都说青岛房价降了，这是真的么？

胶州协信天骄云麓从8500元/㎡降到5800元/㎡，送车位，送三年物业费;

西海岸融创星光岛从18000元/㎡降到约12000元/㎡;

灵山湾龙玺，18层小高，之前17000-22000元/㎡，现在13500元/㎡起

即墨禹洲朗廷府从15700元/m跌至10200元/㎡
......

在一片唱衰的楼市市场中，青岛的房价真的完全陷入冰谷了吗？答案是否定的。

主城房价稳中有升

其实此次房价松动较大的地方均在郊区——新盘扎堆、竞争激烈的区域，据统计胶州、即墨和黄岛，基本上较去年跌了4%-5%左右，尤其是低楼层房源，特价榜常能看见他们的身影。

而市内四区的新楼盘的价格几乎是稳中有升，没有价格下降的趋势。倘若与2018年的市场来对比，主城区的大部分楼盘也是不降反升。

比如位于浮山后的保利大国瑾，从刚开盘的27000元/㎡涨到7月的30000元/㎡，如今价格为31000元/㎡。

位于新都心的和达君玥从年初开始就保持着28500元/㎡的均价，目前已是尾盘状态，房价坚挺。

又如东李的绿城锦棠项目，也从最初的24300元/㎡，涨到了25000元/㎡。

也许你会说，李沧融创都会不就从2万多的均价降到17188元/㎡了吗？但其实新推出的降价楼栋共68套房源，地段一般，而且周边环境也比较嘈杂，所以出特价也合情合理。

二手房方面，市北和李沧区依然保持着不错的成交温度，主城房源受关注度明显高于近远郊房源，而且地段好的热门次新房确实没有降价。

总体来说这一轮青岛房价波动，市内四区与高新区可以说是抗跌性最大的区域。

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稀缺土地+教育资源

助力主城抗跌性

为什么主城房价能够保持着稳中有升的节奏？

原因在于：

一、主城新盘相对少，土地资源的供应量没有郊区大。

众所周知，供求关系很大程度影响着房价的波动。今年，青岛约有100多个楼盘推出新房源，其中首开楼盘约60多个。这些新盘中又属西海岸、即墨和胶州推盘数量大，房源多。由此这些区域形成供大于求的境况，市场处于买房市场，房价自然处于一种“待定”的状态。

（ 2020年各区域纯新盘入市数量占比）

而市区供应量主要集中在市北、崂山与李村，新盘数量相对较少，房源算是比较稀缺。因此我们常能看到市区好地段的楼盘热卖时，会有加价购买的现象。

除主城区外，城阳高新区，也是房价坚挺的一个代表。

由于严格的限价措施和土地供应的稀缺，高新区的楼市并没有像邻居胶州等的房价大起大落。曾经7000元/㎡的房价目前已经涨到13000——15000元/㎡。由此可见，短期内，高新区的房价不会有太大的波动。

二、主城教育配套资源聚集，吸引着许多年轻家庭。

教育是每个家庭绕不过去的话题。青岛这几年在教育的投入上不胜枚举，高新区、李沧区、市北区等都新建规划了不少学校，例如：市北中学、浮山后一小区配套中学、李沧实验初中、西海岸峨眉山路中学、城阳民族大学附属中学等等。

但不得不说目前学校的水平在南北、东西之间依然存在着不均衡的现象。

（网友自制青岛学校排名梯队图）

（ 图片来源青岛学区百科）

从上图可以看出前三梯队的学校多分布在市区内，这也造成了许多家庭宁愿放弃在郊区100来平的房子，也要到市区买一套学区房子。学区房的价格也因此水涨船高：

市区热门学区房房价：

此外，市区的房价能够稳中有升，还有三大王牌：

拥有全城最优质的公共基础配套设施；

市区的人口密度大、人口数量多，商业生活配套成熟；

在城市发展的同时，市区同样会提档升级改造；

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写在最后

如今11月的楼市已经落下帷幕，大家对楼市的走势依然喜忧参半。面对房价大起大落的郊区以及稳中有升的市区，购房一定要谨慎，对于郊区建议选择

1、处于有地铁加持的主城外溢区域；

2、紧邻主城有差价的市场，在这个基础上新区是否引进高新产业，有产业群才会大量快速地形成集聚效应，吸引人才流入；

3、市府、省府相关办公迁入的新区。

主城区的购房选择，要注意以下两点：

1、 首选有地铁加持的区域，其次是看周围的学校商业等，这些都会成为房子保值的支撑点；

2、选择就业集中的区域外围，或者主城改造板块。

当下买房，认准自己的需求以及购买能力再下手，才是买到称心如意好房的前提。面对如今的行情，你是选择郊区还是回归主城呢？

文：青岛楼市