2020年12月,沈阳土地供应暴增:
截止到12月17日,共推出18宗居住用地,26宗工业用地,创今年推地量新高。
其中,通过土拍推出13宗居住用地,通过土挂推出5宗居住用地。
众所周知,土地和新房是面粉与面包的关系,12月的出地情况可以在一定程度上奠定明年楼市的趋势,那么2021年沈阳楼市的走向会是怎样一种基调呢?
01
知己知彼,百战不殆。
若想判断明年沈阳楼市的走向, 我们必须先了解这些土地的情况。
请看下表:
通过上表,我们可以看出:
第一,这18宗居住用地,大部分均位于三四环之间。
如铁西经开区、苏家屯区、沈北新区南道义区域、和平区胜利大街东。
第二,起拍价格和顶价普遍较低。
除了2020-014号皇姑区烟厂宿舍、2020-017号巴山路南地块、因位于主城区价格较高外,其它地块起拍价格和顶价在2000-5000元/建筑㎡不等,价格较低或平稳。
第三,上述位于主城内的三宗地块即使顶价成交,明年新房入市时,其价格也不会高于区域内最高房价。
2020-014号皇姑区烟厂宿舍最高限价7530元/建筑㎡,位于一环内,如果拍到最高限价,未来入市新房价格大约在18000元/㎡;
2020-017号巴山路南地块,南侧为北站北广场、西侧临近地铁二号线,北侧紧邻沈阳天地,也是为数不多的黄金地块,最高限价8400元/㎡,如果拍到最高限价,未来入市新房价格大约18000-20000元/㎡;
而据最新统计,11月沈阳皇姑区均价12400元/㎡,岐山书院、亚洲城、保利大都会、经典生活、融创方林徽府在售产品价格为2万+/㎡外,其余在售产品价格均未超过2万/㎡。
所以,由此可见即使这两宗地块拍到最高限价,在2021年产品入市时,最高房价不会超出2020年成为大概率事件。
2020-018号上园路东地块同样如此,此地块位于大东区一环范围内,最高限价6690元/建筑㎡,明年新房入市时,其价格大约在16000+元/㎡。
当下11月大东区均价为12000元/㎡,区域内最高房价已经达到了18000元/㎡,显而易见即使上园路东地块顶价成交,明年新入市的产品价格也远远不会超过区域最高价。
02
如果以上18宗居住用地都能在明年上半年开发上市,我们判断将会对2021年沈阳楼市产生以下五大方面的影响:
影响一:
更多来自于三四环的土地,土地价格相对较低,这会对沈阳楼市高价区的房价进行中和,中和的结果很可能会导致明年上半年沈阳整体的新房均价下浮,使明年上半年的沈阳楼市呈现新房均价“下跌”的现象。
影响二:
因为12月新拍的这18宗居住用地,缺少了未来房价突前的“带头大哥”的特点,那么也就意味着,由地块价值表现出来的板块发展红利被削弱,很有可能导致购房者在明年上半年买房时进入一段“冷思考期”。
影响三:
二手房市场也会进一步受到压抑,一二手房市场的倒挂红利被降低。
影响四:
开发商会谨慎乐观,但是绝对不会放弃沈阳这个大市场。
影响五:
“国中”称号是个变数,一旦“国中”落定沈阳,那么我们判断的一二三条请自行斟酌。
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