膨胀！郑州多项目集体涨价？！又一波房价上涨要开始了？

　　前几日，多项目蠢蠢欲动，争相发出涨价的海报。

　　相信不少人和我一样发出疑惑三连，年底不应该大促吗？市场什么时候好到可以涨价了？市场到底是在用热闹自嗨，还是真的这么热闹呢？！

　　让我们先来看看市场上都有谁涨价了，据市场调研不完全统计，此次涨价名单如下：

　　鑫苑国际新城年终任务已完成，12月1日起在售房源全线涨价。

　　绿都青云叙12月1日起，案场在售房源价格上调500元/㎡。

　　常绿东风宸院12月1日起，案场在售房源价格上调600元/㎡。

　　鑫苑府同样是提前完成了暖冬购房节销售任务，12月1日起针对3#、8#在售房源价格上调500元/㎡。

　　金沙高尔夫观邸12月1日起，七期在售高层产品全线上涨3%。

　　正商兰庭华府11月30日起，价格上调1%。

　　谦祥世茂万华城所有房源每套上调30000元。

　　华瑞紫金嘉苑12月1日起，在售房源价格全线上调。

　　汇泉西悦城7、8号院高层清盘，一口价9999元/㎡，洋房感恩一口价13188元/㎡，12月1日起在售房源价格全线上调。

　　从涨价的数据来看，此次释放涨价信息的多是主城区项目，环郑项目较少，让我们来看看，这些项目有涨价的资格吗？

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　　从近一月的市场开盘情况来看，2020年11月，开盘及加推16个项目，推出套数2783套，成交1933套，平均去化率为69.4%，具体如下：

　　数据来源于：克而瑞

　　（11月1日-11月30日）据不完全统计，表格数据仅供参考

　　具体以售楼处信息为准

　　从数据中可以看出：

　　1、11月郑州开盘去化率两极分化较为明显，“冷热不均”，最高达90%，最低至19%，不过大部分楼盘去化率还算不错，半数在60%以上。

　　2、从单项目的去化效果来看，康桥未来公元、郑州华侨城、恒大云玺、融创蘭园、正商生态城五项目去化较好，均在80%以上。其中康桥未来公元开盘去化率最好，高达90%，是11月开盘推量以及去化率最好的项目，偏刚需置业。

　　3、从区域来看，中原区开盘项目较多，但开盘去化分化较为明显，其中老城区恒大云玺去化较好高达87%，新区中原华侨城、金地西湖春晓，开盘去化率相对较弱，也从侧面可以看出老城区更受市场欢迎。

　　另外金水区、经开区、新郑、郑东新区紧随其后，分别两个项目开盘，而郑东新区中海云鼎湖居去化率19%，为本月最低去化。

　　4、从产品类型上来看，本月开盘高层、小高层、洋房、超高层四种产品类型，其中洋房整体去化都不错，可以看出改善产品目前较受市场的欢迎。从开盘去化率前五名的楼盘来看，大半数多洋房，从侧面反映出目前偏改善楼盘在市场还是比较吃香的。

　　整体来说，这个月的去化率在今年来说还算可以，不过去化两极分化严重，刚需置业依旧是主流，而改善、主城区楼盘较受关注。

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　　虽然市场似乎有些回暖，但市场真的好到可以开始涨价了？带着这个疑问我们来看一组数据：

　　上图是从2019年1月-2020年10月郑州市开盘情况走势图可以看出：2019年一年整体去化率在70%以上，而2020年整体去化率在70%以下，尤其是环郑区域，开盘去化走势图下降明显，去化率较低，去化明显弱于去年。

　　上图是郑州商品住库存和去化周期走势图：从数据来看，郑州2019年全年最低去化周期为5个月，最高去化周期12.7个月，整体平均值为7.125个月；2020年1-10月的数据来看，最低去化周期为9.2个月，最高去化周期21.7个月，整体平均值为13.05个月，2020年郑州商品住宅的库存和去化周期将近去年的2倍，明显高于2019年。

　　▲数据来源：国家统计局

　　不仅如此，从全国房企销售面积以及销售额的一个增速来看，今年楼市前九个月商品房交易量同比九连降。

　　因此，受疫情和“房住不炒”的调控基调影响，在住建部出台的“三道红线”，进一步要求地产业去杠杆、去负债的压力之下，主流房企不断让利、积极拥抱各种互联网渠道谋求去库存。

　　由此可见，房子并没有那么好卖，买房时代已然来临。

　　因此，在这个节点上，大多数开发商的涨价更多的是一种月底促销、逼单手段。或许部分项目确实房源已经不多了，不需要再释放更大的优惠了，但是郑州房地产市场房价整体上涨是不可能的。

　　纵观当下楼市，全国各地开发商打折促销依然会是主旋律，建议刚需购房者还要根据自身购房需求，寻找合适的房源，抓住时机，积极上车，但是也要理性的看待开发商的“打折优惠”，学会辨别真假优惠，不要被“打折优惠”冲昏了头脑，盲目进场，依然要需求至上！