成都楼市：通货膨胀不停，房价下跌仍未止

　　问：五哥你好，现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？近期看到中美关系紧张，怕手上现金缩水。

　　回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下合理的负债能有效抗通胀，另外公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。

　　问：五哥你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？

　　回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不止50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。法拍是个独立且赚钱的分支，法拍房要怎么买才能稳赚？可以私信我！

　　问：五哥你好！前段时间挂出一套住宅，现有买主出价1.25w每平米单价的人且不止一个，但在17年高点的时候此房的售价可达1.5w,所以不知道这个价格出售是不是踩在低点。

　　回答：17年底到18年上半年是近几年的最高点，当时造成二手涨幅过快的因素之一是新房供应小，都不开盘，开盘的中签率又太低，比较慌又挑的买主挤进了二手市场，优质版块领涨后其他版块开始跟到涨。现在的市场情况就算放松限购或者缩短资格年限时间，在几个月时间内也不足以马上回到最高点。下一次应该还是以区域调整为主，在购房资格总量不变的情况下增加流通性，目测暂时不会在放松限购资格和缩短年限时间之间来回试探，危险得很。

　　问：五哥您好，我们在唐家岭航天城工作，住单位分的房子（100平，两居，不能交易），家庭名下无房，婚前我有贷款记录。 现在想在周边买套改善型住房，有意杏林湾，但感觉有难度。目前家庭有现金200，宏福苑小产权96平一套，家庭收入税前70左右，帮看看有什么建议，有什么操作方法，谢谢。

　　回答：小产权不建议长期持有，可以优化掉增加首付 以你的家庭收入建议月供保持在2.5内，这样不会由于房贷降低过多生活质量 有过贷款记录，最好以全款抵押方式入，可以看700左右的标

　　问：五哥你好！成渝城市群，定位为世界级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢？

　　回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8, 9个，都是重点发展，所以你也懂的。劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不.足，向上的迁徙力不够。永川和璧山太远了，都不是主城区了。投资何必呢？