不良资产处置乱象：未解封资产二次拍卖 价值4亿资产仅650万拍卖

随着一些企业信用风险不断暴露，不良资产处置又成市场热点。有研究机构指出，在不良资产供给增加的同时，买方主体也在逐步多元化，市场化处置格局进一步完善，不良资产市场有望进入高质量发展的新时期。

当前，金融部分重点领域的风险化解任务仍较为艰巨，叠加新冠病毒肺炎疫情这一"黑天鹅"事件的冲击，不良资产市场供给仍有进一步增加的可能，且不良资产外延不断拓展，"大不良"经营格局逐步形成。

不良资产处置本身也是难题。有市场人士分析认为，不良资产处置仍是属于“高难度”操作的领域。尤其在不发达地区，市场各方主体参与资产处置能力较差，甚至给资产处置带来负面影响，投资者参与不良资产投资要警惕价值陷阱。

事实上，从一些地方不良资产处置的案例上来看，违法违规等问题屡见不鲜，也给一些机构参与不良资产处置业务带来难题。近日，裁判文书网上一则判决书就披露了不良资产处置中的违法违规问题。

珠海一名叫华鑫花园的小区，在已经被珠海当地法院查封的背景下，竟被湖南怀化中院以650万元拍卖给了龙翔公司。该起事件蹉跎多年，始终未能得到妥善解决。

据珠海市公安局金湾分局披露，2020年4月17日下午，有人报警称在金湾区华鑫花园因拆除楼房发生纠纷，要求民警到场处理。随后，金湾分局红旗派出所民警赶到现场，维护秩序，并将涉事双方带回派出所进一步了解情况。

金湾分局称，涉事双方为珠海龙翔房地产有限公司（下称珠海龙翔）和珠海市银华工矿产品公司（下称珠海银华），双方分别持有湖南省怀化、永州等地法院的法律文书。因多种原因，华鑫花园的法律关系较为复杂。

近年来，涉事方多次就华鑫花园相关权益发生纠纷并报警。金湾警方将秉承公平公正的原则，坚决依法维护辖区治安秩序。

华鑫花园位于珠海市金湾区红旗镇，邻近航空新城片区，目前无人居住。据中国裁判文书披露的判决书，自1998年，华鑫花园就已陷入“剪不断、理还乱”的纠葛之中，至今地块产权归属仍不清晰。

各执一词，谁是真正的所有者？

华鑫花园包含2栋主楼。这一项目的纠纷最早可追溯至1992年。

据判决书显示，1992年，珠海银华与珠海市珠粤置业开发公司（下称珠粤置业）签订《联合开发红旗区中心住宅小区协议》及《补充协议》。双方约定珠粤置业提供土地和用地手续，负责办理项目立项、规划、报建手续及开发经营房地产的各项手续；珠海银华负责资金筹措，并向珠粤置业返回该项目的成本和利润2200万元。当时双方合作用地面积总共约为2万平方米。

两年后，珠海银华在联合开发的土地上修建了两栋多层住宅，这就现在的华鑫花园。但开发用地原登记在珠粤置业名下，1994年办理的（1994）0406-0200008号土地使用权证仍登记在珠粤置业名下。房屋建好后，珠海银华将房屋对外开售，但业主并未办理房产证。

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1998年，这一土地、房屋被法院查封。2004年，珠海银华将土地、房屋整体转让至蒋季春、杨卫平等人，并约定由蒋、杨二人依照约定过户给各权利人和清偿债务。2006年，双方因此在湖南永州中级人民法院进行了民事调解，对这一转让行为予以了确认。然而，执行标的的产权一直处于珠粤置业名下。

2010年，这一土地中的约1.7万平方米又被拍卖。2010年7月9日，得知土地被拍卖后，银华公司向怀化中院提出执行标的异议，提出涉案执行标的的土地权属珠海银华所有，涉案执行行为并未结束，要求停止执行或阻却执行，撤销原裁定，恢复执行标的物原状。

2010年8月，湖南省怀化中院以（1998）怀中执字第79-28号执行裁定书裁定：被执行人珠粤置业位于珠海市红旗中心区土地［珠红国土许字（1992）第33号］的使用权及相应的其他权利归买受人珠海龙翔房地产有限公司所有。不过，裁定后，因涉案土地还被查封，故过户未成，现仍处于查封状态。

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经最高人民法院介入后，湖南省高院2019年9月23日作出裁定，推翻了此前怀化中院驳回起诉的裁定，指定其进行审理。

谁之错？

小韭哥获悉，时至今日，华鑫花园土地目前仍属珠海珠粤名下。

知情人士向小韭哥透露，2020年4月，珠粤置业也向怀化中院提出了执行异议申请。珠粤置业认为，在1998年的案件中，被执行人是珠海经济技术协作发展总公司（简称“珠海经作公司”），而非珠粤置业，二者是相互独立企业法人，珠粤置业并不为经协公司承担债务担保，在执行经协公司案件时，却执行了珠粤置业名下财产，没有依据。

其次，案件在执行期间也存在诸多程序问题，如华鑫花园土地首封法院是珠海中院，怀化中院属于轮候查封，在拍卖时，土地仍在珠海中院的查封之中。

在拍卖中，华鑫花园土地最终仅以650万元的低价。让外界难以理解的是，华鑫花园两栋主建筑楼未计算在评估之内。更为蹊跷的是，在最终执行裁定阶段，怀化中院又将土地使用权以及土地上相应权利一起转至珠海龙翔名下。珠海市区房价现在普遍超过2万元/平方米。即使以此价格计算，华鑫花园的货值也有4亿元。

珠粤置业方面据此认为，华鑫花园土地在自己名下，此次“被拍卖”实在无从谈起，并坚称，“这起拍卖严重低估了华鑫花园的真正价值，背后可能有猫腻”。

或许另一份判决书可以解释这一吊诡产生的原因。据中国裁判文书网一份相关的判决书获悉：据已生效的（2019）湘08刑终23号显示，相关案件原代理律师和承办法官均有违法犯罪行为。二人在该案件中，已因挪用公款罪、受贿罪被判处刑罚。

而早在2011年，怀化市检察院就已就此案向怀化中院下达了《纠正违法通知书》，其中指出了案件执行中存在的多个违法之处，如华鑫花园土地评估机构的确定，程序上违法，且未将评估报告送达珠粤置业和珠海银华。

此外，通知还称，拍卖土地上明明有房屋，却未将房屋价值纳入评估，而且拍卖含有房屋的地块时，没有连带房屋一起处理。