自如并购贝客公寓，行业分水岭初现

2020年，众多长租公寓倒在了这一年，给行业发展的未来埋上了一层厚厚的阴霾。近日，自如宣布并购的行为，给行业带来了一道曙光，由分散式的发展，向集约式的转变，或许会成为行业分水岭。

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撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

2020年，长租公寓行业的寒冬仍在持续。新华社也对长租公寓的陆续“爆雷”，发出了“绝不能让‘割韭菜者’一跑了之”的时评。

11月30日，就在长租公寓市场近期陷入蛋壳公寓暴雷事件余波中不能自拔时，自如宣布了一轮新的并购，给行业发展提振了信心。

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无惧规模扩张，自如并购

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11月30日，自如在官方微博中发布消息，表示欢迎贝客青年精品公寓（以下简称“贝客公寓”）加入。与此同时，贝客公寓也对此回应：正式加入自如，携手前进。

自如在发布并购消息的同时，也发布了其战略并购后的数据。其发布的官方海报显示，并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳等7个城市，运营53个整栋式公寓项目。

据了解，贝客公寓在全国拥有31个项目，主要为白领公寓，分布在北京、上海、苏州、南京等地，合计房源5000余间。此次并购完成后，对于自如的规模成长，提升不少。

自如在并购贝客公寓后表示，除了收购贝客公寓外，自如还在广州推出了首个租住社区——自如里，是一个集办公、书吧等生活配套于一体的集中式的出租社区，拥有1500余套房屋，目前已开放了500套房源，入住率达到97%。

面对目前的行业不断出现暴雷的现状，自如依旧保持着扩张步伐。风云地产界就并购和规模相关问题联系了自如方面，对方并未答复

知名地产分析师严跃进对风云地产界表示，此类并购成为今年长租公寓降温潮中的一道曙光，至少说明长租公寓依然有优秀的企业，类似收购也说明长租公寓发展的步伐依然不停滞。

他还表示，自如在当前很多长租公寓暴雷的大环境下进行并购，具有非常好的鼓舞性，至少说明自如在经营方面是比较稳健的。有助于自如后续更好的战略扩张，其收购的标的也主要是整栋式的公寓项目，这是从分散式到集中式的一个转变，说明自如在不断优化产品线，具有非常好的导向。

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争议不断的长租公寓模式

长租公寓发展初期，快速扩大规模，是众多长租公寓企业的首要选择。

但是规模化带来的经营问题接连不断。关于长租公寓的盈利和规模增长等问题，业内人士也一直争论不下。

目前来看，在长租公寓行业里，自如对于规模的成长非常重视，目前处于行业领先地位。2019年时，自如宣布规模突破100万间，这样的规模是目前行业第二蛋壳公寓一季度财报公布的41.9万间的两倍之多。

自如CEO熊林曾在2018年谈到自己对租赁行业的看法时表示，长租公寓本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。

2018年，面对长租公寓行业的蓬勃发展，潘石屹却依旧吐槽长租公寓模式，认为投资回报率不超过1%，收益周期太长，这生意怎么做都亏。

我爱我家前副总裁胡景晖也曾炮轰自如、蛋壳称，这些被资本推动的长租公寓运营商，以高出市场20%到40%的价格争抢房源，推动房租暴涨，或存在较大风险。

那一段“长租公寓爆仓，一定比P2P更厉害”的金句，就是来自于他。

2020 年，疫情给长租公寓行业带来巨大考验，众多租赁企业面临空置率较高、资金链断裂等问题。

乐居财经统计，今年以来已经有超过40家长租公寓因为“高进低出”、“长租短付”等经营模式，出现“爆仓”情况，跑路行为。并且2017年开始，就有长租公寓企业因为资金断裂出现倒闭现象，规模在逐渐扩大。新华社近日也指出，从2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过170家。

如今市场行情急转直下，跌宕起伏风波不断，一大批长租公寓的接连倒下，行业分水岭未来或许会越来越明显。

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长租公寓盈利关键，保证出租率

在长租公寓行业，不管是上市企业还是非上市企业，规模化增长和盈利模式成为横在众多企业难以逾越的一道难关。

以蛋壳公寓为例，截至2020年3月31日，蛋壳公寓拥有41.90万套房源，去年同期27.03万套，一年时间增长约14.87万套，增速达到55%。同时亏损也达到12.34亿元，高于去年同期8.16亿元亏损。

从往年数据来看，蛋壳公寓规模化除了带来营收增长，也让其亏损在不断扩大。

2019年年末，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其亏损从2018年的13.70亿元，增长至2019年的34.27亿元，同比超过150%。

2019年时，蛋壳公寓入住率为76.7%，2020年一季度时，入住率下降了1.1%，为75.6%。

相较于蛋壳不断提升规模，风云地产界发现，从2019年开始，相寓规模不断缩减，入住率相对稳定，2019年营收并未受到规模缩减的影响。

数据显示，截至2019年年底，相寓拥有27.6万套房源，较2018年30.3万套，缩减了2.7万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%。

不过，从2018年至今，相寓的出租率一直维持在95%左右。今年上半年出租率为94%，截至2020年三季度，回升至94.8%。

对于规模的缩减，相寓在三季度财报中表示，不盲目追求短期热点及无质量的规模增长。

业内普遍认为，长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态，要想获得收益，得保证入住率在95%左右。

此次自如收购的贝客公寓也主要是整栋式的公寓项目，正在其从分散式到集中式的一个转变，对行业的发展进行重新理解和布局。

关于集中式公寓运营，自如资管平台总经理孟月在今年3月份对外界表示，旗下管理的整栋项目自如寓年出租率稳定在95%以上。

行业沉寂时，自如率先站出来的并购，既给长租行业的发展提振了信心，同时也指出了一个方向。