谢逸枫：赶紧上末班车！广深佛楼市量价齐涨呈现年底翘尾现象

文/谢逸枫

果不其然，笔者年初预测广州、佛山、深圳、东莞楼市走势时就指出，2020年广州、深圳楼市肯定是稳中上涨，而拥抱着广州大都市圈的佛山，与拥抱深圳大都市圈的东莞，将以量价上涨的走势完美落幕。12月3日，笔者注意到一组颇为“兴奋”的数据，11月份，广深佛楼市量价齐涨呈现年底翘尾现象，让市场进入一个平稳向上的趋势，与预判的结果一致。

出现广深佛楼市量价齐涨呈现年底翘尾现象，其主要的原因三个。其一是大的经济、货币、信贷基本面好，经济复苏，货币信贷宽松，人才吸引政策，户籍放开。其二是行业层面，房地产市场购买力旺盛。其三是大湾区规划利好红利持续、交通轨道（高铁、轻轨、地铁、城轨）的城市一体化、人口增长、加上调控溢出效应、土地市场的升温、往来房企的进入等因素。其四是新房供应量创新高。

值得注意的是2020年广州、佛山、深圳、东莞土地市场升温超出市场预全，外地房企纷纷进入大湾区。其北京、上海、浙江、江苏、福建等全国品牌龙头房企最多，拿地的金额与土地面积及数量超过往年。例如，广州的土地出让金前11月已经超过2000亿元，创下1980年以来过去四年历史最高，地价上涨的幅度最高价，与前三轮大涨周期能够相提并论。

首先看看广州11月的量价数据趋势看，上半年平稳，下半年逆转，10月开始反弹，11月爆发，预计12月翘尾大升。按照代理机构的数据显示，今年11月，广州一手住宅网签量达到了12878套，达到本年度的峰值。成交创近4年最高，是近四年同期（注：2016年11月-2020年11月）广州楼市的最佳行情。这个数据仅次于2016年9月（注：13214套）和10月（注：15887套）。

按照代理机构的数据显示，今年11月广州新房网签12878宗，环比上月升14%，同比去年升118%，创四年同期纪录。网签面积133.76万㎡，环比上月升11%，同比去年升105%。此外，本月新增供应162.4万㎡（16135套），环比上月增加63%，同比去年升288%。自下半年6月以来，广州新房成交按下快捷键。上半年被积压的需求释放，近4个月成交更是呈现“阶梯式”抬升。

房价稳中上涨，上涨的幅度保持着合理的水平、区间。由于受到限价、限签、市场区域与产品结构性、网签滞后性、统计口径（网签合同）与数据来源及数据采纳的因素影响，房价平均价格与上涨的涨幅数据，只可参考。总体来看，11月，广州全市的一手住宅价格涨幅是微微倒退的，为-1%，只有南沙出现相对出挑的涨幅，高达21%，位居全市之首。

下半年成交“阶梯式”增长，刺激消化周期持续走低，11月全市库存量893.71万㎡，去化周期8.2月。由于新增供应屡创新高，广州库存量升至近一年高位。由于下半年成交“阶梯式”增长，导致去化周期自5月起不断下降。目前全市去化周期为2017年10月以来新低（7.7个月），市场成交气氛积极。广州11区中，越秀、天河、黄埔消化周期低于6个月，供不应求情况进一步加剧。此外荔湾、花都、南沙、增城四区消化周期低于10个月，说明买家购买步伐正不断加快。

2020年广州商品住宅房供应量创历史最高，市场上的购买品种选择多，同时广州批复的一手住宅预售证数量达到了历史之最。主要是这得益于过去两年，广州宅地供应猛增，高商品住宅库存及新建商品住宅转变成入市的一手住宅新房供应的周期缩短到1年到2年。目前广州宅地转化为入市的一手住宅，只需要1-2年的时间，印证新增住宅供应的“疯狂放量”。

按照另一家的媒介机构数据显示，11月广州一手楼成交量同比大涨了近七成，二手房市场的成交量数据重新回到上升通道。11月广州一手楼网签成交13339套，同比2019年11月的7849套增加5490套，同比上升69.95%。从面积来看，11月广州一手住宅网签面积为13.89万平方米，同比上升67.56%。11月以来广州新房成交量连续三周突破3000套，年内仅次于9月的16575套，更胜10月的12275套，是有统计以来史上成交量最高的11月。

从成交区域看，外围五郊区(花都区、从化区、南沙区、番禺区、增城区)依然是成交主力，共计成交8522套，中心六区(越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区)成交4817套。其中黄埔区夺得销量冠军，共成交2974套。其次是增城区和南沙区，分别为2758套、2472套。番禺区和花都区成交量也超过1000套。成交套数最少的则是越秀区，只成交了52套。

11月广州市二手住宅市场成交重回上升通道。据广州市房地产中介协会的统计，11月全市二手住宅网签宗数为14398套，环比增长34.56%，同比增长64.34%。这个成交套数仅次于8月，是年内第二高位月。按网签面积计算，本月全市二手住宅网签面积为136.45万平方米，环比增长33.32%，同比增长70.18%。从区域来看，天河区、番禺区、海珠区的热度最高，三个区均成交了1800套以上。

增城区成交了1679套紧随三区之后。中心城区越秀区和外围区花都区的成交量也在1300套以上。荔湾区、南沙区、从化区成交不足千套，其中从化区仅成交481套。从面积来看，60—90平方米面积区间所占比例环比增长1.16个百分点，而90—120平方米面积区间所占比例环比下降1.66个百分点，其余面积区间所占比例环比变化较小。

目前广州二手房挂牌量暴增2.5倍。上星期汇悦台29.1万元/㎡的天价二手房刺伤神经，过两天又看到全国好多城市的二手房挂牌量暴增。广州的二手房挂牌量从2019年初的3.1万套，升至2020年11月7.9万套，增幅为2.54倍。注意，这只是链家平台的二手房挂牌量。首先就涉及到一个变量门店扩张。简单理解就是，链家开的门店越多，覆盖的社区越广，来找它放盘的业主就越多。

自然，平台数据库收集到的挂牌房源就会越多。另外，我们把链家数据的统计时间拉长看，其实，今年广州的二手房挂牌量增速反而是明显慢下来了。去年三个月多了1万套，半年就多了2万套，而今年4月到11月，新增的挂牌房源还不够1万套。等链家的门店覆盖率到达一定高度了，影响挂牌量波动的变量因素降低了，讨论广州二手市场的存量变化才更有意义。

2020年前11月，大湾区9市成交涉宅用地共422宗，总出让面积2109.82万㎡，总建筑面积6409.15万㎡，吸金5339.3亿元，楼面均价8331元/㎡，平均溢价率15.7%。出让金与2019年同期（2950.9亿元）上涨80.9%，且创下历史新高。而楼面均价同比2019年同期（7879元/㎡）上涨5.7%。

纵观2020年前11月大湾区各城市宅地出让金，城市出让金前三名破750亿元，占据大湾区总出让金67.6%。其中广州以1738.8亿元领跑湾区，与去年同期相比涨幅103.6%。佛山以1114亿元位居第二，相比去年同期涨幅66.6%。第三为深圳，出让金达758亿元，相比去年同期涨幅高达115.7%。此外，从涉宅地成交建面排名来看，前三名城市成交体量均超1200万㎡，占据大湾区总体量62.7%。

其次看看佛山楼市。连续7个月住宅成交破万套后，佛山11月住宅市场迎来寒流，一手住宅成交8612套，成交面积约97.09万㎡，环比下跌近3成。不过截止到前11月佛山楼市成交突破10万套，已经接近19年全年成交水平。信息网统计，在连续7个月网签数据破万的情况下，佛山十一月成交套数、成交面积均呈现下跌。一手住宅共成交8612套，成交面积约97万方，环比下跌31%。

放眼至近11年11月的新房网签情况，属于中等偏下的水准，成交数据位列第7高，但若同比2019年11月的话，则两者相去不远，仍属于正常的水平。截至2020年前11月，佛山新房成交已达到了100999套，已逼近去年全年成交的水平（111855套），或有望持平甚至赶超！至此，佛山守住了连续6年新房破10万套的年成交纪录。

二手房共成交5983套，成交面积70.05方，环比上涨17%。其中三水区一手住宅环比下跌幅度最大，高达-46%。跌幅最小则为顺德，为-25%。值得注意的是，尽管11月佛山一手住宅成绩单环比跌幅不小，但同比去年11月8904套的数据，基本持平。而在近10年单月网签数据中，则排名第7，属于中等偏下的水平。

最后看看深圳楼市的情况。临近岁末，深圳楼市仍保持供需两旺，11月份预售8663套新房住宅，市场迎来翘尾行情，2020年11月深圳备案成交6296套新房住宅，为2020年以来的月度新高。市场翘尾，11月深圳成交6296套新房住宅。2020年下半年以来，深圳楼市持续保持新房住宅高位供应态势，其中8月预售9600套新房住宅，9月预售6908套新房住宅，10月预售3259套新房住宅，11月预售8663套新房住宅。

新房受限价影响，与同区域内的二手房存在一定的价格剪刀差，备受市场青睐。打新是2020年深圳楼市的主题，新房供应活跃，成交量持续高位，自2020年8月份以来，新房住宅月度成交量均保持在4000套之上，年底出现明显的翘尾行情，2020年11月新房住宅成交6296套。翘尾行情之下，2020年11月深圳新房住宅成交量十分抢眼，共成交6296套新房住宅，为近七年来的新高。

2014年和2015年，在宽松调控政策下，11月成交量喜人，其中2014年11月成交5787套，2015年11月成交5668套，2016年-2018年，受紧缩调控政策影响，11月份成交量均不足3000套，2019年略有放大，为3196套，2020年在打新市场的催化下，11月成交6296套。打新仍在持续，深圳楼市实现翘尾行情，2020年11月成交新房住宅6296套，为年内月度新高。

11月，深圳新房住宅预售面积887138平方米，住宅预售套数8663套。其中，宝安区预售2958套，南山区预售1431套，坪山区预售2343套，光明区预售1040套，是主力供应区域。2020年11月深圳成交6296套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交2232套，占全市总量的35.5%。90-144㎡改善型产品成交3899套，占总量的61.9%。144㎡以上的产品成交165套，占总量的2.6%。

进入11月份，深圳二手房成交量止跌回升。2020年11月，深圳成交5812套二手住宅，环比增加15.1%，成交面积502864平方米，环比增加12.3%。龙岗、宝安是二手住宅的主力成交区域。龙岗区成交1842套二手住宅，环比增加15.8%，成交面积161352平方米，环比增加15.6%。宝安区成交1153套二手住宅，环比增加12.7%；成交面积106637平方米，环比增加7.9%。