北京楼市：学区房下跌是大势，想投资请慎重

　　提问：五哥怎么看五道口附近的水清木华园和华清嘉园？这两个小区大概二十年房龄了，因为有学区一直价格坚挺，这样的算次新还是算老破大？另外您觉得海淀区这边的学区优势会马太效应越来越强还是会被均衡？

　　回答：华清嘉园这类标的可以称作老破大。最主要的价值支撑在于3点：1.五道口宇宙中心地段，房子本身流动属性再差，也有最top的地段加成，并且租售比也比较高 2.中关村学区作为支撑 3.五道口虽然有很多互联网新老公司，但是周边的商品房实在少的可怜，王庄清华东路西口再到各个大学周边的全部是老破小，南边龙湖唐宁one唯一次新并且还不是全部学区，只有华清嘉园，矮子里拔高个了。整个北京是以学区划片作为大趋势，加上互联网产业兴衰太快，学区的价值本身需要经受考验，未来更大的概率是被均摊。

　　问：你好五哥，看你的回答和我工作地点在国贸，想在东三环找个老公房上车盘，子弹150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？

　　回答：双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

　　问：五哥好～ 我是打算买第一套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。

　　回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下，贷款贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。

　　问：五哥，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？

　　回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易受到政策\规划\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢

　　问：五哥你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下哪个小区比较性价比高！谢谢

　　回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题