一轴、两线、三中心！东部两区的“维他命”！你知道是谁吗？

　　沈阳，这座拥有着千年古韵、两代帝王择居的古城，在“一带一路”宏伟蓝图的指引下茁壮成长。城区版图不断扩大，正形成着“主城+副城+多中心”的城市空间结构，以特大城市的身份、国家中心城市为目标不断前行着。

　　◆俯瞰沈阳市地图，坐标中心位于青年大街与东一环路区域，标点为沈河区、大东区的分界线与地铁1号线相交处。

　　两区分界线与地铁1号线相交形成了城心的“十字金廊”，以中街和东中街为主，辐射周边的大悦城购物中心、新世界百货、兴隆大家庭等重要商业业态，带动了沈河、大东的经济发展，成为区域乃至沈阳市的核心金融商贸功能区。

　　区位示意图

　　◆版图最核心的地方就是故宫所在地，即所谓的“盛京皇城”核心区。

　　盛京皇城是东北地区历史文化遗存最集中的区域，拥有包括沈阳故宫、张氏帅府在内的文物保护单位和历史风貌建筑42处，文庙、萃升书院等文物古迹遗址57处，历史街巷67条，老字号和非物质文化遗产49项。

　　◆盛京皇城综合保护利用工程于2020年4月20日全面启动，从基础设施完善、景观提升、招商引资、文商旅融合等方面，对盛京皇城风貌和业态发展进行综合改造，沈河区将利用三年时间，把盛京皇城建设为辽宁省历史文化地标、国家级文化产业示范区、辽宁省具有国际知名度和影响力的国家5A级景区。

　　◆10月，沈阳中街步行街将率先完成基础设施提升，当日奠基的沈阳美达未来生活体验馆项目位于盛京皇城的核心区域，未来将打造一个以未来科技沉浸感为主题特色、盛京古城文明与现代文化相融合的，集餐饮娱乐、夜经济与购物、休闲、旅游、文化交流为一体的现代化、多功能商贸综合体。

　　中街实景图

　　片区外围，东至东一环路（龙之梦），西至青年大街（即金廊主轴），两条城市主干道像轨道一样架着该片区，推动其加速发展，成为城市当之无愧的古韵与现代融合的新名片。

　　外面的人想进来安家，里面的人想出去生活

　　就是这样的繁华都市城心区，融合了两类置业客群的不同观念，即想要进来安家，享受繁华带来的生活便捷；

　　想要通过置换去外环买房，享受静谧生活带来的心灵洗涤。鉴于目前市场状况，形成了“两极效应”，进来不易与出去难，很是让人难受。

　　01

　　周边区域内房源总价略高，对标客群多为上层的成功人士，少量的低价房源不是朝向不好就是楼层不尽他人之意，刚改、改善选择的空间较小，多为高端改善置业客群；

　　02

　　区域高端项目去化慢、无净地可开发，是区域楼市慢行的另一个主要原因。

　　高端楼盘价格贼贵，部分二手房价格确实便宜，但老旧小居多，物业服务管理一般，很多在沈务工的外地人都租房居住在城市的中心区，不是房东不想卖，是买的人略少。

　　03

　　城市更新，将老旧小区改造取替了以往的动迁，想通过置换房屋出去的难度增大了很多。

　　换句话说，即使没有城市更新这一说法，动迁的成本也是很大的，毕竟是一环城心区。

　　04

　　有的人喜欢居住在这里，是因为交通方便、消费环境优越，享受繁华都市带来的前端生活体验；

　　有的人想走出这个圈层，去外环居住，享受静谧生活带来的安静，回归本真。

　　目前距离片区最近且价格相对较低的在售楼盘集中在青年大街沿线及龙之梦板块内，主要以金地·宸颂、新润万寿里、南华中环广场、中睿·壹号公馆这四个住宅项目为代表，整体价格为17000元/平。

　　从沈河与大东两区全域市场环境分析，近一年房价同步呈现上涨趋势，其中沈河区同比上涨17.8%，大东区上涨10.5%。

　　沈河的高位房价将大批量刚需置业客群阻挡于门外，金廊沿线楼盘拔高了区域整体房价，东沈河与方家栏板块内的楼盘价格并没有这么高，但相对配套成熟度较低。

　　大东与沈河相邻，但房价却相差近6000元/平，这是由区域发展与项目自身定位所决定的。

　　龙之梦板块10月商品住宅销售价格为15407元/平，远高于大东区域价格，板块的功能定位决定了项目的市场定位。

　　二套改善居多，置业圈层精准

　　对于受众客群而言，片区内的项目局限性居高，对标刚需的项目为数不多且房源存量较少。

　　目前在售的项目首先将大部分刚需置业者排挤在外，其次是用于投资与养老的客群对总房价过高的项目并不心动。

　　通过筛选过后，剩下了一批刚改与高阶改善客群。这些购房者大多数是：

　　1.年龄在30-45岁之间；

　　 2.经济条件优越且家庭稳定；

　　3.用于结婚或改善居住品质；

　　 4.沈阳本地原住民及外埠经济优越者，追崇繁华，看到了城心价值优势；

　　5.对风水具有一定认知，参考标准远高于房源价格的定位；

　　 6.他们为了子女，愿意选择价格较贵的项目，临近优质学区。