房企“变形记”，好戏还远

“没有保利地产，就没有保利发展。”2018年9月13日晚，广州琶洲保利洲际酒店，更名后的保利发展（600048.SH）董事长宋广菊如是说。

这原本是一场告别会：沿用26年，承载很多“老保利人”回忆的“保利地产”翻页了，故事结束了。但宋广菊的口吻中，少的是怀旧与不舍，多的是喜悦与兴奋。

同样兴奋的还有万达的王健林、时代中国（01233.HK）的岑钊雄、龙湖的吴亚军。他们历尽千辛万苦，就为抹掉“地产”称呼，换一些更时髦的名字——“万达商业管理”、“时代中国”，听起来相当高端大气上档次。

这是一个“去地产化”的时代。

不论是大势所逼还是主动求存， “房住不炒”下，谁也不敢笃定房市还会回到疯狂割韭菜的年头。更何况去杠杆的红线就在那里，传统地产开发的模式已然成为过去。

现在，房地产公司搞多元化产业发展不再遮遮掩掩、羞羞答答了。利用做房企的品牌影响力干点儿跨界的事，只要思路对头、管理到位，那就是顺理成章。

剩下的就是钱和速度的问题。毕竟房企大多数还是盆满钵满地赚了不少，与许许多多其他传统产业的寒酸相比，那不是一般的财大气粗。再说房企们也习惯了过去的高杠杆、高流转，深谙速度与钱的哲学。

可问题是，其他实体产业不是盖楼卖房子那么简单。市场考验着实体企业的资源有多丰富，储备有多厚重，技术能力有多强大。很多时候，它们来自资本，却不依赖资本；需要勇气，却不能只有勇气。

对房企而言这是全新的世界，多数产业与地产的发展逻辑格格不入，甚至大相径庭。那么问题来了，当持财自重的房地产开发商们走向多元化发展时，它们真的准备好了吗？

“二次出圈”

房企的多元探索，其实是循序渐进的。早在2010年前，房企配套了“住宅销售+物业服务+商业运营”的主业“三驾马车”，这是它们第一次将关注点放在“项目开发”之外的世界上。

这一模式能够持续不断贡献现金流，让房企们在市场下行周期时不至于没有进项。只是它依然延续了房地产开发的路径依赖，相当于在外围嵌套上增值服务管道，对地产加以延展与补充。

采用这一模式的房企们如今已颇具规模，碧桂园服务（06098.HK）、保利物业（06049.HK）、新城发展（01030.HK）早已独立上市，甚至市值大有赶超主业的势头。12月2日，恒大物业（06666.HK）正式挂牌交易，发售价8.8港元，市值近1000亿港元。

随着发展壮大与市场更迭，房企们认识到物业、商业运营还不足以支撑自身的平稳发展与增长。

2015年，国家统计局数据显示，1-9月全国房地产开发投资70535亿元，增速连续21个月下滑——“三驾马车”正在失速，再把“鸡蛋”放到地产以及相关产业一个篮子里，风险太高。

“躺着都赚钱的时代过去了，行业发生了变化。”当时，王健林这样的悲观情绪非常普遍，于是房企开始酝酿第二次“出圈”。

与上一次不同，这次多元化浪潮层次更丰富。厂商瞄准了高净值、高附加值、高投资回报率的“三高”产业，展开了一系列投资活动。据媒体不完全统计，百强房企2014年后参与的创投项目超过200例。

只是投资还不过瘾，它们还会大手笔“下场”，或是冉冉升起的新能源汽车，或是智能化逐渐成熟的机器人，或是附加值更高的文旅产业，哪里热闹往哪里凑。

将视野聚焦到TOP8房企，中国海外发展（0688.HK）成为唯一一家没有多元化布局的房企，其它7家都在寻找新出路，其中中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）、保利地产（600048.SH）、龙湖集团（0960.HK）踏足超过3个领域。

康养、长租公寓、文旅是它们的“最爱”，Top8房企中，涉足长租和文旅市场的各有3家。这些领域其实还没有脱离它们原有的地产框架，只是在地产之上附加了其他符合当下与未来发展的元素。

当然，它们中的一些也鼓足勇气，踏入了地产行业之外的领土：碧桂园开始制造机器人，应用到建筑、餐饮、农业等领域；保利拿起了“教鞭”，成立和乐教育发力启蒙教育市场；恒大一心造车，新能源汽车恒驰1最近曝光了实车。

所谓出圈，真正敢于吃螃蟹的少之又少。大家谨慎小心，也是情理之中：监管层“三条红线”的紧箍在上，将“高杠杆+高周转”发展模式釜底抽薪。原本指望能以地产的钱把其他产业养起来，可如今“地主家也没有余粮了”，房企们大胆跨界的难度再升高。

革自己的命

多元化下，房企内部正在发生“排异反应”。

1994年，《城市房地产管理法》出台，在国内确立房地产预售许可制度，“高杠杆+高周转”的开发模式，成为房企根基，即一套以“快”为核心的逻辑。

此前，这套逻辑无往不利。行业领头羊从“华南五虎”、“招保万金”变成“恒碧万融”，无不是在借助杠杆的力量，极限压缩开发周期。

可是，地产“圈外”是一个完全相反的世界。在那里，时间是朋友，“养”产业必须持续投入资本，“慢工出细活”、“厚积薄发”的劲儿得有，地产圈的打法很难奏效。

再谈多元化，一系列问题随之而来：加入新游戏，钱从哪里来？有了钱，哪些项目更理想？确定了项目，人从哪里来？有了人，如何形成研发合力？开发出产品，需要通过哪些商业模式变现……

问题虽多，指向却相同：以传统房企思维找不到答案。多元化的产业项目，它们都不是一锤子买卖，而是通过直接提供或附带增值服务的方式，与用户建立相对持久稳定的关系，拉长时间维度，渐进式获得收益。

以碧桂园为例，瞄准了机器人航道的它，从2018年开始专项投入，2019年研发投入6.2亿元， 2020年上半年投入高达10.3亿元。虽然收获了一些技术专利，但最终带来的只有机器人项目与物业投资和酒店经营合并统计收入17.89亿元。

| 碧桂园旗下博智林机器人作业

对碧桂园来说，这是陌生的。按照它的“456”的价值观——4个月开盘、5个月资金为正、6个月回笼资金，机器人部门见效缓慢，应该整体裁撤。

可在多元业务上，这是常态。在机器人的圈子里，投入超过5年，资金超过10亿美元的项目比比皆是：2012年起步的优必选，八年时间融资超过10亿美元，最终被人看到的不过是一群会跳舞的“变形金刚”——虽然它正在将技术渗透到政务、电力、医疗、教育等领域。

教育、新能源汽车、康养这些赛道，核心竞争力也都是在时间、技术、经验的长期积累下形成的，没有楼盘售罄的惊心动魄，只有长期主义下的涓涓细流。

房企耐得住水滴石穿吗？很难。

2016年，万达曾投入150亿元与英国国际医疗集团签约合作项目，随后投入700亿元在成都建设医疗产业园区，希望通过资本的力量催熟全新的产业，最终结果并不如人意。

| 万达与英国国际医疗集团签约仪式现场

再看碧桂园，机器人方向很好，可是管理体系中，负责业务的总经理之一邱咪，出身地产营销团队，成名之战是带动张家界项目快速增长；另一个董事兼总经理杨丽兴，另一个身份，是碧桂园副总裁兼采购中心总经理——典型的外行人管内行。

延用“高杠杆+高周转”模式，能制造出真正意义的机器人吗？要知道，人才储备、行业经验，以及企业经营管理模式的无形资产，不是有钱就能撬动的。

要想多元化，房企要阻断地产思维，学会如何赚慢钱。习惯飞的它们，是时候尝试脚蹬三轮车的感觉了，虽然不好受，但也得硬扛，期待有一天将地产价值观排出体外。

结语

虽然被称为“创新尝试”，但实际上房企的踏足时间已不短。

从2014年掀起“去地产化”浪潮，它们已经在多元化的大道上行走了6年。结果证明，多元化当下仍然是它们的一厢情愿：开辟新业务时，总是不计成本，不计产出，只求大干快上；过了“蜜月期”，很多项目便没了声音。

地产圈大佬们确实舍得花钱，不过进驻一个全新的产业，有钱还远远不够，还需要长期投入与耐心培育后，一时兴起后的冲动消费，通常结果都不会太好。

套用李宗盛《你像个孩子》里的歌词：

卖房是容易的，转型是困难的；破圈是容易的，生存是困难的；创新是容易的，升级是困难的；现在是容易的，未来是困难的……

多元化，还是慢慢培育得好，房企们所演绎的这出“变形记”，离好戏开场还很远。