成都楼市：买二手房为何要重视房龄？原来房龄影响这么大！

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好，我是新人，资金能力有限，目前现有资金共计45万（首付+税费）。我在中医大工作，想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金，单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置（核心区老破小）和房屋品质之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！

回答：有40+万的预算，怎么可能要去买这样的老破小呢？如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。

如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。

假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。

所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。

第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：房神你好！咨询一下，朋友是D类人才，孩子两岁，明年上幼儿园，准备买个预算总价不超过250的房子，主要解决家庭住房问题，学区的话中等偏上要求。目前在关注仁美熙和府，您觉得这个盘怎么样呢？如果不合适，请问您有没有推荐的？

回答：这个盘一般，周边环境拉低档次，区位缺少发展空间。可以考虑大源板块凯德世纪名邸和新川板块北大资源紫镜府的新房，也可以考虑九里晴川的二手房和凯德的二手房。

提问：房神你好！成华第二顺位，纯投资，交房就出租，到时间就卖的那种。麻烦详细介绍一下成华区即将开的几个神盘，哪个适合我的需求。另外想咨询万象城周围还会开神盘吗？在网上看见有人问华润二十四城9期，我对那边实在是不太熟悉。

回答：万象城9期不知道能不能开出来，如果可以，那肯定要抢的，第二顺位可能还不一定没入围，不过可以一试。另外，成华区神盘四个华侨城九熙，十里风和，麒麟汇原滩，sm锦悦。此外，后期可能还会开的青秀阅山也不错。

提问：请教房神：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。 2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。 3、中洲二手3.5清水400万。 上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？ 二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？ 四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？

回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！

提问：房神你好，我是天府新区一年半的户口+一年多的郫都区。市社保+两个月的高新南的省社保，我这种情况应该是天府新区第二顺位吧？想问下预算200w以内，按照性价比和上车机会的综合排序前五楼盘？

回答：如果属于无房居民家庭，那就是天新第二顺序。上车机会判断不了，性价比排序如下： 1、海伦天麓，2、新鸿基悦城，3、川发天府上城，4、恒大天府半岛，5、中信城开麓山上院。其实都很值得买，排序也不一定那么严格，这些楼盘可以根据自己的预算和喜好交换位置。

提问：房神你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答： 楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。

新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。

新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。

一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。

在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。

提问：房神你好！青秀未遮山三期青秀阅山的合院是否值得购买？小区后方是铁道，影响大吗，后期是否会迁移？不到2w的单价是否有上升空间？求大神解答！

回答：你好！感谢赞赏。除了顶级地段的顶级别墅，一般的别墅和别墅类产品历来都不是好的投资标的，所以如果你关注的是升值空间，那就不要买了。单价看似便宜，但青秀阅山合院的产权面积也很大，总价比较高，对于城东北这样的区域和人口构成来看，这个产品会增值乏力，转手难度也不低。因此，如果是投资，就不要考虑了；

如果是自住，又只买五城区，那可以酌情考虑。另外，背后的铁路没有任何迁移的可能，那是成都铁路枢纽规划中四个主站之一的“成都站”的近站车场，永远不可能迁移，不过我觉得影响还好吧，因为合院很矮，你本身就看不到铁路，只是偶尔可能会有声音，但是铁路我认为是比公路的噪音影响小的，因为公路主干道是24小时连绵不绝的高频噪音，铁路始终是有班次的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

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