五四北国企的安商房，新榕金岚秀山，值得入手吗？

由于之前分析了榕发夏荷郡，正好楼盘隔壁有一个兄弟盘，同样是福州国企操盘，同样是高配比安商房，今天就来聊聊这个楼盘。

新榕金岚秀山：备案名（金秀郡（厦坊小区）），地处：福州市晋安区新店镇坂中路南侧

楼盘规划

项目占地98亩，规划10栋24-27层左右住宅楼、一所幼儿园。共1811户，其中商品房154套，通过摇号确定分布，分别位于：
6号楼：09梯位（1~24层）

7号楼：09梯位（1~24层）

9号楼：01梯位、03梯位（1~21层）、05梯位（1~19层、21层）

11号楼：01梯位、03梯位（1~22层）

土拍情况

2019年5月9日，福州建工+设计院以13.93亿拿下宗地2019-20号五四北厦坊小区地块，平均楼面地价9614元/㎡，溢价率51%。须建设90%的安置型商品住房，按照15418元/㎡均价销售。

分析：2019年上半年小阳春阶段，福州国企在多个开发商竞争之中，以楼面价9614拿下了这副位于五四北的高配比安商房，相对于隔壁的夏荷郡，楼面价高了1200，对比回购价15418来说，差价在6000，扣除基本的建筑成本以及资金税率，可以说有一定利润，但是并不是非常巨大。

目前楼盘的商品房部分已经通过摇号确认布局，这也是少见的通过摇号确认商品房位置，一般商品房和安置房的划分都是开发商自身根据产品定位去划分，楼盘居然通过摇号，不知道是土拍限制，还是国企另辟蹊径。从分布来看，楼盘仅仅154套，与安置房是混合在同一楼栋，是安商房里面最差的情况，对于有意向的购房者要特别注意。

户型情况

90平米：三房两厅两卫，位于楼盘的端头户型，双开间朝南，纵深较大，没有走廊的空间浪费，相对的存在动静不分离。这种布局在前几年也算比较常见。

90平米：三房两厅两卫，位于楼盘中户，相对上面的户型，布局相对方正，三开间朝南，房间分布客厅两侧，空间浪费较少。总体而言对比上面的90户型，该户型主要在朝南多了一间上，但是客厅空间不如上面。

区位情况

楼盘位于五四北的西侧，虽然隔壁就是夏荷郡，但是楼盘的区位更好，距离地铁1号线秀山站650米，距离五四北泰禾724米，对于近郊板块而言，650米的地铁距离在可接受范围，周边不远也存在商圈，对比之前的榕发夏荷郡以及旭辉榕宸天著，该盘的区位是相对更好的。

价格情况

楼盘由于还未备案，借鉴周边的楼盘定价做个参考，由于楼盘隔壁的榕发夏荷郡也未备案，就以稍远的旭辉榕宸天著做借鉴，该盘备案价在2.75W，开盘降价5500，依然难卖，目前低楼层已经低于2w。

对比而言，金秀郡同样是高配比安商房，一样的是安置房和商品房混合同一楼栋，与其说买商品房其实就是买安置房。楼盘唯一优势在于离地铁和商圈会更近一点，对比不远的已经到2w以下，该盘的建议购入依然是2w以下。

开发商

楼盘目前操盘是新榕开发商，开发商当年和榕发一样也是福州安置房建设的代表国企。比较有名的楼盘就数金山的新榕金城湾，虽然当年也闹出过“楼薄薄”事件，以及户型比较一般的缺陷，不过近年随着门口就是地铁2号线，楼盘总体也很受市场认可。

至于新榕的保值率如何，由于开发商没有自持物业，靠外包物业，目前福州几个国企开发商的商品房也较少，总体而言保值情况还需考验。

楼盘总结

楼盘位于五四北板块，最大优势是距离1号线和泰禾商圈都比较近，不过楼盘与周边楼盘一样，配建90%安置房，商品房和安置房混合同一栋。由于目前整个五四北库存压力巨大，加上周边安商房已经在大力度降价，楼盘自身也是高配比安商房，在市场的接受度也较低。

对于国企开发商而言，90%的安置房已经保障了资金回笼，至于剩下的154套商品房，不知道会不会开启大降价的模式，还是不急不慢的等时间推移。

对比而言，如果价格差不多的话，三个高配比安商房，新榕金岚秀山，榕发夏荷郡，旭辉榕宸天著，大家更看好哪个？