日子不好过，房企开始玩各种招术 !

　　年底临近，距全面实施“三道红线”政策传闻仅剩1个月。在融资新规对房企有息负债“穿透式”精细化管控要求下，房企相关动作愈加频繁。

　　先理解下大家耳熟能详的三道红线。

　　这是监管层根据负债率，对房企不能新增负债（只能还旧借新）的界限：

剔除预收款后的资产负债率大于70%

净负债率大于100%。

现金短债比小于1倍。

　　简单解释一下。

　　第一条，很多楼盘都是还没建好就先卖给你，收到的这些定金，首付款都是预售款。第一个条款就是说剔除这一部分的资金之后的负债率。

　　第二个，净负债率是判断房企财务风险的重要指标

　　净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益

　　有息负债就是指从金融机构借来的钱。简单的说这个指标就是衡量，房企现在的这个净资产能不能抵偿还金融机构的钱。

　　第三现金短债比衡量短期财务风险，现金短债比=货币资金/短期有息负债。

　　这个现金短债比小于1倍，就是说你手头上的现金能不能还上最近要到期的负债。

　　这三个指标都是衡量房企的负债情况的，房地产行业一直都是高杆杠行业，这三条红线若是一出台一定是很精准的打击整个行业的。

　　现在市场上那些你叫得上名字的房企，基本上都至少踩1条线，还有一些三线全踩了。

　　因为根据这三个界限，房企被分为“红橙黄绿”四档，直接影响了他们之后的融资资金。

　　第一档，绿档，三个指标均未过线的房企，有息负债年增速上限为15%

　　第二档，黄档，即有一个指标过线的房企，有息负债年增速上限为10%

　　第三档，橙档，即有两个指标过线的房企，有息负债年增速上限为5%

　　第四档，红档，三个指标都过线的房地产企业，不能新增有息负债，只能还旧借新。

　　下图是各大房企踩线情况。

　　为什么在这个时候提出三道红线的标准呢？

　　这两年，国家一直在调控各地的房价，明确房住不炒的方针，这种情况下治标要治本，先从源头企业抓起。

　　回顾一下我们国家的房地产，基本上经历了两个发展阶段，

　　第一阶段：以时间换空间。也就是囤地捂盘的时代。

　　房企很精明，拿了地之后，等房价升值才开始建，就算早早的建好了，也要捂盘不卖出，比如把一个项目拆成很多期来卖，每次就卖那么一点点。

　　一点点的割韭菜。捂地捂得最狠的当属李嘉诚了，这招他是祖师爷。

　　但是后来，国家开始搞调控了。

　　很多城市出台一些限价政策，房企搞囤地捂盘的这一招就不好使了，本来毛利率就很低，万一囤的地几年都不涨，那项目的财务成本是很高的。

　　以此房企开始进入了第二个阶段， 就是通过高杠杆高周转率的时期。

　　融资拿地，再用预售方式，把房子卖出去，本来三年才能赚的钱，一年就先赚回来了，另外加上成本基本上是借回来的，所以大大的提高了公司利润率。

　　明白了吧？

　　而今年开始玩三道红线，对于房地产这种高杠杆的行业来说必然是一次重大的打击。

　　踩线房企开启瘦身术

　　据说在试点的企业，必须要在2023年中旬把公司的财务指标降到合规的范围内。2年的时间对于房企来说实在太难了。

　　但是，上有政策，下有对策。

　　在融资新规对房企严控之下下，房企相关动作愈加频繁，“瘦身”“增肌”手段并举。

　　众所周知的通过各种营销方式增加销售额，甚至打折促销大甩卖的卖房，以此来实现“增肌”的模式，这是常规炒作，就不提了。

　　今天说今年以来房企的三大招。

　　一、分拆资产上市

　　大家注意到没有。今年很多中小地产公司排队上市，TOP房企都早就上市了，那么现在开始玩分拆。

　　没错，先把物业给分拆出去，靠物业再融资。

　　毕竟，上市融资的成本是最便宜的，只需要割一把韭菜。

　　这一招今年比较流行，10月份就有4家房企物管企业在香港交易所上市，其中世茂服务与合景悠活都在10月30日当天进行了敲钟。

　　前不久的金科分拆物业，也赴港上市圈钱。

　　房企把物业板块等上市后，可以提升权益，从而降低公司杠杆。

　　而根据中指院数据，要吓到你了，截至10月末已经启动上市的物管公司还有17家，正在筹划上市的物管公司还有82家。

　　看来，房企玩这种招数，也喜欢扎堆啊。

　　二、用财务手段规避

　　永续债

　　永续债是啥呢？就是没有明确的到期日，或者说期限非常长的债券。

　　
投资者是不能在一个确定的时间点得到本金，但是可以定期获取利息。所以，这么来看，永续债是一种介于债权和股权之间的融资工具。

　　所以永续债在会计账目里面是列为权益，不是负债。

　　早在去年融资难的时候，多家房企就增发了永续债。2019年48.1%房企增加永续债发行。其中，中国中铁，绿城中国是去年发债最多的。

　　还有保利发展，路劲，华发股份，首创等也是不少。

　　这种债券，是有隐患的，如果房企利润率被限制，又面临还债，那么就会出现资金链问题。

　　除了玩永续债，表外负债也是房企融资的手段，总之债券这个东西就是借钱， 这也说明房企现在缺钱。

　　三、借造车之名玩土地游戏

　　房企也喜欢蹭热点。

　　最近一段时间，什么比较火爆？

　　是新能源，房企也蹭上这一波热度。

　　这段时间，有市场传出发改委要开展新能源汽车投资项目调查工作，并要求详细报告恒大、宝能等企业2017年以来在当地投资和拟投资建设的汽车整车及零部件项目情况。

　　其实，上头就是要看这类企业是实实在在造车，还是借造车之名躲监管。

　　最典型的就是宝能，利用新能源企业在各地以造车之名拿地。

　　宝能的规划能力非常强。目前已经规划了六大汽车生产基地，涵盖杭州、广州、昆山、昆明、贵阳、西安等。

　　好家伙，规划用地占地超8900亩，相当于近7个特斯拉上海临港生产基地。

　　但规划是规划，目前只有贵阳、西安两个基地已经建成准备投产，其他基本没开工。

　　宝能汽车连毛都没见到，就连宝能要造的汽车品牌，都没有命名。

　　你说不是蹭新能源汽车来拿地，我都不信。

　　现在现在连上头都惊动了，大家也不傻，明眼人一看就知道你要干什么，隔行如隔山, 好好的一个房地产公司跑去造车。

　　在美上市的三大电动车品牌（蔚来，小鹏，理想）如今还是负利润状态呢，你跨界隔行的怎么可能做的比别人优秀呢？

　　总结一下，自从三道红线的压力袭来之后。房企玩融资的手段也变得越来越高明了：

　　中小企业扎堆上市，大房企分拆物业上市，瞄准股民割韭菜拿钱。

　　继续发债续命，向投资者继续要钱。

　　少数房企，开始跨界蹭热点，圈地。

　　不管哪一种，有两个点是明确的。

　　第一，房企缺钱，变着法搞融资，一旦撑不下去，小房企就不说了，破产的肯定会越来越多，连头部房企经营会更加困难，泰禾福晟已经扛不下去了，现在绿地也到处爆出各种问题。

　　第二，未来房地产金融监管一定是持续的，打压的基本面还是没变。

　　房企的压力会越来越大，行业会逐步清洗一部分出局者。

　　这个赛道，我觉得玩家不是太少，而是太多。

　　行业整合也迫在眉睫。

　　提醒大家的是，买房尽量先避免买一些财务出现问题的公司，特别是一些小房企，一定要把财务状况调查清楚，到时候烂尾了，或者交付不成了，你就傻了。