西安楼市再调控剑指大户型，释放什么信号？

　　12月1日凌晨2点，名为《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，以“自发布之日起实施”之名，在西安住建官微公布。

　　按通知要求，西安对二套房首付比例进行细化，已有住房面积在90㎡以上的，购买第二套住房贷款首付最低不少于50%，最高首付调至70%，购（炒）房门槛明显提高。

　　因为在2019年6月，西安划定了除西咸（不含沣东）、高陵、鄠邑等区县外的限购范围，两套房成了限购区域购买上限，所以这次的首付新政，相当于是在去年限购基础上的升级。

　　在这份通知下，西安楼市一些走向逐渐清晰。

　　西安小户型房子库存积压 140㎡以上大户型卖得俏

　　通知开头就说，为深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障支持自住需求。而政策中“发挥差别化信贷调节作用”，调整的也是购买第二套房的首付比例。

　　根据西安市政府在2017年出台的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，居民家庭首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。

　　在西安贷款买第一套房，首付比例并未调整，30%的首付比例，与全国不少城市保持一致。

　　一般买首套房的多是刚需置业者。从置业次数来说，往往是首套房或生活范围内唯一房产；从置业需求来说，集中在婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，倾向于面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

　　曾几何时，中小户型是西安市场主流，不过，今年以来，市面上90㎡左右新房源逐渐减少，高总价、大面积的房子却站上“风口”。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩在接受媒体采访时认为，西安新房成交结构偏重大面积改善型产品。

　　据贝壳研究院统计，截至10月，西安市140㎡～200㎡面积段产品，出清周期为8-9个月，而70㎡～90㎡产品出清周期为24个月，90㎡～140㎡产品出清周期为10～11个月。可见刚需产品库存积压明显，改善型产品相对稀缺，结构性供需不平衡带来价格上涨压力。

　　因此，本次政策提高大面积产品入市门槛，一定程度控制改善型客户数量，稳定供需结构，抑制价格上涨。

　　而在首付政策重新向首套倾斜、二套房首付比例因购房面积逐级提升背景下，是否将扭转未来一段时期西安楼市的产品架构，值得拭目以待。

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　　强化预售管理，高层要盖到7层以上才能拿预售证

　　通知指出，开发商申请预售许可证的，7层及以下建筑要求封顶；7层以上建筑至少要到地上7层以上。一般预售许可证是“五证”里最后一个拿到的，有预售证才有合法销售资格，很显然，这一条是对预售管理的再强调和加强。

　　同时，新政还要求严格预售资金监管和划拨。

　　通知强调：“各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在西安开展预售资金监管业务。”

　　同时，“辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。”

　　有业内人士称，预售资金管理一直都是开发商的“噩梦”，但在过往执行中，开发商的财务人员经常有“途径”把资金从监管户中倒出来，这几乎已不是公开的秘密了。政策明确的前提下，将会对执行效力形成考验。

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　　炒房者基本没杠杆可加，购房两极分化效应或将加剧

　　此次新政最引人注意的是，在二套房首付比例方面进行细化。尤其是已有住房面积超过90㎡的，若再次贷款买房，首付比例比以前皆有提高。

　　通知还特别提到，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。结合西安目前实施的限购范围，可以说，西安城六区、长安区加上高新、经开、曲江、浐灞、航天、国际港务区、沣东新城和临潼等，全是核心的利益所在，给投机炒房的空间越来越小。要满足自己改善需求，要么等一等，要么钱多，或者买其他区域。

　　2020年7月的综合成交价（含住宅+别墅）

　　60%的首付，除非是变相突破信贷政策，不需要多说，基本没啥杠杆可加了。

　　一定程度上，二套房首付比例提高，将减少购房人数量，但可能也会加剧房地产市场中的马太效应：首付款提高，只有资金更充足的人才有资格购入房产，若此时是房价上涨比较缓慢的时期，是否也就意味着，他们比资金不足的人掌握了更多“上车”机会。

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　　“坚决遏制房价过快上涨”，强调西安调控一盘棋

　　首付门槛提高，将有利于银行优化风险管理，这符合当前金融监管趋势。

　　巧不巧。在近日出版的《辅导读本》中，银保监会主席郭树清发表的署名文章提到：目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　当然就西安来说，更现实的需求是“坚决遏制房价过快上涨”。截至2020年11月，西安新建商品住房销售价格连涨四年半，一些非限购区域的房价亦水涨船高。此次新政，特别点名了鄠邑区、高陵区和西咸部分未限购区域，强调了西安楼市调控一盘棋的思路。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来西安的调控仍有可能进一步收紧。此次通知明确，未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。一方面，政策继续强调了调控收紧和严管市场秩序的导向；另一方面，对于一些不限购的区域，尤其是类似西咸新区等热点区域，后续也需要继续观察市场动向，防范市场炒作。

　　放眼全国，各地调控纷纷从上半年的宽松走向收紧。有机构统计，前11月，全国房地产调控次数已接近500次，近两个月来，各城市出台调控政策更是超过30次。从一开始的“限价、限售”到“打击假离婚”、“打击万人摇”，降低杠杆使用率、缓解楼市炒作热度，则是调控中常见的手段之一。在年末重提“稳地价、稳房价、稳预期”，这给明年初定了调。

　　房地产调控从本世纪初就开始了，遗憾的是调控了20年，房价上涨了20年。20年来出台的所有调控政策都是在买卖层面“缝缝补补”，要想调控房价还需要从不动产持有层面进行根治——或许唯有房产税才是真利剑。

　　作者/来源：二三里资讯西安