两项目"囤地"十几年终入市 新湖中宝远离地产主营的无奈

临近年末，上海楼市却突然开始放量。

三道红线影响下，不少房企都心照不宣在2020年末抓紧时间出货，尽早帮助回笼现金流。据网易房产不完全统计，未来短短一周时间内，上海就有超过10个盘要认筹，还有其他接近10个新房楼盘有望在12月或者1月上市。

而每到年末就“卖子求生”的新湖中宝（600208·SH）似乎也终于和同行们一起务起了正业，旗下的两个新房项目——新湖明珠城和新湖上海青蓝都将在12月底加推。

当“囤地”成为一种习惯

不同于行业内其他高周转的房企，新湖中宝似乎一直走的是一条慢开发的路线。

以即将在月底开盘的新湖上海青蓝为例，该地块最早闸北青-12地块，后闸北并入静安，该片区房价出现不同程度的上涨。新湖中宝于2002年就拿下了该地块，总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。

项目分为两期拆迁，一期于2002年开始动迁，预计总投资3.5万亿，2010年拆迁完成，2015年首次开盘，2017年正式交付。二期于2007年获得准拆证，2014年开始正式拆迁，受部分单位未签约影响，2017年完成全部拆迁，并将最早于今年12月底开盘预售。

类似的情况不仅在上海频频出现，在其他城市也屡见不鲜，梳理新湖中宝此前相关项目资料，其以土地拆迁为由“借地生财”、“惰于开发”的相关媒体报道一直存在。

不管是主观上的“囤地”，还是不得已的慢周转。

究其原因，一方面新湖的实力还无法从公开市场渠道拿地，收购的项目往往都为毛地，前期需要做大量的土地整理工作，因此也就拖累了项目的上市进度。

另一方面，其收购的土地大多位于市中心核心的区位，即便被旧改拖累，但多年的囤地也能使得新湖中宝这几年在抛售项目时往往能够卖出个好价钱。

只不过，“囤地”所带来的弊端也十分明显。

纵观新湖中宝这些年在上海的发展，再对比其他同时间进入上海的规模性房企，不少都已经从百亿迈入了千亿，新湖不仅错过了地产主营的发展机遇，也浪费了因为旧改地块整理所花费的大量时间与精力。

缓慢的旧改进程拖累了新湖今年开工和竣工面积，截至2020年第三季度，新湖中宝的新开工面积仅为84.75万平方米，同比下降35.63%；新竣工面积56.11万平方米，同 比下降58.02%。

沪上货值已所剩无几

刨去刚刚出售给融创的黄浦豫园亚龙古城项目（更多收购细节请戳→49亿割肉续命、现金流同比大降605%，留给新湖中宝的时间不多了），截至目前，新湖中宝在上海剩下的待开发土地，也只剩虹口外白渡桥项目这唯一的一个了。

（新湖中宝上海项目位置一览，待开发货值只剩外白渡桥项目）

从实际走访的情况来看，外白渡桥项目确实已完成土地征收，并计划于年底或明年年初开工建设，但卖给融创的亚龙地块征收情况却似乎与新湖所说的基本完成征收有所出入，可以看到仍有不少居民生活于此，因此到明年年中也不一定能够如愿开工建设。

（黄浦豫园亚龙旧改地块实景图）

除了上述新湖上海青蓝项目外，新湖中宝还有一个位于普陀的老盘新湖明珠城将在12月中下旬进入预售，这两个项目预计将帮助新湖实现至少300亿元的销售收入。

在实地走访后网易房产发现，其位于东宝兴路上的新湖上海青蓝已经吸引了1000组+的认筹，而首批开盘的房源量仅270多套，如果年内确定开盘，那大概率日光预定。

即便新湖上海青蓝这个项目所处位置犯了一些人的忌讳，但由于开盘房源中有不少比例的3-4房的大面积房源，还是戳中了不少改善型客户的置换需求。

此外，周边的一个均价接近13万的新盘户型被不少购房者所诟病，去化情况一直不佳，无形之中对一条马路之隔的新湖上海青蓝是一种利好，且提前积累了不少区域意向客源，也为去化创造了更加有利的条件。

不过，另一个位于普陀区的新房项目，新湖明珠城的总体情况似乎却并不够理想，一位购房者告诉网易房产，价格上明珠城会低一些，但户型与产品却实在不敢让人恭维。

“两房户型不规整、三房户型里的书房根本就没有墙，感觉只是从客厅的位置切出来一块给的书房，而次卧的房间里还有一个门连接着外部天井，唯一算得上卖点的可能也只有学区房属性了。”上述购房者表示。

（新湖明珠城部分户型图）

自身的名气不够过硬，新湖还借用绿城物业的名气来卖房。这在走访过程中，销售讲解过程中多次出现绿城及谈及两家合作时的“自豪感”中就可看出。

再换句话来说，这两个项目中都没能展现出新湖作为一家地产为主营业务的企业自身的开发实力。不管是从户型、产品、溢价，更多靠的是区域合并、和头部开发商合作、甚至是“囤地”时间够长等市场性原因，而非来自于自身实力的提升。

如果新湖真的仍然还想做好地产主业，是否应该多思考下自己的品牌特色，而不是一味突出合作所带来的优势？

转投高科技是机遇还是挑战？

也许是对自身发展路径受限这件事早有预判。

事实上，自从这几年整个地产行业毛利率稳步下降开始，新湖中宝就走上了他的多元拓展之路，甚至还一度被媒体笑称“很少有看到民企里成分这么复杂的。”

据悉，自2015年开始，新湖就开始密集投资金融、科技领域，不仅成为了中信银行、温州银行、湘财证券、新湖期货、阳光保险等机构的主要参股股东，同时也大力投资了区块链、大数据、人工智能、云计算等领域。

一位评级机构的研究人员向网易房产表示，不管是站在当下以及未来视角来看，新湖中宝可能再也不是一家房地产主业的公司了。

“新湖华丽转身为投资机构后，其财务杠杆的非匹配性，容易放大其经营层面的风险，毕竟债务偿还如果依赖大手笔资产转让，整体仍有一定的难度。但是站在底线思维的角度而言，新湖本身也在不断调整其资产包情况，地产板块逐步退出，有部分回血，边际上的恶化迹象有所停止。”

目前来看，新湖业务构成中的短期矛盾仍是高额的债务压力，以及地产业务孱弱的造血能力，公司战略层面上需要重新审视之前步入的产业，完成从买买买到卖卖卖的节奏变换，才能换得一些舒适空间。

可以确定的是，如果光靠借新还旧+抛售项目，显然无法为新湖带来长久、正向的发展，而在转投金融+科技后，新湖中宝或也将面临比地产领域更大的挑战与未知。

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