关于小产权房中的房屋合同效力问题、抵押问题你还不知道吗？

中国的特殊国情，决定了二手房交易市场中充斥着大量的“小产权”，这类房子虽然便宜却买的不怎么放心。

今天，北京京康律师事务所主任史西宁律师，就关于小产权房中的房屋合同效力问题，小产权房屋抵押问题，离婚时小产权房分割问题，结合裁判案例为大家进行讲解！

一、小产权房买卖合同效力问题

1. 本集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转，只要《房屋买卖协议书》具备有效合同的全部要件，《房屋买卖协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响，一般认定是有效的。

2. 本集体与他集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为无效

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权，在不同集体组织成员之间进行的小产权交易，违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效。

3．集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，涉案买卖行为无效。

—例外情形—

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定为有效。

4. 小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

从司法经验来看，一般出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

　二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题

—案例索引—

案情简介：被告童某与朱某系夫妻关系。2013年8月，童某向原告借款人民币60万元。同月22日，原告将借款转入童某的银行账户。2014年9月3日，原告与童某签订一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）抵押给原告，但未办理抵押登记。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告诉至法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。

　三、离婚时小产权房分割问题

—案例索引—

案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，同年11月4日登记结婚，婚后生育一女。2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并请求法院对坐落于济南市天桥区的房屋进行分割。庭审中，被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但明确房屋产权未在其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”涉案房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。