未来5年，3类房子将被打入“冷宫”？内行人：不仅难卖，还难贷款

文：小郭

自今年5月份以来，伴随生产生活进入正轨，房地产市场开始逐步回暖。然而，在房地产市场复苏的背后，价格运行仍然是房地产企业的普遍选择。面对这种情况，想买房的人变得更加纠结：如果买房，也怕跌，因为很多房产仍然是按利率打折的，如果不买房，但房地产市场有复苏的迹象。那么，房价是涨了还是跌了？

事实上，这个问题已经有了答案。在经济工作会议在去年年底，国家明确决定2020年房地产市场：我们应该坚持立场，房子是生活，而不是投机，充分落实长效机制稳定地价，房价和期望，并促进房地产的稳定健康发展。如果用一句话来概括，2020年的房地产市场将以平稳为主基调，房价不会有大的起落。

然而，在这种情况下，梁中华中泰证券首席分析师说，如果房价不上涨，或略有上升，这是一个损失持有房地产，因为持有房地产的过程中，资本成本和折旧成本至少占6%,也就是说，一旦价格上涨不到6%,是不划算的财产。众所周知，我国绝大多数城市的房价都处于回调之中，所以随着房地产市场迎来一个转折点，韧性尤其值得关注。那么购房者是如何买房的呢？

其实，要判断房子是不是好，抵抗力的标准很简单，除了考虑住得舒适，还要考虑是否容易易手。不像房地产市场的快速发展，在房价稳定的背景下，购房者的心态已经发生了变化，挑选和选择不会轻易开始。如果你买的一百万不能兑现，那它就只是一堆混凝土和钢铁。因此，未来3-5年，如果考虑买房，购房者应尽量避免以下四种类型的房子，不仅难以出售，也可能难以贷款。

1、高层老旧低劣房屋

随着城市化的发展，高层建筑的春风似乎在一夜之间吹过，城市都在追逐高层建筑的纪录，争夺中国最高建筑的称号。5月份的上限打破了这种模式。因此，高层公寓可能会被冷落。毫无疑问，耕地红线下，随着城市人口的快速增长，高层住宅综合建设被视为中国城市化的一项创新，解决了城市新居民的住房问题。

然而，随着时间的推移，高层住宅也暴露出了许多后遗症。竣工数年后，外部流动性、机电系统老化、电梯设备故障、火灾隐患等问题暴露出来。事实上，国家已经认识到这些问题，并采取了控制措施。中华人民共和国工业和信息化部、国家发展和改革委员会近日发布关于进一步加强城市和建筑风格管理的通知。

从整体文件的角度来看，要严格限制高层建筑。简而言之，如果不是为了特殊需要，就不需要构建或不构建。要建100多米，就必须充分论证，并严格控制中小城市的超高层建筑。值得一提的是，国家明确鼓励全县以多层住宅为主，这意味着未来小城镇和小城镇的高层住宅将逐渐消失，而现有高价住宅的投资价值将逐步提升。上升的住宅建筑也将以变相的形式减少。有两个原因。

一方面，由于人口外流，小城市的房地产供给过剩。随着楼层高度限制的出台，购房者将更加坚定地选择更舒适的多层住宅，大量高层公寓将被遗弃。另一方面，小城镇有足够的土地可以居住。今天的房子建得非常高，至少有12层楼高，到33层甚至更高，而且彼此之间的距离相对较近。建筑面积比非常高。住宅楼对开发商来说没有价值，所以拆除和重建的可能性非常低，拆掉一个建筑是另一回事，你必须拆掉市中心。

所以在未来的几年里，我们将面临住宅建筑、管道、电线、电梯等设备老化所带来的各种问题。那些有钱买新房子的人将会离开，那些没有钱的人将不得不忍受各种各样的麻烦。毕竟，这么破旧的房子很难卖个好价钱。

2、小产权房

我们都知道小产房存在很多风险，而由于这些法律漏洞，国家一再禁止小产房的交易，一直都有知道小产房存在房产风险的人或者去冒险购买。因此，小财产往往成为舆论的焦点。据悉，我国的小地产面积约66亿平方米，相当于5000万套房地产。自然资源部近日发布《关于加快宅基地、集体建设用地使用权认定登记工作的通知》，明确强调"小产权不得登记，非法土地使用不得通过使用登记合法化"。

从国家最新的态度来看，小产房向右转已经没有希望了。而且由于小产权证本身没有大额产权证，不能抵押，交易不受法律保护。即使将来被拆除，也不会得到任何补偿。如果把小产房当作投资产品，无疑是一个"烫手山芋"。事实上，小产权并不是一个法律概念，而是一个已在人们生活中确立的名字。是指农民在集体土地上建房后未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，产权证书未由国家住房部门颁发，故称为土地财产或财产。

综上所述，小产房不能在短时间内变成公共休息室已成为事实。想买房的人应该尽量避免购买这样的房子。

3、老学区房

到目前为止，房地产业普遍认为，学区的住房仍然是一种非常有价值的房地产类型。无论房地产市场的整体情况如何，校区的住房市场都在稳步上升。看来，学区住房不受市场经济规律的影响。产生这一奇怪现象的原因是人们越来越重视教育。正如马云所说，教育是最大的投资，尤其是幼儿园等教育。

由于学区房一直是购房者的竞争场所，供不应求，价格将会上涨，许多人要么咬紧牙背直接购买现成学区房，要么精心挑选，寻找未来学区房的投资潜力。未来，学区住房的潜在价值还值得骄傲吗？房地产市场可能不这么看，但随着国家租赁权的引入，情况可能会发生变化。到2019年，国家提出城镇化的一项主要任务是，到2019年底，义务教育学校基本具备办学条件，全面向农民工子女开放公办学校。这是什么意思？

将来，学校也会向临时居住在这里的学龄人口开放，租房也可以上学。在过去，如果你想上学，你必须买房子并安顿下来。但随着房地产改革的深化，特别是在引入房租和购买的权利，无论你买房子或租房子，你可以享受同样待遇的城市资源，租一个房子安顿下来，租一间房子享受城市医疗保障等，已经在路上了。所以这三类房子，尽量还是不要再考虑了。