓紧还钱”。融资受阻,还要抓紧还钱,怎么办?这个时候,“以价换量”就成了最行之有效的办法,大多数房企也在用,比如“打折促销”“买房送车位”“买房送汽车”等等办法。

但是,房企的负债不是多卖一套、两套房就可以还清的,而是有一定的“持久性”的,毕竟,房企的负债率在那摆着呢!这样一来,像是类似“打折促销”的活动,也就不会存在一天两天,而是带有持续性的。

当然了,这对于刚需购房者来说是好事,毕竟,可以省下一部分购房资金。但是,对于囤房者,多套房持有者来说,那就是“艰难时刻”了,尤其是,从明年开始,随着“三道红线”的深度影响,囤房者也就越艰难。

这一点也很好理解,囤房的目的是什么?通过囤房来获取财富增值,如果房价不再“快速增长”也就意味着财富增值速度放缓,或者不增值。随着楼市各项调控政策的持续收紧,房价也会越来越稳定,从而导致囤房的收益越来越少,甚至还会“贬值”。这一点,从各地二手房挂牌量的激增就可以看出来,这些二手房从哪里来的?毫无疑问,从囤房者手里来的。

随着楼市调控的不断收紧,囤房者也会慢慢变得“艰难”,直到退出楼市舞台。那个时候,房价的变化将主要由“供需”来主导,房地产的发展也会更加合理化,常态化,你觉得呢?

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