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12月北京首次土拍! 中公教育入局限竞房 会对外卖吗?

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  2020年,北京土拍即将迎来了最后一波高峰,注定精彩纷呈。

  12月首先拍定了两宗住宅用地,其中昌平沙河镇七里渠地块为限竞房,与朱辛庄华润双子星(限竞房)一街之隔,由中公教育以30.05亿底价成交;

  怀柔新城地块属于不限价商品房地块,配建比较多,由建工以44.99亿底价成交。

  另外还有一宗金融服务业用地——海淀区西八里庄0711-652、640、641地块,由电建以57.95亿元拿下。

  昌平沙河镇七里渠地块——被解放的限竞房

  地块位置

  该地块除居住用地外,多功能用地CP00-1804-0012地块占总用地规模的70%,且要求100%自持,自持年限不低于20年。

  居住用地建7090限竞房,大约可以建500套左右的房源,控制高度60米,大概会建20层左右的高层产品。

  商品住房销售均价不超过57500元/平方米,且最高销售单价不得超过63300元/平方米。

  而萬橡悦府的限均价是54197元/平方米,最高销售均价56907元/平方米。

  也就是说,最新地块均价上涨了3303元/平方米,最高限价上涨了6393元/平方米。

  这宗限竞房地块,最大的变化不是价格上调,而是来自于户型比例说明的调整。

  此前限竞房的7090政策中,表述是“套型建筑面积90平米以下户型的面积占比要达到70%”。

  这宗地的出让文件中,“套”变成了“套内”,一字之差,变化极大。

  套型建筑面积90平米以下,开发商最高做89平销售的建面就可以了。

  “套内”以后,按照得房率反推,得房率80%可以做到112平,得房率75%就是120平。同样的90平米基准线,套型设定下是“刚需”,套内贴近“改善”。

  价格上调、“套型”到“套内”的调整,某种程度上来说,限竞房正在无限接近纯商品房。

  对开发商来讲,利润空间和操作空间变大了。

  此前中公教育称,如竞拍成功,公司拟在该地块上建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心等。

  此外,该项目建成后,能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上线下融合培训,能够解决30000 多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。

  照此推测,未来售出很可能会像萬橡华府那样,只对内、不对外。

  怀柔新城地块——逃不出的底价成交

  怀柔区怀柔新城08街区HR00-0008-6029等地块共有五种属性的地块组成,其中住宅部分为纯商品房,不限价。

  A334 基础教育用地由竞得人建设并无偿移交怀柔区教委;

  竞得人需在HR00-0008-6033地块内向安乐庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房5800平方米(地上建筑面积),向杨宋庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房4600平方米(地上建筑面积),共计10400平方米。

  怀柔区政府负责统一组织村民委员会以8000元/平方米回购上述产业用房。

  若剔除多功能用地后,地块楼面价约为1.43万/㎡,未来售价预计在3万/㎡上下,相较周边二手房成交价并无太多优势。

  自2018年以来,怀柔成交的5宗住宅地块均是底价成交

  这些项目主要面向本地客群,成交情况并不逊于主城区。

  海淀区西八里庄0711-652、640、641地块位于海淀区玲珑巷地区,三-四环之间,临近地铁10号线、6号线换乘站慈寿寺站,地理位置优越。

  三宗地块,总共入账132.99亿元,近133亿元。

责任编辑:袁倩_NBJ9605

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