当你发觉市场发生变化的时候,市场早已发生了变化,并且奔向了下一个变化。
而有人却还停留在原地,没有回过神儿来。
就像严肃君同事,发出的灵魂疑问---
“为什么去年看房都是5万多,可今年去售楼处一问,全是7万多,甚至10万多的房子?”
因为市场在你没看到的地方,变了。
01
中位数位移
今年最大变化就是,北京新房价格中位数的位移。
中位数,是指按顺序排列的一组数据中,居于中间位置的那一个。
严肃君统计了2019-2020年新入市商品房项目,选取标准为当年首次下发预售证者,2020年数据统计截止到12月3日;将所有已批楼栋拟售价格的均值,作为该项目均价。
另外,共有产权房、50年产权项目,以及怀密延平远郊区新盘,由于政策或地域所限予以剔除。
按照均价由高到低排列,去年共有46个纯新项目,限竞房多达36个,7W以上项目只有6个。
居中的两个项目都是限竞房---萬橡華府、金隅学府,中位数是53420元/㎡。
而2020年,截止到目前共有39个纯新项目,限竞房只有19个,7W以上项目达到了11个。中位数是不限价商品房项目绿城·明月听蘭,均价为61221元/㎡。
都说北京新房市场“横盘”,但如果从中位数角度,更能看出今年的波澜。
02
重回2016?
过去三年,北京楼市就像按下了暂停键。
大批限竞房项目集中入市,给了购房者选择的空间;被限制住的均价和总价,给了购房者选择的时间。
但,暂停总是暂时的。
早在去年,这个选择的空间和时间,就在收紧。
严肃君盘点了近三年北京已成交宅地,限竞房和共有产权房地块数量逐年递减,不限价商品房地块数量则正好相反。
2019已经出现转折点,只是大多数人没有发现。
* 2020年数据统计截止到12月3日
今年,土地供应结构的改变,传导到了新房供应端,北京豪宅全面回归,7W起步,12W封顶的价格才开始明晃晃的耀眼。
注意,回归的不仅仅是价格,还有那个依靠概念、营销、精装卖溢价的熟悉市场,像不像最严限购前的2016重启?
尤其是近日深圳的“打新潮”,中一签浮盈500万氛围烘托下,开始有购房者来问严肃君---
2021年,北京房价是不是也要涨?
03
请回答2021
涨,是肯定的。
毕竟今年已经集结了十几个7W+豪宅项目,分钟寺、大瓦窑组团排队取证中,12月份还有树村、刘娘府地块待出让。
但需要认清的是,区别于2016年疯狂普涨,以上提到的项目,是基于地段优势和土地成本形成的局部上涨。
放大到整个新房市场来看,限竞房影响力还在。今年新批证的39个项目中,仍然有19个是限竞房,价格依然是被限制的。
再放大到整个北京楼市,热闹都是新房的,二手房价格一直静悄悄。
按照以往经验,一个高端项目入市,往往会带动整个片区房价的上涨,甚至高楼面价地块刚刚出让,周边二手房挂牌价就应声而调了。
但统计数据显示,今年前10月二手房成交量同比去年上涨10%,成交均价却一直处于持平。
这波上涨,还是克制上涨。
新房受政策影响较大,但一经售出,就要开始遵守更市场化的二手房游戏规则。
在新房与二手房价格出现明显背离的时候,意味着未来接盘的购买力后劲不足,甚至是有价无市。
所以,这波上涨,既没有带动大盘,也没有带动预期。
当然,这只是严肃君对当下楼市的看法。
从2016年的全民狂欢式购房,到养成更为理性的消费逻辑,限竞房也只用了三年。
下一个行为习惯会是什么,养成需要多久?严肃君也不知道。
*本文佳慧亦有贡献。
互动时刻:
其实说来说去,最简单和精准的概括,依然是那四个字---“房住不炒”。
但注意,房住不炒,不是防止房价上升,而是防止房价过快上升。
从2017-2019年新房(网签)成交均价走势来看,由50608元/㎡,到53841元/㎡,再到54591元/㎡,步幅刚刚好。
2021年的步子会不会大一些?对于2021年北京楼市走向,你又怎么看?欢迎在评论区留言讨论。
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