没买房，可能是因为你还不到38岁

2020是充满不确定性的一年。

疫情加速行业变局，人的感受首当其冲---职业发展/收入预期/生活境遇，充满了迷茫与不确定。

可是！2020年前10个月，有超过13万人/家庭买入了二手房。

他们用真实的行动做了2020年最确定的选择。

二手房，历来被看做是房地产市场的晴雨表，对城市和楼市有极强的信号意义。

年终岁尾，在整体分析2020土地、新房之后，网易房产联合贝壳研究院，以今年1-10月北京二手房成交为主体，调研近三年来20万余条成交数据、4万多个换房样本，洞悉北京买房人的行为轨迹。

希望用他人的选择验证你的选择，用别人的决策辅助你的决策。

*特别鸣谢数据支持@贝壳研究院

如无特殊说明，2020年数据为1-10月。

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01

二手房，比你想象中卖得好

你以为2020年北京二手房市场不那么景气，但出乎意料地，成交套数同比去年增长了10%，今年超过去年，几乎板上钉钉。

原来有些人的消费降级，是因为，买了房。

一个好消息是，平稳的总价之下，套均面积变大了。从81.9㎡到83.2㎡，1.3㎡大约放得下一张梳妆台，或是小朋友的书桌。可以花更少的钱，买到更大的房子，买方的选择余地变大了。

你看，即使疫情曾经把理想锤到了尘埃里，生活也依然开出了花。

02

只看十次，就决定买一套房子

疫情之年，一切线下行为都转到线上，日常逛菜市场变成了送菜到社区，线上教育大规模替代了课外补习班，人和人之间的接触降到最低低低。

疫情同样改变了看房习惯。在北京疫情最严重的时期，线上VR看房成为主流。

但买房这件事，无论如何，最终都要转到线下，随着社区逐步放开，市场转暖，买房人还是坚定选择地到线下看房。

相比去年，成交前看房次数变少，决策周期拉长。

每一次都认认真真看，看完后回家认认真真思考。

需要恭喜他们的是，今年二月的二手房成交套均价全年最低，总价只有435万。平均看房次数缩小到10次，很想问一句---

嘿~还记得那些戴着N95出门看房的日子吗？

03

很多人爱北京，有人只爱望京

北京太大，大到你最熟悉的只是日常活跃的片区。

在区域选择上，二手房与新房的市场认可度高度重叠。东西城/海淀/朝阳的新房有多好卖，二手房就有多坚挺。

但涨跌是买入之后的走势，买在哪里取决于手中人民币的厚度。

1000万以上预算最爱望京，巧合的是，550-750万档的第一选择也是望京。无论刚需或改善，望京人都要和望京在一起。

在350-550万的刚需玩家眼中，码农的聚集地回龙观上演着“真香定律”，堵就堵吧，谁让观里啥都有呢。

数据也再次验证，核心区以及核心区域的核心板块是最佳选择。而板块背后，是优质产业的推动。

至于大兴最成熟的板块---枣园，通勤王4号线上一颗明珠，成为350万以下上车盘的集中地。通勤价值，是刚需看重的最高配套价值。

04

在北京，买房难还是换房难？

换房时，不仅有手握不动产的看房底气，下一套房的画像也更明确。不再是那个无法回答“您想买个什么样的房子”的新手小白。

对换房族来说，最大的顾虑来自于一买一卖的时间衔接。其实没有完美的解决办法，严肃君的建议是，一定一定一定要先卖再买。

整体来看，换一套房平均要多支付119万，才能增加16平的空间。

但在连环单的实际操作中，并非全都是老破小换远大新。有三分之一换房人群换房后新居所面积更小了，超两成搬向了离市中心更远的地方，

但是，有一半是属于同圈层*换房，他们在换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%离市中心更远，28.69%离市中心更近。

简单点说，内迁更向城心一步，外迁离中心稍远。每一步，都和钱相关。

*换房样本分为同圈层、外迁型、内迁型三种，分别为换房前后距离变化范围在3公里以内，距离市中心距离增加3公里以上，以及缩短3公里以上。

05

没买房，也许只是因为你还“年轻”

有人几经买房卖房，已经成为老鸟，有人实操经验值为0，实在是---

旱的旱死涝的涝死，旱的要被焦虑死。

成年人的焦虑特别多，特别是当你看到，更多年轻的面孔出现在看房买房人群中时，分分钟和焦虑贴身肉搏。

好在，买房的平均年龄是38岁，很多人还有机会跟上大部队。

未婚无房的严肃君，作为女性比男性还多出1年的准备时间，紧张的情绪又缓解了一些~

希望你也是。

在2000多万人的北京，房子把矛盾又和谐的人/物/事拧在一起。

买房与换房，看房与决策，核心区/城六区/城八区/远郊区县/环京……

买的是一套房，更新的却是生活。

北京是一座梦想之城，你有很多方式在这里落地生根，无论如何，尽力而为，尽兴就好。