天津河西新房总价才100万！怎么回事？

虽然，近两年“稳地价、稳房价、稳预期”是楼市的主旋律，但不可否认的是，在天津，那些市区地段优越、配套完善又有地铁或学区加持的房子，房价对于刚需购房者而言，仍然是“可望而不可即”的。

但如果我要说在天津花100万能买到河西的房子，大家肯定会是这个表情吧：

近日，河西区悄悄的冒出了一个“新项目”——津门少年强，最小面积48平米，均价19000元/平米，无论是投资还是自住，这个价格看起来都很“香”啊，然而事实真的如此吗？

首先，从位置上看，津门少年强，位于河西区解放南路与小围堤道交口。

交通非常便利，公交908、625、869、830、93等数十条路线可通往天津各区；同时距离地铁1号线和正在建设的地铁8号线换乘站土城站约600米左右。

周边生活配套有大型商业综合体凯德Mall、河西区图书馆、光华剧院；医疗配套有天津医院、河西医院；总体来看，项目周边无论是地铁站、公交站、学校、医院、餐饮、娱乐等配套都相当完善。

从产品上看，项目为公寓产品，8梯20户，40层到顶，面积为48、52、54、59、63、66平米，均价1万9，出房率60%，商水、商电、无天燃气，精装修交付，可直接拎包入住，预计2021年3月交房。

项目于9月19日首开，据官方口径，首开卖了30多套。

众所周知，公寓产品不限购、不限贷，无需摇号随便买，而且津门少年强这个项目上车门槛低，条件少，还占据交通便利、商业发达的地段优势，怎么琢磨都觉得赚啊。

但血拼哥想说，如果世间真有这么好，且人人都能上车的投资机会，还能轮到我等“韭菜”们去吃肉喝汤？

所以，对于想买津门少年强的朋友，血拼哥想说：还是要慎重考虑的。

原因有以下几点：

01产权年限有隐患

市面上绝大多数公寓都是商业产品，土地使用权一般都是40或者50年，使用时间是从开发商拿地开始计算，所以很有可能当购房者真正拿到新房的时候，使用权期限已经过去好几年了。

津门少年强就是这样，项目前身是渤海明珠大厦写字楼，现在在售的产品是由先前的写字楼改成的酒店式公寓，50年的产权。

但是原来的写字楼已经盖了有14年，再加上前期建设、改造公寓的时间，事实上，到项目明年交房的时候，土地产权只剩下34年。

如此一来，后期会面临一个续期的问题，据售楼处销售介绍，土地使用年限到期后可以续，续期每平米不能低于16.5元，最高不会超过5位数，一次可以续20年。

02环境不适宜自住

津门少年强， 8梯20户，40层到顶，1-11层是写字楼，12-40层是公寓产品，共计500户。

看看这个分布图，居住密度那是相当高啊，再加上商业性质，未来或许会变成杂乱无章的人员聚散基地，甚至还会有很多公司、酒店集结，鱼龙混杂，完全没有居住舒适度可谈。

这对于想要一个“家”的年轻人来说，可能最终的结果是连一个安静的睡眠都变成奢望。活生生的例子，参考“诚基中心”的现状。

03生活成本高

作为公寓，津门少年强的水电费计算便采用商用水电费的计算方式，商水7.85元/吨，直接是住宅水费的2倍；商电0.8元/度；比普通住宅的民用计算方式贵上不少。

还有一个更现实的问题是，物业费每平米高达4元，比普通住宅高出不少，从长远的角度来看，生活成本要高出不少。

04投资回报率低

津门少年强来说，因为土地性质的原因，公寓只能商贷，完全享受不到银行优惠的利率，贷款年限最长为10年。

假设入手南向59平户型，根据销售人员给出的计算方式，首付5成，51万左右，同时首付款还要加上11万元的装修费（不论何种户型均需要出这笔钱），总的首付款在62万元左右，贷款10年，月供约在5300元。

而且日后转让的时候，公寓本身有3%的契税，相比住宅要高2个点，不仅如此，还有个税、增值税、土地增值税等等各种税费，税费较高。

可见，公寓的便宜，就只是表面上的便宜，虽然价格只有同地段住宅的三分之一，甚至二分之一。