长租公寓“爆雷”过度金融化导致四方皆输 深圳发文规范“租金贷”

　　深圳发文要求不得以租金优惠等诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将租金消费贷款内容嵌入租赁合同

　　近期，长租公寓市场“雷声”不断，10月中旬，作为长租公寓行业排名第二的蛋壳公寓也陷入负面消息风波，引发各地房东、租客、供应商各方维权，未收到租金的房东驱逐租客事件持续发酵。

　　除了蛋壳公寓外，21世纪经济报道根据消费者保护机构数据统计，深圳本地自今年9月以来已有爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。对此，近日深圳市住建局发文规范租金贷。值得警惕的是，长租公寓金融化导致结构性危机，致使金融机构、公寓经营方、房东、租户四方皆输。

　　发文规范：

　　本地5家长租公寓被投诉“无房可住”

　　深圳发文规范租金贷

　　11月25日，深圳市物业管理行业协会网站发布消息称，深圳市住建局下发《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》要求物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租户。除此外，通知重点关注金融机构租金贷问题，规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

　　南都记者注意到，实际上今年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。早在2019年年底，住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确住房租赁企业在租金收入中，“租金贷”的金额占比不能超过30%。然而，仅蛋壳公寓2019年前三季度就从租客手中获得预付款为7.9亿元，从金融机构获得预付款则高达31.6亿元，杠杆率超过80%，大大超出30%的比例要求。

　　21世纪经济报道根据消费者保护机构数据统计，深圳本地自今年9月以来已有5家长租公寓被投诉“无房可住”，分别是爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等。其中，爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓均被投诉出现资金链断裂，大量租金无法向房东交付，房东已要求租户搬离，租户面临无房可住的局面；乐居公寓已停止营业，此前9月该公司单方面宣布公司转型及分期赔付租户的决策，由于商家未向房东交付房租，房东要求消费者搬离住所；爱租公寓目前已停止营业，被列入经营异常名录。

　　操作模式：

　　经营方借“租金贷”扩张市场

　　将风险转嫁给租房者

　　伴随长租公寓的模式而生，租金贷本身是一种金融创新，较好地解决了经济压力较大的承租人的负担，尤其是在大城市工作不久的年轻人，然而企业在实际运营中却背道而驰，具体原因何在？

　　一般而言，租客与长租公寓运营商签订房屋租赁合同时，亦与运营商合作的金融机构签订贷款合约，金融机构一次性将一年的租金支付给运营商，租客则按月再向金融机构偿还租房贷款，运营商则向房东按季度或按月付租金，即“长收短付”。

　　为了扩张市场，通过租金贷“长收短付”的模式，长租公寓运营方以高价从房东手中抢夺房源，以低价租给租客。用“高进低出”的方式不断扩大规模。

　　11月26日，国信证券房地产行业首席分析师方焱告诉南都记者，“对于小型的长租公寓而言，受疫情影响，很多城市租金下滑、租客变少，赚取租金差价的二房东模式得不到延续。”

　　“对于像蛋壳这类的大企业出现问题，则主要是利用资金池扩张的后遗症。”方焱表示，大型长租公寓企业以优惠的价格，向租户收取年付租金，但只给房东月付租金。而有些积蓄不多的年轻人就利用银行租金贷交了年付租金，实际上这种模式最终风险都转嫁到消费者身上。“经营方动机不纯，长租公寓行业实际上已成为标准的金融业。在经营顺利的时候，这门生意看起来还不错，一旦有什么风吹草动，问题就显现了。”

　　金融风险：

　　合作金融机构把关不严

　　有银行“征信保护”仅4个多月

　　由于有利可图，相关合作银行难免存在把关不严、盲目跟风的情况。目前，长租公寓租户申请租金贷后，银行将贷款发放给长租公寓运营方。长租公寓目标人群为年轻人，信用价值较高。金融机构打包租金贷租约债权，通过资产证券化发行ABS，在资本市场募集资金。

　　通过租金贷这类金融工具，房主的预期租金被转移到长租公寓经营方名下，实际控制人可以随意动用，这些带来了潜在市场风险。据悉，蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构包括应花分期、会分期、任买分期、网商银行、中关村银行、微众银行。根据其招股书显示，2017年、2018年及2019年前9个月，蛋壳公寓租客使用租金贷的占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。

　　11月16日，总部位于深圳的微众银行亦发布公告称，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。建议租户在已付租期间继续居住，保障租户的权益。至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。然而，银行给出的“征信保护”时效期只有4个多月。

　　律师观点

　　长租公寓金融化症结在哪？

　　对此，广东晟典律师事务所毛鹏律师认为，长租公寓金融化，短期看多方获益，例如运营商快速收回资金且便于快速扩张、银行找到看起来似乎信用价值高的长租信贷客户，而消费者通过消费贷款提前锁定房源降低租金，业主以为省心省力，找到了看似高大上的二房东。

　　然而，一旦市场风吹草动，多方同时倒霉。运营商因快速扩张导致后续乏力往往以破产清算告终，银行多了一批存在争议的呆账坏账且背负纵容运营商作恶的恶名，消费者贷款付了一年房租但无房可住，业主明明收不到房租却难以赶走房间的租户，结构性危机之下，四方皆输。

　　从法律意义而言，似乎只有消费者才是受害人。然而，银行方面确实发放了贷款且经过消费者同意发放给运营商，所以银行可以要求消费者还钱，否则违约记录就要上征信系统；业主确实提供了房屋，而且没有收到房租，如果消费者不继续付款就必须搬走；消费者理论上可以起诉运营商，毕竟运营商违约，起诉肯定稳赢，但官司胜诉没有意义，因为运营商没有钱，无法赔偿消费者损失。

　　要防范上述风险，其实很多时候已经不是法律问题，而是社会问题，因为法律上已经规定非常详细，谁违约谁承担违约责任；当生硬的法律规定遇到民情，就会显得力不从心。银行可以起诉消费者，符合合同约定及法律规定，却违背公序良俗；房东起诉消费者，也符合合同约定及法律规定，也违背公序良俗；消费者也可以起诉经营者，符合合同约定及法律规定，但胜诉后无法执行到款项，起诉没有意义。

　　上述律师认为，最终化解类似风险的做法更多的是在规则立法层面，一方面可能要靠提高违法成本，将明知自己不具备维持正常运转能力依然盲目扩张的行为在一定程度上进行刑事追责，加大惩处力度，让经营者不敢贸然扩张；另一方面可能也要依赖行政干预，短期内加大宣传同时严管租金贷等类似业务，让类似业务没有生存土壤。

　　采写：南都记者 黄良东