成都楼市：二手房降价几十万都难卖，为何还是没人买

　　问：五哥你好！坐标成都，自己一环边的房子挂了快7.8个月了怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。现在是不是楼市下行、楼市艰难时期了？

　　回答：其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。

　　A：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；

　　B：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。

　　牛市沉淀脂肪；

　　弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药啊，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子，是不动产？错，大错，房子是流动的货币！因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

　　问：你好五哥！我是深圳户籍，名下一套商品房，当年全款买入，市值500万，重庆一套，全款买入，市值200万。我老婆在老家一套，全款买入，市值100万；重庆一套，市值200万，办的按揭；她在北京已经有购房资格，以上住房都没有在居住。现在有可用资金500万。目前考虑投资再买房来把资金优化，实现资产保值增值，想了三个方案，请问如何操作购买和贷款方式会更加优化资产

　　1把深圳那套抵押贷款300万，再去北京按揭186万买套北京的；

　　2深圳办理抵押，再买套深圳的，再去北京全款买入一套再办理抵押；

　　3之前全款买入的深圳和重庆各一套都办理抵押，再去深圳和北京各买一套。请指教，谢谢。

　　回答：最好的方案是深圳+北京各入一套。深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心理价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。如果深圳能抢到新盘可以入手，没有抢到就暂时观望。 北京现在是淘笋的最佳时机，市场已经回撤的差不多了，推荐的板块多淘一淘。关于抵押，建议先咨询好渠道，等房子确定之后再加速办理，利率别超过7%，别让高成本资金在手里空转。

　　问:新人首问五哥五哥您好 !有购房需求却苦于没有这方面的专业人士指点，一直很迷茫，近期遇到你，相信这是我的福音!

　　1.身处成都近郊区，现打算为孩子在市区备一套房， 今后能住则住，住不上再置换，想用老公的公积金贷款，但只能贷款5年(接近退休)，是坚持公积金呢还是商贷或年限长些减轻压力? 2请您指点应该买在哪个区域才有升值空间呢? 3.青羊区三环学区房2012年的电梯房16000贵吗?希望得到您的详细解答!

　　回答：你好，青羊和锦江的楼盘都有不同程度的学区溢价在里面。如果是考虑学区，单价1 .6不算贵，具体也要看楼盘。但是纯投资我们不买学区，溢价多加上未来学区划片政策风险大。成都纯投资避开爆炒高价区，关注大丰，天回，三河场锦水河，书房，东区新城这几个近郊区。

　　问：五哥好，年底想回老家买一套自住房，应该从哪些方面去考虑？（老家500多万户籍人口，属于人口外流的地级市？最贵的地方是新规划的新区、高铁站附近）。

　　回答：自住房，有几个点需要考虑：

　　1、资源：包括学校和医院，主要是对口的小学。越是能级不高的城市，越看重这些方面。

　　2、大型商圈：应该距离万达广场这种大型商超不要太远，未来小城市的业态也会像大城市一样，线上电商+线下大型综合体，购物习惯会改变。

　　3、高档连片的住宅区，尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区，不管是居民素质，还是居住舒适度都会比较好。未来如果有二手市场，只有这些地方会有流动性。现在三四线城市发展，会集中资源把人口往新区导入，而且实际操作过程中，大概率这样的打法也能成功。 你回去看一下，如果那个新区有我前面说的那三个要素，那就可以考虑，高铁站有没有并不是特别关键的，作为锦上添花的因素考虑即可。

　　问：五哥你好！坐标长沙，前几年长沙楼市价格一直比较低，因为长沙是一个消费型城市，单位福利房较多，后来涨了很多，长沙是否还有投资价值？如何看以后三五年长沙的房地产市场？哪个区域适合重点投资呢？

　　回答：我们判断一个城市未来三五年房价是否有增长空间，我们就需要知道未来三五年有没有人来接盘如果这个城市人口不断涌入，比如北京.上海这样一线城市，他每年新增人口是很大的，有人进来的城市就有购房需求不断增加，房价就有支撑。另外，支撑力度有多大，就需要看这个城市有没有足够好的产业发展，让这些涌入的人群有足够低收入，买得起房。如果一个城市，吸引足够多的进入，同时又能提供相当的收入的工作，那么这些人就会留下来，就需要购房！这样的城市，房价是不会跌的！长期来看，需求还在，空间就还在！