地铁、名校、配套皆有 番禺下一个爆款会是TA吗?

如今的市场行情决定了，好卖的楼盘，开发商开始挑客了。

番禺万博的和樾府，一期没有售楼部，没有样板房，照样被疯抢。据闻新一期只推两百多套货，涨价5-6%，且全款优先。

不少人掉头就往鱼珠、科学城去了，也有人把眼光转向万博或相邻板块的其他楼盘。最近，超级大盘祈福新村又出了个新组团：祈福名望天下，楼高179米，刷新番禺天际线。

祈福名望天下与祈福缤纷汇一路之隔，由5栋超高楼组成，层高54层，4梯7户，户型包括78㎡两房、105㎡、120㎡三房和175㎡四房，预计12月开盘。

先说结论，祈福名望天下优点和缺点都很明显。

优点：

1、位置便利，地铁22号线市广路上盖，小区直达地铁口；

2、教育资源优越，涵盖幼儿园、小学、中学多所私立、公立学校；其中祈福新邨学校和祈福英语实验学校是省一级名校；

3、楼下是祈福缤纷世界二期商业综合体，配套完善；

4、祈福新村开发已30年，各项配套成熟、生活方便；

5、高楼层无遮挡、视野好；

缺点：

1、靠近市广路，部分楼栋会有噪音污染；

2、楼下就是商业街，没有小区园林绿化，人流复杂、低层有噪音污染等；

3、户型中规中矩，78㎡两房、120㎡三房不具竞争力；

4、居住度密集、容积率高，牺牲居住舒服度；

针对刚改，地铁、名校、配套皆有

祈福新村开发已经30年，各项配套十分成熟，这里就不再赘述。祈福名望天下属于整个祈福新村最便利的位置，就在市广路旁，有通道直达地铁22号线市广路站，周边有新光快速、广台高速、东新高速等，小区背后就有两所幼儿园，更不用说祈福里面多所公立私立学校了。可以说，购房者看重的交通、名校和配套，这里通通都有。

户型方面，主要针对刚改，包括78㎡两房、105㎡、120㎡三房和175㎡四房。从现场样板房看，户型中规中矩，但墙壁几乎都是承重墙，后期不能改造。

比较出色的是175㎡四房，客厅和四个卧室且朝南，其中景观阳台有7.2米，三面单边，采光较好；105㎡三房是市场主流产品；120㎡虽也有7米大阳台，但只有三房。

祈福名望天下楼下是祈福缤纷世界二期商业综合体，住户们在享受完善的商业配套同时，也不得不承担没有小区园林绿化，人流复杂、低层有噪音污染等缺陷。

再说下交通，地铁22号线起于芳村站，终点站是万顷沙，呈南北走向，建成后，从市广路可1站到广州南站、1站到番禺广场、2站到南沙横沥，还是比较方便的。但对于珠江新城的上班一族来说，依然需要去番禺广场转3号线，跟现在坐公交车去汉溪长隆，便利度和时间成本都差不多。

祈福有二十多万人口，跟一个小城镇差不多，这么大规模的人口，对物业管理水平要求很高，而祈福物业一直被业主诟病，相关维权也时有发生。

价格参考周边在售项目，随行就市

最后说一下价格，目前还未定价，销售的说法是参考周边项目，随行就市。距离祈福新村约5公里的珑翠最近新添一所九年一贯制公立学校：广东番禺中学长隆学校，售价有所上涨，均价4.3万/㎡左右，现楼发售；3公里内还有中铁建花语岭南和保利悦公馆，前者在售约108-126㎡复式四房，均价4.6-4.9万/㎡；后者在售95㎡三房、125㎡四房，售价4-4.7万/㎡；远一点正儿八经的万博盘珠江铂世湾最近刚加推118-139㎡四至五房，售价4.4-5万/㎡。

祈福缤纷汇二手房价

一年间几乎没涨过

分析祈福名望天下，自然要看祈福缤纷汇。如果说和樾府是番禺今年的爆款，那么前几年的爆款无疑是祈福缤纷汇。

2016年6月，祈福缤纷汇首次开盘，当天创下逾千人通宵排队抢购记录，均价仅为1.7-2万/㎡，短短半年时间，就以3000多套业绩登顶广州销冠宝座。2018年6月，祈福缤纷汇二期推售，价格直追天河，达4.5万/㎡，部分单位售价甚至去到5.7万/㎡。

2019年8月，二期单价猛降1万多，而且是所有户型、所有楼层一口价3.39万/㎡。

那么现在二手的价格如何呢？根据链家的数据，目前缤纷汇共有58套房源在售，近90天成交18套，小区均价3.5万/㎡。这个价格，与19年清仓的一口价相差无几。这个涨幅，不仅跑输大市，更不用说跟东部的万科东荟城、黄埔花园等热门二手楼盘比了。

祈福缤纷汇二期直追天河的售价，已经透支了地铁的价值、成熟社区的价值、学校的价值。当市场横盘、竞品增多的时候，就不得不降价就市。

而从祈福本身来看，超级大盘虽说配套成熟、交投活跃，但房源多、二手竞争激烈，价格涨幅实在有限。比如景观较好、背山面湖的倚湖湾是祈福二手房价高地，一套131㎡北向中楼层的三房成交总价，18年初是370万，今年10月底是397万，3年只涨了7%。

隔壁的金山谷四期，一套93㎡北向中楼层三房，17年底成交总价318万，今年10月是345万，涨幅8.5%。

再来看缤纷汇，一套78㎡两房，去年12月底269万，今年10月271万，基本没涨过。

二手房价是购房者用脚投票的结果，那些在一手售卖时被忽略或掩盖的缺点，在二手市场将无所遁形。容积率高、密度大、楼下商业所带来的噪音、光污染等，使祈福缤纷汇的二手价一直涨幅有限，与其类似的祈福名望天下，也有可能遵循这个模板。

户型被竞品楼盘碾压

值不值得看定价

说完二手，再来看竞品一手。目前市场主流产品以三房为主，甚至已经出现60多㎡的三房，120㎡一般已经做到四房，相比之下，祈福名望天下78㎡的两房和120㎡的三房就明显过时了，以后在二手市场也比较吃亏，毕竟差不多的总价，多一个房间肯定更好。比如中铁建花语岭南126㎡复式四房实用率高，保利悦公馆125㎡四房方正实用，空间感及居住体验感好，无不碾压名望天下的120㎡三房。

那么，祈福名望天下适合哪些购房人群呢？总的来说，比较适合对教育资源比较看重、家里有适龄儿童要入学的、追求生活便利且不介意没有小区园林的人群；建议优选105㎡三房；如果追求宁静一些的次新小区，可以考虑附近的金山谷四期、六期或富豪山庄上林苑。

假若按周边四万多五万的价格，还可以考虑鱼珠板块，毕竟，那边的板块规划概念更强一些，距离珠江新城、国际金融城更近一些。

当然，值不值得买，最终还得看定价。

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