二套房占比超7成！西安楼市转折点已到？

但凡半夜发布的文件，一般均为重要文件。如果不是特别紧迫，为何不等到天亮？

时隔1年半，西安再次加码楼市调控。这次楼市调控加码，直指二套房首付提高、预售门槛提高。

11.30西安楼市新政靴子已经落地，在过去1天多时间里，多家媒体、专家对此均进行了解读。但我们需要关注的是：这次调控加码，对于西安楼市影响到底有多大？

其实，从9月份开始，地产房剑在推文、线下活动中就曾指出，在目前西安房价继续上涨并且上行压力较大的情况下，西安加码楼市调控是大概率事件。

而在此次西安楼市政策出台之前的几个月时间，陕西省住建厅、西安住建部门领导就已经多次就落实楼市调控进行考察、开会。

之所以要进一步落实楼市调控，是因为西安新房价格已经连续上涨了56个月。虽然说这几个月西安房价环比涨幅有所降低，但还是在涨。

同时，土地市场的火热、新房市场的“千人摇”楼盘频出，种种信号释放出的是西安楼市继续过热的信号。

在全国一线、新一线、二线城市这几个月纷纷加码楼市调控政策的背景之下，为西安楼市降温已经成为必然。

而如果要给出西安此次楼市调控政策突然发布的导火索，那一定与上周末南三环某盘开盘有关。

记得在此前的2018年3月30日，金辉·世界城在曲江国际会议中心开盘选房，人山人海的图片与视频刷爆了朋友圈，为此金辉·世界城的开盘被紧急叫停。当晚，西安出台了楼市调控“3.30”新政，“摇号买房”政策出台。

时隔2年8个月，在2020年11月份最后的一个周末，11月28日位于浐灞的公园上城开盘。有意思的事情是，这个此前意向登记核验通过量少于房源量的楼盘，在开盘选房当天人山人海排队买房的图片与视频刷爆了朋友圈，当天该项目的开盘也被临时叫停。但没想到的是，当晚该项目再次突袭开盘。

很多时候，“低调卖房”才是正道，人山人海排队买房的造势明显与当前的政策环境不符。

巧合的是，同样是在11月28日，新华社发表评论员文章《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》，直指近日备受舆论关注的“深圳万人抢房”事件。

可以说，这一次西安楼市调控政策之所以如此快速突袭，少不了某些中介人员的助攻。

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11.30西安楼市调控新政，实际上分了三大部分：

第一部分，预售门槛的提高。

第二部分，二套房首付比例的提高。

第三部分，预售资金监管。

关于预售门槛提高政策，在今年春节前夕的1月23日，西安市住建 局、西安市资源规划局、西安市行政审批局 、西安市市场监管局就曾联合发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》的通知。

当时的政策就规定：新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。

而这一次11.30西安楼市新政，将预售门槛进一步提高。

一方面，西安调控新政将“全市范围内所有已出让”的土地开发的商品房开发项目，纳入到了预售门槛提高范围之内，范围进一步扩大。

另一方面，将之前的6层增加了1层，提高到了7层，层数进一步增加。

预售门槛提高对于楼市的影响，主要体现在两个方面：

①. 对于开发商的资金实力提出了更高的要求。由于预售申请对于工程进展提出了更高的要求，相当于预售时间进一步延后，这对于开发商的资金实力提出了更高的要求，对于一些本身就资金紧张寄希望于通过更早时间预售实现资金回笼的开发商必然产生一定的影响，而对于资金实力雄厚的开发商影响较小。

②. 短期市场供应量会受到影响。由于此次政策将“已出让的土地”纳入到了范围之内，预售申请对于工程进度的要求更高，必然会使得短期内的市场供应量有所影响，市场供应量会有所降低。

当然，预售门槛提升的影响，主要在于开发商层面。对于购房者来说，预售门槛提升当然是好事情了，一方面缩短了从购买到交房的时间周期，另一方面从一定程度上也可以降低烂尾的概率。

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对于购房者的影响，主要是在政策的第二部分，也就是二套房首付比例的提高。

之前，西安商贷二套房144㎡及以下的首付比例为40%，144㎡以上的首付比例为50%。

而按照11.30西安楼市新政，西安二套房商贷首付比例如下表所示：

从上述表格可以看出，11.30西安楼市新政关于二套房首付比例，根据不同家庭的住房情况、购房情况、信贷情况，给出了差别化的首付比例，这凸显出了此次调控的差别性。

另外，由于此次调控并未涉及首套房首付比例的调整，依然执行的是目前的三成，可以看出西安从政策层面保护真正的刚需家庭的购房需求。

二套房首付比例的提高，最直接的影响就是买房门槛的提高，对于很多打算通过按揭方式买房子的购房者来说，首付一下子多出了几十万，不得不推迟买房计划。

这个政策好处在于可以从需求端短期降低市场的需求量，并且通过首付比例的提高降低杠杆，同时从一定程度上增加投资性需求的置业成本。买房人数的降低，对于刚需首套置业则起到一定的支持作用。

但另一方面，该政策也对真正具有居住需求的改善型家庭造成了一定的误伤。特别是对于大量目前拥有小户型两室。由于家庭人口的增加需要改善的家庭而言，首付比例突然从40%提到50%、60%，影响很大。

而对于本来就打算全款买房的高端客户而言，此次调控政策可以说没有任何影响。

总结下来就是：此次政策，对于首套刚需、全款高端客户来说，没有任何影响，反而是买房人数下降他们的中签率更高。而夹在中间的刚改客户，由于二套房首付比例的提高，则是受伤最严重。

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可以说，11.30楼市新政二套房首付比例提高、预售门槛提高，这一棒子打下来，对于短期西安楼市影响已成必然，并且影响不小。

关于此次二套房首付比例的提高影响大小，实际上我们从今年的西安商品住房意向登记中刚需家庭、普通家庭占比就可以看出。

根据地产房剑统计，在2020年11月份西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城结束意向登记的49个楼盘中（为便于统计分析，同一楼盘多次意向登记进行重复计算），所有楼盘刚需家庭占比均在35%以下，其中83.67%的楼盘刚需家庭占比不足30%！

这意味着，目前西安市场上的购房需求中，超过7成的家庭均为二套房置业。

即使剔除二套全款购房、目前拥有90㎡以下无房贷不受此次二套房首付政策影响的家庭，保守估计目前西安市场上的购房需求中也有一半的家庭会受到此次二套房首付比例提高的影响！

从这组数据可以看出此次新楼市新政对于市场需求的影响。

当然，至于此次楼市新政二套房首付比例的提高，对这部分家庭影响到底有多大，我们还需要通过12月份接下来西安市场的意向登记情况才能看出。

只不过从今天正在进行意向登记的3个楼盘登记数据来看，金科·博翠天宸刚需家庭目前占比为26.11%、天地源龙湖·春江天序刚需家庭占比为13.19%、中南春风南岸刚需家庭占比21.39%……

从目前来看，对于普通家庭（二套房家庭）影响可谓是微乎其微。难道西安的购房者真的不在乎首付比例的提高吗？

至于此次楼市新政对于西安房价的影响，从理论上讲二套房首付比例提高会对于短期市场需求有所抑制，市场需求有望降温，从供需关系的角度有望稳房价。但实际上，影响房价的因素很多，其中包括地价、产品品质、金融政策、人口情况、经济层面等等，目前对于房价影响最大的实际上还是限价政策。