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快评|西安差别化首付和加强预售监管,房地产会是“灰犀牛”?

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导 读

终结楼市流动性火爆的金融风险,提高首付与加强预售资金监管大势所趋。

◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀

11月30日晚间,西安发布楼市新政,涉及提高二套房首付比例、调整商品房预售标准、强化预售资金监管。这是从9月成都出台新政“表态大于实质”之后两个月首次有落地措施的紧缩政策,同时也是在近期郑州、哈尔滨等城市试探放松的氛围中的“异类”。结合近期房地产行业面临的问题浮出水面,深圳“打新”潮涌,郭树清表示房地产是金融风险最大“灰犀牛”,房地产市场金融监管力度也在加大。

西安此番新政尤其是二套房差别化信贷,首付比例最高达70%,同时严格预售资金监管,防范企业资金链断裂带来的烂尾交付风险,这只是点状措施还是会有其他城市跟进,继而成为行业趋势?

01

二套房首付比例调高至40%-70%

提高预售标准、强化预售资金监管

12月1日,西安市住建局等四部门联合下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,《通知》核心内容包括提高二套房首付比例、调整商品房预售标准、强化预售资金监管。具体来说:

第一,提高二套房首付比例充分发挥差别化信贷调节作用,在不误伤刚改购房者的前提下,适度调节改善性需求规模,打击加杠杆投机性炒房行为。对首套房贷款未结清的,购买二套房首付比例一律提升至60%;对首套房贷款已结清的,依据首套房面积、购买二套房面积不同,实行40%-70%不等的首付比例政策。

第二,提高预售取证标准。这是继1月23日以来,西安年内第二次调高预售取证标准。短期来看,提高预售取证标准或将加剧西安市场供不应求态势,但长期来看利大于弊,能有效降低项目烂尾风险,切实保障购房者合法权益,防范社会冲突事件发生。

第三,加强预售资金监管。强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发企业其他账户,住建部门要严格按照工程建设进度核拨预售资金,保障项目如期建设,并建立预售资金监管银行的信用管理体系。

此外,《通知》还要求未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域,要密切关注市场形势,保障自住需求,抑制投资投机行为,稳定房地产市场发展。

02

看似市场退烧,实则供不应求

主城区宅地供应规模长期偏低

仅从数据层面来看,2019年以来西安市场已然面临下行压力,除7月外,其余月份成交面积皆低于2018年同期。2020年,尽管7、8月成交明显放量,8月同比增幅高达37%,但9月以来,商品住宅成交面积高位回落,同比增速由正转负,跌幅甚至一度达到23%,西安市场似乎已经重回下行期。

但实际上,在供应不济的情况下,成交数据并不能真实反映市场冷热。西安新房市场整体呈现供不应求态势,开盘当日售罄项目不在少数。从我们实地调研的情况来看,浐灞、城北区域购房需求依然强劲,高新区、曲江新城等核心板块更是一房难求。

2020年以前,西安新房市场供不应求形势更为严峻。2015-2019年间,西安年度商品住宅供应面积、成交面积之比基本在0.8左右,2016年供求比更是低至0.7。

归根到底,供不应求核心原因在于主城区供地持续偏紧。2015年以来,西安主城区商品住宅成交面积基本在1500万平方米左右,而大多年份涉宅用地成交建面不足1300万平方米,且都低于同期商品住宅成交面积。受此影响,宅地去化周期持续回落,截至2019年已不足1年。

03

终结楼市流动性火爆的金融风险,

提高首付与加强预售资金监管大势所趋

供不应求背景下,通过差别化信贷政策精准调节改善性需求、打击加杠杆投机购房需求,以求维稳市场,固然是西安此次新政的出发点之一。但从另一个角度来说,调整首付比例更是对决策层“收紧货币闸门、防范房地产金融风险”等一系列重要表述的积极响应,未来不排除有其他热点城市借鉴跟进。

不难发现,2020年,从一线城市豪宅市场疫后率先转暖,再到二线城市万人摇、投机热,包括西安在内的热点城市出现阶段性火热行情,本质上是资金宽松推动的流动性火爆

三季度以来,货币政策回归正常化、涉房信贷收紧已成为市场共识。从中央近期表态来看,央行行长易纲强调“尽可能长时间实施正常货币政策”;央行三季度货币政策报告重提“把好货币供应总闸门”、“坚决不搞大水漫灌”;银保监会主席郭树清更是直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”,剑指房地产金融风险。

除了从需求端发力,对房企预售资金的监管提出更严要求。事实上,2020年以来,江西、福建、昆明、银川等十余个省市都已出台加强商品房预售资金监管相关政策。疫情影响叠加“三道红线”约束,房企回款压力、财务压力加剧,项目烂尾风险明显攀升。进一步加强预售资金监管,防止预售资金挪用、确保项目建设进度,既关乎房地产市场平稳运行,更关乎民生福祉,无疑也将成为各地监管部门关注的焦点。

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