比起房价下跌，更危险的信号明年出现？内行：房子正成为人们负担

众所周知，如今的房子已经不仅仅是用来遮风避雨这么简单，同时也捆绑了户口、教育、婚姻、医疗等一系列的社会资源，所以对不少购房者来说，有时候买房是要比结婚、生子等人生大事还要重要的事情。公开数据显示，经过20多年的快速发展，截至2019年，房地产已经成长为了年销售近16万亿的庞然大物，而且业内预计2020年还有望突破17万亿，进一步刷新销售纪录。

笔者认为，房地产销售节节攀升的背后除了资金大量流入楼市以外，最主要的一大支撑力就是城镇化。1998年房改刚开始时，我国的城镇化率为30.4%，全国城镇人口为3.79亿，截至2019年底，城镇化率达到了60%，全国城镇人口达到了8.48亿，20年时间城镇人口增加了近5亿。道理很简单，大量人口从农村流入城市，带来了大量的住房需求，由此就不难理解为何房价不断上涨了。

因此，我们可以说，过去20年，既是我国人口红利不断爆发的20年，也是房地产高速发展的20年，二者的脚步基本保持一致。对此，经济学家任泽平也多次表示，判断房地产的走向，短期看金融，中期看土地，长期就要看人口。那么，伴随房地产调控的持续深入，下一个10年、20年，房地产还会一直保持高速发展时期吗？根据最近两年的市场表现来看，从2021年开始，与房价下跌相比较，更危险的信号已经开始悄悄出现了，内行预测：房子或许正在成为人们的负担。对此，我们可以通过以下两个方面来了解。

一方面，未来5年将进入中度老龄化社会。

日前，国家发布了“十四五”发展规划，即2021-2025年发展规划，其中明确提出：要实施积极应对人口老龄化的国家战略。值得注意的是，“十三五”期间提出的是积极开展应对人口老龄化的行动。从“积极开展”到“积极实施”，从“行动”到“国家战略”，这些词语的转变意味着人口老龄化的压力正在逐步加大。根据民政部公布的消息显示，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口为 2.3亿，未来5年时间，这一数字将会突破3亿，也就是超过总人口的20%，这预示着我国将从轻度老龄化社会迈入中度老龄化社会。

另一方面，人口出生率正面临不断下降的趋势。

大家都知道，我国从2016年1月1日正式施行了“全面二孩政策”，当年新出生人口攀升到了1786万，虽然2017年有所下滑，但也达到了1723万。但是，从2018年开始，新出生人口下降到了1523万，为近60年来新低，2019年又继续下降到了1465万，再次创下新低。业内专家预计，受结婚人数减少，二胎生育意愿下滑等因素的影响，2020年的新出生人口还会继续下降。根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》显示，按照中国总和生育率保持在1.6（一个妇女一生生育的孩子数量）计算，我国将在2027年出现迎来人口负增长。

面对老龄化社会加速，以及出生率不断下降的现象，中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受采访时也表示，未来5年人口老龄化将突破两个大关。第一大关：60岁及以上老年人占总人口的比例超过3亿，达到3.03亿。第二大关：16岁-59岁劳动人口从2023年开始每年将会减少千万。面对这种趋势，他建议，“十四五”期间，应该先放开三孩，以后逐渐全面放开生育。无独有偶，经济学家任泽平也呼吁，应该立即全面放开并且鼓励生育。

在笔者看来，无论是放开三孩还是全面放开，都无法从根本上解决目前生育率下滑的问题。原因很简单，生育率下滑不是不想生孩子，而是生养成本太高，导致年轻人不敢生。当然，除了抚养成本、医疗成本、教育成本以外，高房价是重中之重。央行数据显示，目前城镇居民债务参与率高达56.5％，家庭债务来源主要是银行贷款，而房贷占据家庭债务总额的75.9％。房价不断上涨，房贷负担过高，无疑给结婚购房、抚养孩子等带来了压力，不敢生也很容易理解了。

“老人潮”、“少子化”现象同时出现，房地产显然回不到过去了

根据国家统计局的数据显示，目前全国人均住房面积达到了40平方米，央行数据也显示，目前城镇户均住宅达到了1.5套，这两组数据都指向了一个共同主题：目前已经不缺房子了。当然，由于住房资源分布并不均匀，所以导致有人拥有多套房子，可能有的人一套都没有。但是，随着老年人口的不断增加，生育率的不断下滑，在住房总量不变或者继续增加的情况下，未来人均住房套数会越来越高，房子会进一步呈现供大于求的状态。

万通地产创始人冯仑也表示，目前很多城市的人口增速都在放缓，一些城市甚至还出现了负增长。在这种情况下，住宅也开始处于十分稳定的状态当中了，将来等到了90 后，甚至00 后的爷爷奶奶不在了，又会多出来很多房子。因此，当住房供给不是问题了，房价自然也就不是问题了，今后要担心的不是房价过高，而是过低，不是买不起房子，而是卖不掉。无独有偶，在阿里员工的集体婚礼上，马云也表示，未来每对年轻人可能要养8个老人，要管理5套房，最后房子不仅不值钱了，反而还要承担管理成本。

最后总结一下：下一个5-10年，人口老龄化将加速到来，与此同时，人口出生率也会面临不断下滑的态势，在这种态势下，房地产会逐步走向供大于求，到时候无论是把房子出租还是出售都不是一件容易的事，期待房价上涨就更不容易了。除此之外，再加上折旧成本、资金成本，房地产税、空置税等因素，不难发现，持有过多的房产正在慢慢成为人们的负担。不过，与人口较为集中、住房需求比较旺盛的一二线城市相比，人口不断流出的三四五线城市尤其值得注意。