12月北京首次土拍！ 中公教育入局限竞房 会对外卖吗？

　　2020年，北京土拍即将迎来了最后一波高峰，注定精彩纷呈。

　　12月首先拍定了两宗住宅用地，其中昌平沙河镇七里渠地块为限竞房，与朱辛庄华润双子星（限竞房）一街之隔，由中公教育以30.05亿底价成交；

　　怀柔新城地块属于不限价商品房地块，配建比较多，由建工以44.99亿底价成交。

　　另外还有一宗金融服务业用地——海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，由电建以57.95亿元拿下。

　　昌平沙河镇七里渠地块——被解放的限竞房

　　地块位置

　　该地块除居住用地外，多功能用地CP00-1804-0012地块占总用地规模的70%，且要求100%自持，自持年限不低于20年。

　　居住用地建7090限竞房，大约可以建500套左右的房源，控制高度60米，大概会建20层左右的高层产品。

　　商品住房销售均价不超过57500元/平方米，且最高销售单价不得超过63300元/平方米。

　　而萬橡悦府的限均价是54197元/平方米，最高销售均价56907元/平方米。

　　也就是说，最新地块均价上涨了3303元/平方米，最高限价上涨了6393元/平方米。

　　这宗限竞房地块，最大的变化不是价格上调，而是来自于户型比例说明的调整。

　　此前限竞房的7090政策中，表述是“套型建筑面积90平米以下户型的面积占比要达到70%”。

　　这宗地的出让文件中，“套型”变成了“套内”，一字之差，变化极大。

　　套型建筑面积90平米以下，开发商最高做89平销售的建面就可以了。

　　“套内”以后，按照得房率反推，得房率80%可以做到112平，得房率75%就是120平。同样的90平米基准线，套型设定下是“刚需”，套内贴近“改善”。

　　价格上调、“套型”到“套内”的调整，某种程度上来说，限竞房正在无限接近纯商品房。

　　对开发商来讲，利润空间和操作空间变大了。

　　此前中公教育称，如竞拍成功，公司拟在该地块上建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心等。

　　此外，该项目建成后，能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上线下融合培训，能够解决30000 多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。

　　照此推测，未来售出很可能会像萬橡华府那样，只对内、不对外。

　　怀柔新城地块——逃不出的底价成交

　　怀柔区怀柔新城08街区HR00-0008-6029等地块共有五种属性的地块组成，其中住宅部分为纯商品房，不限价。

　　A334 基础教育用地由竞得人建设并无偿移交怀柔区教委；

　　竞得人需在HR00-0008-6033地块内向安乐庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房5800平方米（地上建筑面积），向杨宋庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房4600平方米（地上建筑面积），共计10400平方米。

　　怀柔区政府负责统一组织村民委员会以8000元/平方米回购上述产业用房。

　　若剔除多功能用地后，地块楼面价约为1.43万/㎡，未来售价预计在3万/㎡上下，相较周边二手房成交价并无太多优势。

　　自2018年以来，怀柔成交的5宗住宅地块均是底价成交。

　　这些项目主要面向本地客群，成交情况并不逊于主城区。

　　海淀区西八里庄0711-652、640、641地块位于海淀区玲珑巷地区，三-四环之间，临近地铁10号线、6号线换乘站慈寿寺站，地理位置优越。

　　三宗地块，总共入账132.99亿元，近133亿元。